勁 爆，淘哥剛剛探知一個(gè)業(yè)內(nèi)傳聞：綠景白石洲月底快要賣了，想定一個(gè)非常勁爆的價(jià)格，單價(jià)只要8字頭起。

根據(jù)流傳的截圖顯示：“綠景白石洲月底前后開盤，價(jià)格可能8字頭起，倒掛50%，一套賺600萬以上。”

此前，市場一直預(yù)估綠景白石洲的備案均價(jià)要去到12-13萬/平，畢竟和項(xiàng)目隔高爾夫球場對望的華潤城，去年拿證的潤璽2期，均價(jià)就是13.2萬/平。

而現(xiàn)在，萬萬沒想到，只要8萬多起，這可是相當(dāng)驚喜和炸裂了。

1、淘哥查詢了一下，項(xiàng)目緊鄰的香山美墅7月份剛成交了一套房源，單價(jià)14萬多。

【這意味著新房價(jià)格只有旁邊二手6折】

或者說，倒掛75%以上（14減8，除以8），上面聊天記錄截圖說50%的倒掛并非吹牛。

2、再看華潤城最新成交，150平三房2300萬以上。89平三房，即使是法拍，成交也在1250萬，之前正常成交更是在1400-1600萬。

按照8萬多算，綠景一套三房的總價(jià)最低去到900多萬。同樣是3房，

【綠景比買華潤城二手成本節(jié)省300-1300萬】

這么看，聊天記錄說，“一套房省600萬”，倒也不算吹牛。

3、有些粉絲曾告訴淘哥，他們買的白石洲的拆遷房，價(jià)格也去到8-9萬多，現(xiàn)在新房都只要8萬多起……

4、放眼全深圳核心區(qū)域福田南山前海寶中，新房價(jià)格周邊二手最新成交，倒掛超過50%的，目前看，也就是綠景白石洲了。往前看，也就是海德園和深業(yè)中城。

【香港李嘉誠才7折賣房，綠景白石洲直接快5折賣房了！而且是深圳的核心地段，深圳新房真是殺瘋了。】

這個(gè)樓盤舍得出讓如此巨大的空間紅利，個(gè)人分析，這可能是因?yàn)椋?xiàng)目是一個(gè)500萬平米的超級大盤，不在于一城一地之得失，而是意在長遠(yuǎn)，第一期想一炮而紅，樹立市場口碑和影響力。

如果是一個(gè)小盤，絕不可能有這么實(shí)惠的價(jià)格，完全可以按照華潤城潤璽12-13萬的價(jià)格慢慢賣。畢竟是深圳最核心地段之一，旁邊就是華僑城豪宅區(qū)，西面華潤城和科技園，南面世界之窗和深圳灣。

5、此外，項(xiàng)目對口學(xué)校還是南山第二實(shí)驗(yàn)學(xué)校（聲明：最后學(xué)區(qū)劃分以教育局公示為準(zhǔn)），這個(gè)地段、這個(gè)教育資源，不止南山，就算加上福田、前海，1000萬左右的總價(jià)，綠景白石洲都是天花板之選。

6、不管如何，對首期業(yè)主而言，8萬多起是大好事情。剛巧時(shí)機(jī)也很合適，在深圳救市政策即將出臺的前夜。

01.

近在咫尺 倒掛約50%

最高價(jià)差約8倍

華僑城業(yè)主坐不住了

綠景白石洲位于世界之窗的北面，緊鄰華僑城，隔高爾夫球場對望就是華潤城，周邊還匯聚了西麗留仙洞、深圳灣高新區(qū)、后海、深圳灣四大總部基地，是深圳核心的核心。

綠景白石洲位置示意圖

看下圖，綠景白石洲和華僑城豪宅區(qū)的香山美墅、波托菲諾純水岸無縫連接。

這兩個(gè)項(xiàng)目的價(jià)格在什么水平？

先看香山美墅，即使是現(xiàn)在的樓市冰點(diǎn)，香山美墅三期、四期的成交價(jià)依然有13-14萬/平，和綠景白石洲存在5-6萬/平的倒掛。

剛剛過去的7月份，香山美墅三期成交一套約187平4房，總價(jià)2650萬、單價(jià)約14萬/平。

截圖自公眾號：唐老師傅

香山美墅四期，8月新成交的兩套200多平4房，總價(jià)分別為2500萬、2650萬，折合單價(jià)約12.36萬/平、13.05萬/平。

而在2021年的市場高峰期，香山美墅四期的成交價(jià)一度高達(dá)18-20萬/平，比如這套約173平房源，成交單價(jià)約合18.5萬/平，是綠景白石洲最低單價(jià)的2倍多。

