最近一段時(shí)間，西客站的新聞還是很多的，重點(diǎn)集中在商業(yè)領(lǐng)域....

01

銀泰落戶濟(jì)南西

按照《高鐵沿線地塊B-1項(xiàng)目購物中心運(yùn)營服務(wù)成交公告》顯示，浙江銀泰商業(yè)集團(tuán)有限公司正式中標(biāo)。

從這份公告上不難看出，不管是籌備期的招商還是后續(xù)運(yùn)營階段的品牌推廣，都由銀泰來負(fù)責(zé)。

這也說明濟(jì)南首家銀泰正式落地西客站…

這個(gè)B-1的位置就在楊柳春風(fēng)，除了10萬平購物中心外，還有4萬平的酒店（據(jù)說是喜來登），合計(jì)的建筑面積23.2萬平。

在這里，有必要多說幾句銀泰和楊柳春風(fēng)

銀泰背靠阿里巴巴，屬于中高端的百貨類目，尤其是在藍(lán)綠起家的杭州，銀泰可謂是一統(tǒng)江山，有不少地區(qū)的銀泰中心均被評(píng)為五星級(jí)購物場所，應(yīng)該說實(shí)力還是很強(qiáng)的。

10萬平的購物中心，和現(xiàn)在弘陽廣場的營業(yè)面積差不多，還是很值得期待的..

效果圖如下：

客觀來說，楊柳春風(fēng)這盤大面上弄的還是不錯(cuò)的

比如古色古香的學(xué)校，比如一到夏天就可以戲水的泳池，再比如雄偉霸氣的石材入口，畢竟他的價(jià)格和東部剛需相仿。

基本只要去他內(nèi)部交付的園區(qū)轉(zhuǎn)一圈，其實(shí)能看出來確實(shí)是妥妥的高配了，包括這回銀泰的落地，我認(rèn)為配套方面基本上和他的爸爸——杭州綠城楊柳郡看齊了…

但是反過來看，這盤搞出的翻車新聞也不少

尤其是一逢下雨天，各種綠化變禿、車庫漏水、石材變色的新聞就冒出來了...圖不給大家放了，一搜一大片...

另外還有業(yè)主反饋，整個(gè)小區(qū)西側(cè)北側(cè)受到高鐵噪音的污染，還有橫梁擋光的設(shè)計(jì)缺陷...

可能現(xiàn)在整改的不錯(cuò)，不過還是簡單提示各位，這盤建議下雨天去看看，可能會(huì)看出不一樣的東西…

02

西客站萬達(dá)廣場又又又落地了

我頭回聽說王爸爸的萬達(dá)要落地還是在2013年搞海亮的時(shí)候…

這次看起來比較靠譜，23年1月份萬融集團(tuán)就發(fā)布了喜報(bào)...

新聞如下：槐蔭萬達(dá)廣場位于城市西部新城的核心門戶位置，山東省會(huì)大劇院東側(cè)，毗鄰弘陽廣場等知名商業(yè)項(xiàng)目。

占地118.8畝，總建筑面積65.7萬平，其中購物中心總面積30萬平，項(xiàng)目由萬融置業(yè)開發(fā)建設(shè)，由泉世界商管公司對(duì)接萬達(dá)商管負(fù)責(zé)對(duì)購物中心部分進(jìn)行管理運(yùn)營，計(jì)劃于2026年12月開業(yè)… .

槐蔭萬達(dá)是濟(jì)南第六個(gè)萬達(dá)廣場，是迄今為止?jié)献畲蟮囊粋€(gè)萬達(dá)廣場，也是第4代廣場，銜接地鐵6號(hào)線。

9月份，有關(guān)部門發(fā)布了西客站片區(qū)中軸線地塊B-4（一期、二期）的建設(shè)方案，大家可以看看圖…

屆時(shí)逛萬達(dá)會(huì)有6號(hào)線的兩座地鐵站接駁，一同亮相的還有三期的遠(yuǎn)景規(guī)劃…

我特意問了問朋友，應(yīng)該是沒啥問題，槐蔭可算把萬達(dá)弄來了...雖然是個(gè)輕資產(chǎn)...

03

九陽總部正式矗立在經(jīng)十西路了...

昨天網(wǎng)上看的，九陽的LOGO終于掛上了…也算是槐蔭產(chǎn)業(yè)集聚的一個(gè)象征…而且這個(gè)樓的裙樓也有商業(yè)...

我們擺著手指頭數(shù)數(shù)，在不遠(yuǎn)的將來整個(gè)西客站會(huì)有，弘陽廣場、遠(yuǎn)大項(xiàng)目、槐蔭萬達(dá)、銀泰商業(yè)、龍湖項(xiàng)目、中建幸福MALL、龍騰國際等一系列的商業(yè)綜合體…

真是不知道西客站的人氣能不能撐住這么多的場子...

