?？凇叭A僑城·曦海岸”。陳標(biāo)志/攝

法院認(rèn)為，購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)的目的是為了居住，房屋具備正常使用水電的功能是對(duì)居住條件的基本要求，案涉的水電問(wèn)題經(jīng)過(guò)多次修繕仍未能正常使用，違反合同約定。

中房報(bào)記者 陳標(biāo)志丨海南報(bào)道

雙方最終還是上了法院。

雖然知道訴訟的時(shí)間成本很高，但海口“90后”女孩李茹梅不得不選擇這樣的方式，解決她與開(kāi)發(fā)商的爭(zhēng)端。

3年前，從外地回海南工作的李茹梅在?？谝患颐麨椤叭A僑城·曦海岸”的樓盤(pán)，按揭貸款購(gòu)買(mǎi)了一套商品住宅。但入住后不久，她發(fā)現(xiàn)下水道出現(xiàn)嚴(yán)重堵塞、用電線路屢屢跳閘等問(wèn)題。

在歷經(jīng)半年多溝通無(wú)果后，李茹梅將項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商海南華僑城實(shí)業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“華僑城公司”）訴至法院，要求解除購(gòu)房合同等。

開(kāi)發(fā)商認(rèn)為，涉案房屋不存在嚴(yán)重質(zhì)量問(wèn)題，不符合解除購(gòu)房合同的情形；購(gòu)房人李茹梅則認(rèn)為，下水道嚴(yán)重堵塞、電路屢屢跳閘等問(wèn)題，盡管物業(yè)多次維修都無(wú)法正常使用，不具備最基本的居住條件，要求解除購(gòu)房合同。

華僑城公司在法院一審、二審判決中均敗訴，法院支持李茹梅退房等訴求。目前，李茹梅已申請(qǐng)法院強(qiáng)制執(zhí)行。

法律人士表示，這看似是一樁并不復(fù)雜的民事糾紛案，但在現(xiàn)實(shí)商品房買(mǎi)賣(mài)活動(dòng)中卻十分典型，對(duì)將來(lái)解決此類矛盾糾紛具有“樣本”意義。

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協(xié)商退房無(wú)果后打了官司

2022年3月，李茹梅向記者講述購(gòu)房遭遇。陳標(biāo)志/攝

這起并不復(fù)雜的民事訴訟案件，因房屋居住功能障礙而引起。

位于海口市秀英區(qū)長(zhǎng)濱路的“華僑城·曦海岸”，系華僑城公司開(kāi)發(fā)的大型房地產(chǎn)項(xiàng)目。2020年12月，從外省返回海南工作的“90后”女孩李茹梅向華僑城公司交了66萬(wàn)余元首付款，向銀行按揭貸款154萬(wàn)元，購(gòu)買(mǎi)該項(xiàng)目一樓的一套建筑面積為126平方米的房產(chǎn)。

2021年9月，李茹梅入住新房后，發(fā)現(xiàn)下水道出現(xiàn)嚴(yán)重堵塞、用電線路屢屢跳閘等問(wèn)題。盡管李茹梅多次向物業(yè)等反映上述問(wèn)題，且工作人員也多次上們進(jìn)行了維修，但問(wèn)題均未得到徹底解決。

在此情況下，李茹梅向開(kāi)發(fā)商提出退房要求。

在雙方多次協(xié)商過(guò)程中，一開(kāi)始，開(kāi)發(fā)商以“房管部門(mén)不讓取消備案”“需要通過(guò)中介才能辦理退房手續(xù)”等理由表達(dá)了退房的難度，后又提出“購(gòu)房人必須先拿出錢(qián)結(jié)清銀行按揭貸款，才會(huì)走公司退房流程，協(xié)助購(gòu)房人辦理撤銷(xiāo)合同備案”。

對(duì)于華僑城公司工作人員提出的上述理由和條件，李茹梅認(rèn)為，這是開(kāi)發(fā)商在人為設(shè)置退房障礙，故意刁難購(gòu)房人。

在雙方多次協(xié)商無(wú)果的情況下，2022年3月，李茹梅將華僑城公司訴至?？谑行阌^(qū)人民法院。2022年3月21日后，李茹梅停止了向銀行繼續(xù)分期還貸。而在此前，李茹梅每月需向貸款銀行償還貸款8200余元。

據(jù)判決書(shū)載明，至2022年6月13日，李茹梅已向銀行償還了13期貸款，合計(jì)償還約10.9萬(wàn)元，剩下貸款本金余額為151.5余萬(wàn)元。

李茹梅向法院提出了判令解除商品房買(mǎi)賣(mài)合同、返還購(gòu)房款等訴求。值得一提的是，李茹梅主動(dòng)放棄了購(gòu)房首付款利息。

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兩次判決，開(kāi)發(fā)商均敗訴

2022年6月7日、28日，秀英區(qū)人民法院依法適用普通程序，公開(kāi)開(kāi)庭審理該房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛一案。

在庭審過(guò)程中，關(guān)于解除涉案房屋買(mǎi)賣(mài)合同這一核心訴求，被告華僑城公司表示“由法院依法判決”。另外，華僑城公司還對(duì)解除涉案房產(chǎn)的備案登記、退還購(gòu)房款及利息等問(wèn)題進(jìn)行了答辯。

