文| 村長

在過去的這個國慶節，中國房地產行業最“平淡”的新聞應該是：

國際知名的三大評級機構之一穆迪，把國內目前最優質的頭部房企和民營不動產管理機構，如中海、華潤、保利和平安不動產們，下調了評級。

但與以往由評級下調引發的血雨腥風不同，除了少數被波及的企業債券稍有波動，整個地產的股市債市都風平浪靜。

就連被波及的企業們，態度也非常淡定。

有房企副總裁回應說“現在還有房企看評級嗎？”

平安不動產則表示，雖然受不動產行業下行影響業績短期有所波動，但公司堅持長期投資，業務運營穩健，財務水平良好。

曾幾何時，國際機構的評級，掌握著房企和不動產機構們海外融資的生殺大權：

評級下調，成為推倒多少民營房企信用崩塌的第一塊多米諾骨牌，進而釀成資本市場股債雙殺的“慘劇”。這樣的劇情過去兩年在重復上演，觀眾幾近麻木。

隨著這兩年行業的深度調整，評級機構的目光，終于盯上了牌桌上最后的優質玩家們。

但這一次，故事的發展，并沒有如他們所想。

當穆迪的大手一揮，預想中的【慘劇】沒有上演，這意味著海外評級機構對中國房地產行業的狙擊策略正在失效。

而除了這個顯而易見的事實，我們還需看到，一些潛藏其中的信號。

01

首先，需要提醒各位，穆迪這一次的評級下調，是全面掃射整個房地產行業而非狙擊單個企業。

在看空整個房地產行業的大前提之下，穆迪開始對行業內的公司下手了。

如上圖所示：

將中海、華潤的“Baa1”發行人評級展望由“穩定”調整至“負面”；

將萬科“Baa1”發行人評級列入負面觀察名單；

將保利發展“Baa2”發行人評級展望由“穩定”調整至“負面”；

將國內最有實力的不動產管理機構——平安不動產“Baa2”的發行人評級，列入下調觀察名單……

發現沒有，這個名單集齊了中國房地產行業最頂級的玩家：

中海、萬科、保利、華潤這些自不必說，基本是國內房企優質安全和穩健的代名詞。

他們強大的戰略能力、安全穩健的財務表現，進取的銷售策略，雄厚的土儲實力等，都讓這些企業在過去三年的行業洗禮下得以成功穿越周期，屹立在行業頭部位置。

而平安不動產，則更為特殊。

作為不動產資產管理賽道的頭號玩家，平安不動產很早就有中國版“黑石”的稱謂。

截至目前，其資產管理原值規模超2200億元。盡管規模龐大，但平安不動產卻一直以穩健著稱。截至2023年上半年，平安不動產的資產負債率為55.21%，處于一個相對較低的水平。

在中國房地產市場復蘇前景不確定的情況下，穆迪認為，這些被調整的企業在未來一年時間里，經營業績恢復存在不確定性。

且穆迪此前就表示，經濟增長前景疲軟，購房者擔心項目及時完工和交付，盡管政府采取了支持措施，但其認為房地產銷售仍受到抑制。

一言以蔽之，穆迪不看好的不是評級下調的這些企業，是這些企業背后組成的，整個中國房地產行業的未來。而基于這個看空的大前提，穆迪開始對行業內的企業動手了。

02

其次，市場對評級調整的反應，正在變得更加理性。

保利、龍湖與平安不動產們評級下調以后，雖然引發了美元債的價格波動，但僅僅只是處在高收益區間的債價正常回落，并沒有出現債價閃崩等信用塌方的連鎖反應，波動幅度有限。

從9月底進入評級觀察期至今，平安不動產旗下美元債基本保持穩定，部分價格甚至不跌反漲。

10月12日，穆迪正式下調平安不動產的評級。10月13日，平安不動產兩筆美元債的價格都有不同程度的上漲，比如：

由平安不動產發行的PINGRE 3.45 07/29/26現價60.750，上漲+2.574%，收益率23.414%。

由平安不動產發行的PINGRE 3.25 06/23/25現價65.938，上漲+1.364%，收益率30.601%。

這意味著，經過了三年的深度調整，對于這些本身實力雄厚且穩健安全的企業，海外評級下調產生的負面影響正在逐步降低，市場正在用更理性的態度看待。

正如IPG中國區首席經濟學家柏文喜所言，就此次評級或展望被調整的企業而言，這些企業具體情況和未來發展路徑各不相同，因此穆迪的評級展望調整是否合理還需要結合具體情況進行分析。

以平安不動產為例：

穆迪給出的調整理由是，疲軟的房地產市場可能會降低平安不動產對中國平安的經濟和戰略價值。

實際上，穆迪可能低估了平安不動產的發展潛能，也低估了平安集團的實力與支持力度。

首先，從定位看，平安不動產的“資產管理”定位就注定了，它與一般房企的不同，不能放在以開發為主要邏輯的房企風險評估體系里一概而論。

作為中國平安旗下專業的不動產資產管理平臺，平安不動產的業務涵蓋商辦、租賃住房、康養、園區、金融產品等領域。

從房地產行業未來的發展趨勢看，平安不動產的運營邏輯和經營理念，都更符合國際主流。

不管是國外房地產行業的發展路徑最終走向存量資產運營，還是國內巨頭們不約而同的從開發向運營轉型的選擇，歷史都在告訴我們，房地產開發的盡頭就是不動產資管。

與一般的不動產資管比，平安不動產具備“投融管退”的全鏈條能力，擁有較強的一線業務運營能力。

與大部分商管機構比，平安不動產又具備強大的金融鏈接能力和多元的資源整合能力。

且更為重要的是，平安不動產的背后，是整個中國平安。

從中國平安的戰略視角，平安不動產旗下擁有大量能帶來持續、穩定回報的商辦收租型物業。這些具備持續穩健現金流的資產不僅意味著可觀的現金流和可控的風險，也有較好的抗通脹效應。

其所持有的資產，與保險資金長負債久期、追蹤穩定持續回報的保險資金天然匹配，未來的資產增值也將給保險資金提供額外的回報。

在年中業績會上，平安管理層表示：

預計2023年辦公樓、商業零售、長租公寓、產業園等收租性物業的需求將逐漸修復。而且，疫情疊加地產調控階段性加速了優質資產的釋放，給長期投資者提供更好更多的買入機會。

言下之意，不動產賽道目前依舊是中國平安資產配置的重要戰略抓手。

03

地產行業的深度調整已近尾聲，黎明曙光就在前方，行業最優秀的企業在底部區域被調整評級，就是行業見底的信號之一。

過去三年，無數倒下的房企告訴我們，時代的洪流無可抵擋。

但對優秀的企業而言，無論前路如何，終會沉穩駛過。

穩健和安全，才是保利、中海、華潤、平安不動產們最大的實力，也是最大的底氣。

草莽英雄的落幕是開發時代的鮮明注腳，而穩健者領航的運營大時代，才是穆迪們沒有看見的星辰大海。