04

我之前那篇“置業(yè)西客站，別談增值”至今依然有亂七八糟評(píng)論 …

包括無外乎你賣東邊的房子，西客站路寬大樹多、住起來很舒服、以及我就喜歡西客站、博主是條狗等等…

今天正好趁機(jī)會(huì)聊聊西客站發(fā)展這件事...

舉兩個(gè)盤的遭遇，一東一西，也正是我曾戰(zhàn)斗過的地方。

一個(gè)是位于西客站的海亮藝術(shù)華府，另一個(gè)位于雪山片區(qū)的海亮院里，其實(shí)確切的說，當(dāng)年根本就沒什么雪山片區(qū)… 只能叫做濟(jì)鋼板塊。

當(dāng)年這個(gè)藝術(shù)華府是什么情況呢？

去西客站一片高大上，尤其是泛西部區(qū)域，社會(huì)輿論還是客戶反饋，一概都是西客站這地方一點(diǎn)錯(cuò)沒有。

而且你看看藝術(shù)華府的位置，距離一院三館可謂近在咫尺…

尤其是這個(gè)高鐵概念，那可謂是風(fēng)頭是一時(shí)無兩，當(dāng)年十藝節(jié)還有個(gè)非常逆天的詞匯，叫做岱青海藍(lán)。

這四個(gè)字很明顯是沖著東荷西柳去的…

當(dāng)年去往西城大廈（當(dāng)時(shí)唯一的高大建筑）

站在玻璃幕墻之下，看著大片的土地和大把的挖掘機(jī)，心中自然涌上“輪成敗，人生豪邁，大不了我就買西客站”的無上榮光…

可以這么說，西客站是真正的一出道即巔峰…

那段時(shí)間幸虧沒有自媒體，如果有的話，各位的手機(jī)新聞將被西客站占滿，什么今天三館開始挖坑了，后天鑫苑來搶地了等等…

所以很多人講，西客站開始就不行，這是不太對(duì)的，開始那幾年確實(shí)報(bào)道很多，也圈進(jìn)來非常多的開發(fā)商...

東邊這個(gè)院里，雖然是洋房產(chǎn)品，當(dāng)年去一趟是丁點(diǎn)發(fā)展的感覺沒有.....

當(dāng)年工業(yè)被沒高架，滴滴打車2014年才試運(yùn)營，在大街上抓一個(gè)出租車司機(jī)就問，你去濟(jì)鋼嗎，回太遠(yuǎn)了得加錢…

當(dāng)年也沒有什么雪山啊什么東強(qiáng)大發(fā)展的概念，我只記得，一下雨濟(jì)鋼那邊的鐵路橋就開始積水了…

當(dāng)年周邊就沒啥居民，基本就是鋼城新苑和濟(jì)鋼新村的，市調(diào)則更加絕望…

“大哥，我們這有房子啊，來看看啊““俺不買，俺們都買了恒大城了…”

別說這些大哥大姐了，當(dāng)初搞這個(gè)盤的也沒人認(rèn)為這個(gè)盤乃至這個(gè)片區(qū)有什么可發(fā)展的…

所以你站在現(xiàn)在上帝視角來看這十年的發(fā)展，你會(huì)很明顯發(fā)現(xiàn)，西客站的發(fā)展是出道即巔峰，后續(xù)輿論的走低完全和區(qū)域發(fā)展是密不可分的。

這么說吧，西海亮的現(xiàn)狀無外乎是把當(dāng)年的預(yù)期落地，而且有相當(dāng)多的預(yù)期到現(xiàn)在還沒完全落地，例如十年前就喊出來的槐蔭萬達(dá)...

我個(gè)人感受來看，也就是路寬了樹多了，沒啥大感覺，但是反觀東海亮， 得溢于濟(jì)南重心的東移，確實(shí)感覺不一樣了。

有一說一，這是一種非常奇怪的感覺...

而且據(jù)我的研究之下，西客站（高鐵新城）這種癥候群，如果不是站在城市的發(fā)展主軸上，其成型是及其困難的。

想從地處偏遠(yuǎn)（高鐵建設(shè)有限制），一片荒蕪之地崛起，所需要的天量資源是很多城市拿不出來的...

從全國范圍來看，濟(jì)南西客站的發(fā)展是全中國眾多高鐵新城里發(fā)展的中上等，最起碼入住率有保障，像商業(yè)的配套也在不停地落實(shí)....