相對于能成交的筍盤，掛牌價(jià)則更高。

經(jīng)查詢，香山美墅3期-5期的掛牌均價(jià)大致在14-18萬/平，比如四期一套約197平的4房，掛牌價(jià)有3600萬，單價(jià)去到了18萬+/平。

香山美墅多套房源掛牌價(jià)在16萬+/平 截圖自小鹿選房app

再看波托菲諾純水岸，近在咫尺，最高價(jià)差約8倍。

波托菲諾純水岸因?yàn)橐?guī)模較大、物業(yè)種類較多，價(jià)格跨度很大，我們選取14-16期的高層住宅為樣本，可查詢到的最新成交數(shù)據(jù)顯示：

波托菲諾純水岸14期，今年2月一套約301平4房成交，總價(jià)6000萬，單價(jià)約19.93萬/平。

波托菲諾純水岸16期，2022年10月，一套179平的4房成交，總價(jià)2940萬，折合單價(jià)約16.42萬/平。

同樣是16期，2022年5月，一套165平4房成交，總價(jià)為3188萬，單價(jià)約19.32萬/平。

截圖自行舟深房小程序

這三期的掛牌價(jià)，因樓層、景觀、朝向等不同，跨度也比較大，在15-30萬/平，比綠景白石洲最多貴了20萬+/平！

波托菲諾純水岸掛牌價(jià) 截圖自小鹿選房app

更夸張的是，18年和19年波托菲諾純水岸成交了兩套天價(jià)別墅，其中一套556平標(biāo)的賣出4.29億天價(jià)，光傭金就收了1400萬，算下來高達(dá)70萬+/平，和綠景白石洲有約8倍的房價(jià)差距。注意，是8倍！

雖然別墅和平層住宅不能直接類比，但這說明了華僑城片區(qū)的地段含金量，絕對是深圳財(cái)富集中度最高的龍頭地段之一，這里的物業(yè)，就像金字塔的塔尖，價(jià)值很難被動搖、安全性很高。

總結(jié)而言，從成交價(jià)看，單價(jià)8萬多起的綠景白石洲，和香山美墅、波托菲諾純水岸高層住宅，有約5-11萬/平的倒掛；從掛牌價(jià)和歷史高峰成交價(jià)看，有約6-20萬/平的倒掛。

倒掛率起碼在50%以上，非常驚人！

看到這里，或許會有粉絲朋友提出意見：華僑城是傳統(tǒng)豪宅片區(qū)，和白石洲不能一概而論。

確實(shí)，舊改之前，白石洲就是一大片城中村，雖然和華僑城無縫銜接，但兩者的土地價(jià)值確實(shí)存在巨大的鴻溝和斷層。

但是，隨著舊改推進(jìn)，白石洲所有的城中村都將消失，取而代之的，是地標(biāo)級、城市封面級、約500萬平航母級的綠景白石洲大城。

綠景白石洲示意圖

在這種翻天覆地的蛻變之下，白石洲和華僑城的土地價(jià)值可以完全拉平，可以把白石洲看成是華僑城豪宅區(qū)的自然延伸或者擴(kuò)容，所以，用華僑城的價(jià)格來對比綠景白石洲的性價(jià)比，是完全合理的。

02.

同樣買3房

綠景白石洲比華潤城

成本低了300-1300萬

除了華僑城二手房之外，還有一個(gè)絕佳的案例可以對比：華潤城。

華潤城和綠景白石洲高度相似，兩者僅相隔一個(gè)名商高爾夫，都是城中村舊改，也都是業(yè)態(tài)豐富的超大型城市綜合體。

事實(shí)上，綠景白石洲可以視為華潤城的升級版。因?yàn)樽鳛樾乱淮f改大城，汲取了很多舊改項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，在交通體系、業(yè)態(tài)規(guī)劃、功能設(shè)計(jì)、高科技融合、用材用料、美學(xué)呈現(xiàn)等方方面面，都做了大升級，而且體量還是華潤城舊改的約2倍。