華僑城公司認(rèn)為，根據(jù)合同補(bǔ)充協(xié)議中“除因地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量檢測(cè)不合格買(mǎi)受人要求解除合同外，房屋交付后正常情況下合同不予以解除”的約定，涉案房屋不具備解除合同的情形和條件。

其中，華僑城公司還提到，154萬(wàn)元的銀行借款，借款人是原告李茹梅，其只是保證人，這筆款項(xiàng)必須由原告李茹梅先行結(jié)清。

2022年8月，秀英區(qū)人民法院對(duì)此作出一審判決。

法院判令解除雙方簽訂的商品房買(mǎi)賣(mài)合同，以及李茹梅與銀行簽訂的個(gè)人住房借款合同；華僑城公司返還李茹梅的66萬(wàn)余元購(gòu)房款及償還銀行剩余貸款本金151.5萬(wàn)余元及利息；李茹梅協(xié)助華僑公司辦理合同備案注銷(xiāo)手續(xù)；李茹梅將房屋恢復(fù)原狀交付給華僑城公司。

另外，本案25416元訴訟費(fèi)由華僑城公司承擔(dān)。

華僑城公司對(duì)此判決不服，遂提出上訴，訴請(qǐng)二審法院撤銷(xiāo)一審判決，駁回李茹梅的全部訴訟請(qǐng)求；一審、二審訴訟費(fèi)等一切費(fèi)用均由李茹梅承擔(dān)。

2023年1月4日，?？谑兄屑?jí)人民法院立案后，依法組成合議庭對(duì)該案進(jìn)行了審理。二審法院經(jīng)審理后認(rèn)為，一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，華僑城公司的上訴請(qǐng)求不成立。

6月5日，?？谑兄屑?jí)人民法院對(duì)此作出終審判決，駁回華僑城公司上訴，維持原判；二審25416元案件受理費(fèi)由華僑城公司承擔(dān)。

判決生效后，華僑城并未依照法院的判決結(jié)果執(zhí)行。目前，秀英區(qū)人民法院已受理購(gòu)房人李茹梅申請(qǐng)法院強(qiáng)制執(zhí)行。

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資深律師：案件的“樣本”意義

“這看似是一樁簡(jiǎn)單的民事糾紛案，但在現(xiàn)實(shí)商品房買(mǎi)賣(mài)活動(dòng)中卻十分典型，對(duì)將來(lái)解決此類矛盾糾紛具有‘樣本’意義。”河南千業(yè)（?？冢┞蓭熓聞?wù)所副主任、高級(jí)合伙人胡留喜律師向記者表示，商品房買(mǎi)賣(mài)合同的解除，要看是約定解除還是法定解除。

胡留喜稱，在本案中，華僑城公司主張“房屋地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量”，認(rèn)為涉案房屋不存在質(zhì)量問(wèn)題，房屋水電問(wèn)題僅屬于瑕疵問(wèn)題，完全滿足正常居住的條件。

但法院審理查明，雙方買(mǎi)賣(mài)合同中有相關(guān)規(guī)定，房屋質(zhì)量存在問(wèn)題無(wú)法修復(fù)時(shí)，購(gòu)房人可享有解除合同的權(quán)利。法院認(rèn)為，購(gòu)房人購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)的目的是為了居住，房屋具備正常使用水電的功能是對(duì)居住條件的基本要求，案涉的水電問(wèn)題經(jīng)過(guò)多次修繕仍未能正常使用，違反合同約定。

“建筑工程存在質(zhì)量問(wèn)題的現(xiàn)象較為常見(jiàn)，但購(gòu)房人只有在入住體驗(yàn)后，才能發(fā)現(xiàn)房屋存在質(zhì)量問(wèn)題，此時(shí)要求開(kāi)發(fā)商退房則較為困難?！焙粝哺嬖V記者，司法實(shí)踐中，因房屋質(zhì)量而解除商品房買(mǎi)賣(mài)合同，主要從房屋質(zhì)量問(wèn)題是否嚴(yán)重影響正常居住使用，應(yīng)當(dāng)結(jié)合商品房是否對(duì)買(mǎi)受人的生命和財(cái)產(chǎn)安全、身體健康造成重大影響，是否嚴(yán)重干擾和影響了買(mǎi)受人的正常生活、是否可修復(fù)等因素，予以綜合認(rèn)定評(píng)判。

胡留喜還表示，住房滿足購(gòu)房人的正常居住需求，是開(kāi)發(fā)商的主要合同義務(wù)，也是購(gòu)房人購(gòu)買(mǎi)房屋的主要合同目的，“居住目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)時(shí)，合同目的自然也無(wú)法實(shí)現(xiàn)。”

他也建議，因大部分購(gòu)房人事前無(wú)法對(duì)房屋質(zhì)量進(jìn)行精準(zhǔn)的判斷，只能在使用后才能發(fā)現(xiàn)，為防患于未然，購(gòu)房者在收房時(shí)應(yīng)委托專業(yè)驗(yàn)房師對(duì)房屋質(zhì)量進(jìn)行檢測(cè)，以防收房后陷入“退房難”的困境。（本文李茹梅為化名）

值班編委：馬琳

責(zé)任編輯：溫紅妹 劉亞

審讀：戴士潮

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