實(shí)際上全國有相當(dāng)多的城市已經(jīng)徹底淪為了鬼城，關(guān)于這點(diǎn)不著墨太多了，大家在百度搜多“高鐵新城”四個(gè)字，就能蹦出來。

西客站之所以有種厚積薄發(fā)（或者說潛力不止于此但也就這樣）的感覺，我認(rèn)為其本質(zhì)原因是:

高鐵新城這種業(yè)態(tài)，根本就不是哪個(gè)區(qū)，哪個(gè)板塊自己能玩的動(dòng)的業(yè)態(tài)。

所以除開一些不能講的問題之外，西客站從誕生開始，就有點(diǎn)逆天行事的味道…

首先，他的出現(xiàn)有點(diǎn)類似天上掉下來一塊餡餅，為了吃到“高鐵”這個(gè)看起來美味的餡餅，規(guī)劃也好布局也罷，起點(diǎn)是非常高的。

包括大家去看看西客站晚上的夜景也能看出來，寫字樓的標(biāo)準(zhǔn)和顏值實(shí)在是太高了。

但是同樣，這種高起點(diǎn)高定位，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出西部孱弱的產(chǎn)業(yè)所能承接的上限..

而且更為可怕的是，濟(jì)南原本就是東強(qiáng)西弱，高凈值產(chǎn)業(yè)多集中在東部區(qū)域，這也就造成了分流也很困難...

這大概相當(dāng)于天上掉錢，但是您手頭只有一個(gè)口袋，完全接不住的狀態(tài)

這就出現(xiàn)了這種以下狀態(tài)：

我按照高鐵新城、世界級(jí)策劃，搞了大量的產(chǎn)業(yè)樓宇，到頭來發(fā)現(xiàn)入住率寥寥無幾，有世界級(jí)的配套，世界級(jí)的道路，世界級(jí)的規(guī)劃。

但是抱歉，因?yàn)闆]在城市的發(fā)展主軸上，城市資源溢出很少，導(dǎo)致沒有世界級(jí)的企業(yè)。

這一點(diǎn)不用抬杠，自己去招聘網(wǎng)站，定位到西客站，你看看招聘職位的數(shù)量也就知道了， 馬上也供暖了，據(jù)我去年所知，有些樓棟因入駐企業(yè)過少，供暖是沒法開的. .

這一點(diǎn)也逼迫著相關(guān)機(jī)構(gòu)一直在調(diào)整自己的思路，僅我腦海中就包括“承接京滬、對(duì)接央企等一系列口號(hào)…

大家可能感覺我講世界級(jí)有些夸張，你可以去看看唐冶中央商務(wù)區(qū)的規(guī)劃圖，唐冶竭盡所能想象的基建終點(diǎn)無非是現(xiàn)在西客站建設(shè)好了的樣子...

比如在看看市中所謂的中央活力區(qū)，也就是現(xiàn)在沒大有人給西客站宣傳，真看光幕燈光秀，也未必就比經(jīng)十路那些差多少...

包括我們前文提到的大量的商業(yè)，這種商業(yè)面積別說西客站現(xiàn)在這點(diǎn)人了，你把唐冶片區(qū)憑空搬過來，好像也能服務(wù)的很好...

所以有時(shí)候埋怨槐蔭招商不力，極有可能有埋怨錯(cuò)了地方...

我前文提到的例子——蘇州高鐵新城，這也是為數(shù)不多高鐵新城的房價(jià)漲幅超過普通城區(qū)的樣板...

在他的建設(shè)口號(hào)就有一點(diǎn)：叫做舉全市之力建設(shè)的蘇州新門戶

而且更為討巧的是，蘇州高鐵新城正好地處城市發(fā)展主軸，有點(diǎn)像濟(jì)南高新區(qū)， 正處于城市資源外溢的主軸上。

我還搜了搜面積，蘇州高鐵新城大概是濟(jì)南西客站的一半，竟還成立了管委會(huì)

所以兄弟們，我們大濟(jì)南舉全市之力建設(shè)的CBD還沒整明白呢，更何況一個(gè)逆水行舟的西客站呢？

所以濟(jì)南的西客站除了要面臨孱弱的產(chǎn)業(yè)向中向東靠攏的形勢（行政機(jī)構(gòu)在那），還要與其他舉全市之力發(fā)展的板塊對(duì)抗...

調(diào)起的太高，本該搭配韓紅來唱，而最后你找了個(gè)韓梅梅，而招商重?fù)?dān)現(xiàn)在看也只是壓到了槐蔭這邊，這難度確實(shí)太大了點(diǎn)…

當(dāng)然除了先天上的原因外，還有很多后天的原因。

例如選擇的入駐的開發(fā)商，例如緩慢的商業(yè)落地速度，在例如土地供應(yīng)一窩蜂，住宅上市一窩蜂、商業(yè)供應(yīng)一窩蜂等等

但這些東西可能并不是主要原因。

槐蔭萬達(dá)也罷銀泰來了也好，這些東西確實(shí)錦上添花。

但是好像，濟(jì)南西客站需要的是真正的關(guān)注度....能不能真正的支棱起來也主要靠他...

好像最后這段有些跑題啊。。