可以說，綠景白石洲是深圳舊改大城的2.0+pro max版本。用華潤城來對比，也是很具參考價(jià)值的。

那么，華潤城目前的成交價(jià)格在什么水平？

本月初8月9號，華潤城潤府三期，4套建面約88平的小戶型法拍，價(jià)格全部在1200萬+，折合單價(jià)在13.8-14.5萬/平。

截圖自阿里法拍

類似戶型，非法拍成交渠道，成交價(jià)格更是去到了1400-1600萬。

不過，這個(gè)戶型是贈送較多的小3房，純看單價(jià)，可對比性不強(qiáng)。我們可以看看華潤城贈送面積不多的其他戶型。

據(jù)了解，華潤城二期、三期贈送不多的約150平3房，成交價(jià)在2250-2400萬之間，折合單價(jià)約15萬/平。

從單價(jià)看，8萬多的綠景白石洲，和15萬/平的華潤城，倒掛空間高達(dá)約7萬/平。

從總價(jià)看，綠景白石洲建面約110平的3房，按照8萬多起步的單價(jià)，總價(jià)預(yù)計(jì)900多萬起（具體以實(shí)際備案價(jià)為準(zhǔn)）。

這意味著，同樣是買3房，買綠景白石洲，比買華潤城建面約88平含贈送的3房（1200多萬），節(jié)省了約300萬，而且綠景白石洲是正規(guī)3房，尺度大很多，住著還更舒服。

如果是和華潤城建面約150平的3房（2300萬左右）對比，成本則低了約1300萬！

可以發(fā)現(xiàn)，和華潤城對比，不管是從單價(jià)、還是3房總價(jià)來看，買綠景白石洲也都非常劃算。

03.

同等總價(jià)買前海3房

還是白石洲更劃算

其實(shí)，就算和前海比，8字頭起的綠景白石洲，價(jià)格已經(jīng)看齊開盤爆賣百億的深業(yè)云海灣了。

何況，客觀而言，綠景的這個(gè)地段，無論交通還是其他各項(xiàng)配套，確實(shí)比目前的前海要豐富很多。倒掛也更明顯。

綠景白石洲規(guī)模高達(dá)約500萬平，片區(qū)有已開通的地鐵1+2號線和建設(shè)中的20+29號線穿過，能便捷通達(dá)福田、南山、深圳灣、前海等各大中心。

項(xiàng)目自身匯聚了商業(yè)、辦公、酒店、文旅、居住等多種業(yè)態(tài)，還配建了4所幼兒園+3所九年一貫制學(xué)校。

其中，商業(yè)體量高達(dá)約40萬平，不僅涵蓋國際購物中心、立體生態(tài)街區(qū)、地下步行街、高端社區(qū)Mall等各種商圈形態(tài)，還打造了一條約1.2公里的中央綠軸。

同時(shí)，綠景白石洲還引入垂直城市概念，由上及下，打造了50米空中連廊（規(guī)劃中）、100-200米空中會所、24米空中花園、13米中央綠軸、地下商業(yè)街等多維高效共享空間。

借助中央綠軸+立體空間的設(shè)計(jì)手法，綠景白石洲塑造了一個(gè)無邊界城市，能實(shí)現(xiàn)地下、地面、空中的三維立體轉(zhuǎn)換以及多種生活場景的無縫切換。

值得一提的是，綠景白石洲打造的地下人行通道+停車場+車行聯(lián)絡(luò)道+地下軌道的交通體系，能很大程度疏解交通壓力，未來在這里，就算人口高度集中，也不會面臨太大的堵車煩惱。

至于本次推售何種產(chǎn)品？據(jù)悉，綠景白石洲首發(fā)一期命名為“璟庭”，主力產(chǎn)品為建面約110-187平的3-4房住宅。

其中建面約125平的3房，為LDK?一體化+雙陽臺設(shè)計(jì)，空間較為開闊，三代同堂也比較舒適。

建面約187平的4房，南北雙陽臺、4開間朝南、主臥帶獨(dú)立衛(wèi)浴和衣帽間，舒適度和私密性都不錯(cuò)，適合改善或者一步到位的買家。

最后，再釋放一個(gè)消息，綠景白石洲預(yù)計(jì)月底就會拿證開盤，如果屆時(shí)單價(jià)真的僅8萬多起，這次深圳買房人，真是撿到大便宜了。