許多人所謂的成熟，

不過是被習俗磨去了棱角，

變得世故而實際了。

——周國平

作者｜十一郎

來源｜地產十一言 （ID:dichanshiyiyan）

碧桂園再次成為市場關注的焦點。

從8月2日在官網醒目位置發布位列2023年《財富》世界500強206位的喜訊，到8月7日辟謠否認政府工作組進入，再到8月10日發布公告承認有兩筆美元債票息未付……這場劇情翻轉，在宇宙第一大房企身上只用了一周時間。

8月10日，碧桂園發布盈利預警公告，坦承“公司遇到了自成立以來最大的困難”，并表示，上半年公司的凈虧損將處于450億元至550億元之間。

取中間值，半年虧損500億。如果你對這個數字沒有太大體感，可以橫向對比下以下幾個數字：

2022年，碧桂園一年虧損60個億； 已 經出險的恒大，全年虧損1059億； 融創，2022年虧損300億。

這也意味著，碧桂園這半年的虧損額，比融創?去年一年虧掉的還要多，如果下半年形勢不逆轉，?趕超恒大也不是不可能。

碧桂園出險，很多非地產圈的人也都在關注。大家關心的更多的是它會不會倒，會不會成為下一個恒大。

畢竟，恒大目前的總負債已經達到2.4萬億，這相當于14億中國人每人分1700元錢；年收入1000萬的高凈值人需要奮斗24萬年。

再看碧桂園的總負債額，達到1.43萬億，雖不及恒大負債總額卻也超過其一半。

這不禁讓人心頭一緊：碧桂園會成為下一個恒大嗎？

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DICHAN SHIYIYAN

很多時候，碧桂園與恒大都會被放在一起比較，還有人說它是“恒二”。

在大多數人看來，二者擁有太多相同之處：比如擁有超大規模，比如重點市場都在下沉城市，比如價格親民是“老百姓買得起的品牌”。

今年前7個月的房地產市場，涼意已經傳遞給每一個老百姓了。他們可能不關心房產數據，但對“現在房子真難賣”有著深切體感。7月全國百城的房價，繼續下跌，二手房價格環比下跌城市增至96個。

中指院的數據顯示，1-7月，百強房企的銷售總額接近4萬億，同比下降4.6%，而單單7月份一個月，百強房企的銷售額就下降了33.8%。

在這樣下行壓力巨大的市場下，受影響最嚴重的就是廣大三四線城市。而把60%的市場份額都放到三四線城市的“宇宙第一大房企”碧桂園，可想而知壓力有多大。

公告顯示，1-4月，公司每月的權益銷售數據都穩定在220-250億之間，而從5月開始，這個數字出現了斷崖式的下跌——

從182億到160億，再到7月的121億，短短三個月，已然腰斬。

市場下行壓力巨大之下，各地在售的項目降價換量的效果并不明顯。已經進入了一個惡性循環：越降價，越賣不出去。

如今，掛著“給你一個五星級的家”橫幅的工地，四散在全國幾乎所有的省市，以及一半以上的縣城，半開半停。

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DICHAN SHIYIYAN

面對困局，碧桂園也是首次公開承認：未能洞見房地產市場供求關系已發生重大變化，在三四線及更低線城市投資比例過大。

這樣的字眼，在堅定走下沉市場的楊國強時代是不可能出現的。

根據其財報顯示，截至2022年底，碧桂園在三四線城市的合同銷售額占比仍達60%；已經簽約或者摘牌的土地，可以建設的房屋面積為2.015億平方米，79%分布在廣東以外，高度分散在各地，土儲同樣大部分分布在低能級城市中。

過去兩年，碧桂園內部也有調整布局到高能級城市中的提議，但楊老板卻堅定地深耕三四線，無奈被拖入泥沼。

通過這次公告可以看出，碧桂園也在認真反思，只是，時代步伐已經遠走，命運的齒輪不可能逆轉。錯過了2018-2019最佳的轉型窗口，在2023年的沼澤地里，只能奮力前行。

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按照碧桂園的公告，造成如今困境的原因有三個：一是房地產的銷售毛利下降，利潤支撐不起成本了；二是物業項目大幅減值；第三是外匯的波動造成凈兌換損失擴大。

這三條里，前兩條都是與當下房地產市場的大環境息息相關。說白了就是房子賣不動了，價格也在下跌。第三條就是外匯的匯率增長所帶來的隱形成本，這個與國際大環境相關聯。

除此之外呢，十一郎認為還有兩個原因在公告里沒有提及。

比如說“三道紅線”發布之后，監管的層層加碼對房地產商的不友好；再比如“金融十六條”等房地產金融政策看似在對房企融資層面進行寬松，卻遲遲沒有落地實質性的東西。

這應該是這兩年表面看起來救市政策像吹嗩吶一樣在不停吹奏，卻依然會有很多房企如合景、世茂等企業不斷出險的原因。

據中指研究院統計數據，2023上半年房地產行業非銀類融資4041.7億元，其中國央企發行占比近90%，民營房企融資困難。銀行類融資，2022年12月，金融支持房地產16條出臺后，媒體報道碧桂園獲得10家銀行共3000億的授信支持。

如今來看，這些錢是否均拿到手，還是一個疑問。

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在恒大、融創等爆雷之后，碧桂園一直被譽為民營房企里的優等生，并且“三道紅線”都沒踩中。如今，苦苦支撐兩年之久的碧桂園，還是陷入困境之中。

這兩年，碧桂園始終把保交付放在工作的第一位，我們都會聽說很多開發商的樓盤爛尾，卻真的很少聽說碧桂園的樓盤爛尾的。

2022年，碧桂園去年交付了70萬套，是排在第二第三名恒大、萬科的2倍多；占交付數量前50房企的17.5%。2023上半年，碧桂園交付了27.8萬套，預計全年交付70萬套。

不得不說，在保交樓這個層面，除了上頭給的壓力外，碧桂園的確體現了頭部房企的示范性。這與恒大或其他房企不同。同時，碧桂園的項目幾乎涉及全國每一個省市，范圍太廣，保交樓的數量巨大，這也讓碧桂園的資金壓力園進一步升級。

也有人說，北京交付一套房子和縣城交付一套房子，其實成本差不多，但結轉出來的收入卻天壤之別。這才是碧桂園保交樓真正的壓力所在，而并非在交付套數上。

我也十分贊同這一觀點。在當下市場里，縣城的項目去化都很一般，一個項目1000套房子，賣了10套，也得保交付。支出和回收的資金不匹配，這也是碧桂園面臨的問題。

保交樓狀況只是觀察一個房企的小切口。我們也必須看到，碧桂園與恒大還有很多不同之處，無論是公司的基本面，企業文化，還是公司當下所處環境，都大相徑庭。

作為中國最大房企，碧桂園已經是目前民營房企的最后尊嚴，一旦倒了，后果會不堪設想。一方面肯定會引起行業的連鎖反應，導致房地產市場信心的進一步塌方；另一方面，房企停擺或者倒閉之后，楊老板和楊小姐們是有保護機制的，依然可以做一個富翁，受影響最大的，是等著新房交付的千千萬萬個家庭。

救助碧桂園，最終不是為了救企業，而是要救助房地產的信心，和那些掏空六個錢包奮力在縣城買新房的普羅大眾。

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