前幾天我還在擔心，南京因為持續的利好政策刺激，會出現新一輪的“炒房潮”。

話音未落，南京就傳出銀行取消了（主城四區：鼓樓、建鄴、玄武、秦淮）首套房“首付兩成”的政策；甚至之前已經辦理了首套房“首付兩成”的客戶，現在全部都要補一成，做到三成的首付。

目前這個說法已經被各家銀行實錘了，不僅首套房首付2成取消，二套房首付3成也被喊停！

銀行的這種做法，似乎與當前大的救市氛圍“格格不入”，但也并非毫無緣由！

一、南京房價降到底了嗎？

凡是了解這兩年南京樓市的朋友都知道，南京房價從2021年的高位直線下跌后，很多小區的二手房成交價都降了2成。

8月28日，河西南的海峽城成交了一套93.32㎡的兩房，掛牌總價360萬，最終降價4萬，以總價356萬成交，成交單價約3.8萬元/㎡，成交周期1天。

當2021年南京房價還在高位的時候，彼時海峽城成交的一套102.66㎡三房，掛牌總價645萬，最終降價12萬，以總價633萬成交，成交單價約6.1萬元/㎡。

僅僅2年多的時間，海峽城的成交價就從6.1萬/㎡降至3.8萬/㎡，房價已經降了3.7成。如果在最高位用首付3成買房的，如今首付已經跌沒了！！！

再看看南京樓市曾經的“硬通貨”頂級學區房的價格情況。

拿拉小和29中雙學區房怡景花園為例，這個學區可以說是南京學區房的天花板了。

8月8日，怡景花園成交了一套67.92㎡的中樓層房源，成交價388萬元，成交單價57156元/㎡。

隨后，怡景花園又連續成交了一套68㎡的兩房。

8月9日，怡景花園成交了一套68.17㎡的中樓層房源，成交價412萬元，成交單價60438元/㎡。

我們看看去年年初，怡景花園成交了一套45.29㎡的中樓層房源，成交價413.5萬元，成交單價91301元/㎡。

甚至在2021年的時候，該小區的二手房曾屢屢賣出10萬+/㎡的天價，最近的成交價格比最高峰降了近3-4萬/㎡，降幅3-4成！

即使房價降了這么多，但誰也不敢拍著胸脯說南京的房價降到底了。也正是如此，南京的各家銀行才不顧央行和金融監管總局的發文，搞出了這波“逆向操作”。

二、銀行可以降存量房利率，但不能承擔“集體斷供”的風險！

也就是這個月初，各家銀行紛紛出臺降低存量房貸利率的具體舉措。

說起銀行主動降低存量房貸利率這事，不得不提這兩年出現的“提前還貸潮”。由于前幾年銀行把房貸利率定得太高，之后由于樓市不景氣房貸利率出現斷崖式下跌。很多早期的買房人不愿被銀行當成韭菜收割，紛紛拿出存款提前還貸。

銀行為了杜絕買房人提前還貸，設置了很多的門檻，但是依舊無濟于事！其實銀行清楚明白的知道買房人提前還貸的原因，但是由于涉及面廣，一直想方設法的拖著。最終還是央行出面協調，最終銀行主動下調了存量房貸利率。

但是對于中國人民銀行、國家金融監督管理總局聯合下發“降首付”：首套房2成首付、2套房首付3成的政策，銀行覺得按此政策執行，最壞的情況可能會出現“斷供潮”。

斷供很容易理解，就是貸款的買房人停止支付住房抵押貸款的行為，主要是因為房價下跌，導致房子的市值遠低于繼續支付的按揭貸款，導致房屋變成負資產或者購房者有財務問題無法償還抵押貸款。

如果接下來南京房價繼續下跌2到3成，我估計很多首付2到3成的買房人有可能選擇斷供。

要知道如果出現買房人集中斷供，銀行的風險比出現提前還貸潮要更嚴重。最終銀行可能出現一大筆的“壞賬”！

所以說銀行可以主動降存量房利率，但不能承擔“集體斷供”的風險！

雖說南京如今只針對主城四區調整了“降首付”的政策，但是如果說，你問我未來南京哪里可能出現集中斷供，我覺得應該是在郊區板塊。

如今南京郊區板塊有很多新房去化困難，開發商紛紛打出首付幾萬買房的活動。如果接下來這些板塊的房價出現大跌，很可能出現一批“集中斷供”的情況。

所以說，南京其他區接下來也很有可能會取消“降首付”的政策。銀行肯定會置身事外，不會冒天下之大不韙，把自己陷入危險的境地！