最近一段時間，西客站的新聞還是很多的，重點集中在商業領域....

01

銀泰落戶濟南西

按照《高鐵沿線地塊B-1項目購物中心運營服務成交公告》顯示，浙江銀泰商業集團有限公司正式中標。

從這份公告上不難看出，不管是籌備期的招商還是后續運營階段的品牌推廣，都由銀泰來負責。

這也說明濟南首家銀泰正式落地西客站…

這個B-1的位置就在楊柳春風，除了10萬平購物中心外，還有4萬平的酒店（據說是喜來登），合計的建筑面積23.2萬平。

在這里，有必要多說幾句銀泰和楊柳春風

銀泰背靠阿里巴巴，屬于中高端的百貨類目，尤其是在藍綠起家的杭州，銀泰可謂是一統江山，有不少地區的銀泰中心均被評為五星級購物場所，應該說實力還是很強的。

10萬平的購物中心，和現在弘陽廣場的營業面積差不多，還是很值得期待的..

效果圖如下：

客觀來說，楊柳春風這盤大面上弄的還是不錯的

比如古色古香的學校，比如一到夏天就可以戲水的泳池，再比如雄偉霸氣的石材入口，畢竟他的價格和東部剛需相仿。

基本只要去他內部交付的園區轉一圈，其實能看出來確實是妥妥的高配了，包括這回銀泰的落地，我認為配套方面基本上和他的爸爸——杭州綠城楊柳郡看齊了…

但是反過來看，這盤搞出的翻車新聞也不少

尤其是一逢下雨天，各種綠化變禿、車庫漏水、石材變色的新聞就冒出來了...圖不給大家放了，一搜一大片...

另外還有業主反饋，整個小區西側北側受到高鐵噪音的污染，還有橫梁擋光的設計缺陷...

可能現在整改的不錯，不過還是簡單提示各位，這盤建議下雨天去看看，可能會看出不一樣的東西…

02

西客站萬達廣場又又又落地了

我頭回聽說王爸爸的萬達要落地還是在2013年搞海亮的時候…

這次看起來比較靠譜，23年1月份萬融集團就發布了喜報...

新聞如下：槐蔭萬達廣場位于城市西部新城的核心門戶位置，山東省會大劇院東側，毗鄰弘陽廣場等知名商業項目。

占地118.8畝，總建筑面積65.7萬平，其中購物中心總面積30萬平，項目由萬融置業開發建設，由泉世界商管公司對接萬達商管負責對購物中心部分進行管理運營，計劃于2026年12月開業… .

槐蔭萬達是濟南第六個萬達廣場，是迄今為止濟南最大的一個萬達廣場，也是第4代廣場，銜接地鐵6號線。

9月份，有關部門發布了西客站片區中軸線地塊B-4（一期、二期）的建設方案，大家可以看看圖…

屆時逛萬達會有6號線的兩座地鐵站接駁，一同亮相的還有三期的遠景規劃…

我特意問了問朋友，應該是沒啥問題，槐蔭可算把萬達弄來了...雖然是個輕資產...

03

九陽總部正式矗立在經十西路了...

昨天網上看的，九陽的LOGO終于掛上了…也算是槐蔭產業集聚的一個象征…而且這個樓的裙樓也有商業...

我們擺著手指頭數數，在不遠的將來整個西客站會有，弘陽廣場、遠大項目、槐蔭萬達、銀泰商業、龍湖項目、中建幸福MALL、龍騰國際等一系列的商業綜合體…

真是不知道西客站的人氣能不能撐住這么多的場子...

04

我之前那篇“置業西客站，別談增值”至今依然有亂七八糟評論 …

包括無外乎你賣東邊的房子，西客站路寬大樹多、住起來很舒服、以及我就喜歡西客站、博主是條狗等等…

今天正好趁機會聊聊西客站發展這件事...

舉兩個盤的遭遇，一東一西，也正是我曾戰斗過的地方。

一個是位于西客站的海亮藝術華府，另一個位于雪山片區的海亮院里，其實確切的說，當年根本就沒什么雪山片區… 只能叫做濟鋼板塊。

當年這個藝術華府是什么情況呢？

去西客站一片高大上，尤其是泛西部區域，社會輿論還是客戶反饋，一概都是西客站這地方一點錯沒有。

而且你看看藝術華府的位置，距離一院三館可謂近在咫尺…

尤其是這個高鐵概念，那可謂是風頭是一時無兩，當年十藝節還有個非常逆天的詞匯，叫做岱青海藍。

這四個字很明顯是沖著東荷西柳去的…

當年去往西城大廈（當時唯一的高大建筑）

站在玻璃幕墻之下，看著大片的土地和大把的挖掘機，心中自然涌上“輪成敗，人生豪邁，大不了我就買西客站”的無上榮光…

可以這么說，西客站是真正的一出道即巔峰…

那段時間幸虧沒有自媒體，如果有的話，各位的手機新聞將被西客站占滿，什么今天三館開始挖坑了，后天鑫苑來搶地了等等…

所以很多人講，西客站開始就不行，這是不太對的，開始那幾年確實報道很多，也圈進來非常多的開發商...

東邊這個院里，雖然是洋房產品，當年去一趟是丁點發展的感覺沒有.....

當年工業被沒高架，滴滴打車2014年才試運營，在大街上抓一個出租車司機就問，你去濟鋼嗎，回太遠了得加錢…

當年也沒有什么雪山啊什么東強大發展的概念，我只記得，一下雨濟鋼那邊的鐵路橋就開始積水了…

當年周邊就沒啥居民，基本就是鋼城新苑和濟鋼新村的，市調則更加絕望…

“大哥，我們這有房子啊，來看看啊““俺不買，俺們都買了恒大城了…”

別說這些大哥大姐了，當初搞這個盤的也沒人認為這個盤乃至這個片區有什么可發展的…

所以你站在現在上帝視角來看這十年的發展，你會很明顯發現，西客站的發展是出道即巔峰，后續輿論的走低完全和區域發展是密不可分的。

這么說吧，西海亮的現狀無外乎是把當年的預期落地，而且有相當多的預期到現在還沒完全落地，例如十年前就喊出來的槐蔭萬達...

我個人感受來看，也就是路寬了樹多了，沒啥大感覺，但是反觀東海亮， 得溢于濟南重心的東移，確實感覺不一樣了。

有一說一，這是一種非常奇怪的感覺...

而且據我的研究之下，西客站（高鐵新城）這種癥候群，如果不是站在城市的發展主軸上，其成型是及其困難的。

想從地處偏遠（高鐵建設有限制），一片荒蕪之地崛起，所需要的天量資源是很多城市拿不出來的...

從全國范圍來看，濟南西客站的發展是全中國眾多高鐵新城里發展的中上等，最起碼入住率有保障，像商業的配套也在不停地落實....

實際上全國有相當多的城市已經徹底淪為了鬼城，關于這點不著墨太多了，大家在百度搜多“高鐵新城”四個字，就能蹦出來。

西客站之所以有種厚積薄發（或者說潛力不止于此但也就這樣）的感覺，我認為其本質原因是:

高鐵新城這種業態，根本就不是哪個區，哪個板塊自己能玩的動的業態。

所以除開一些不能講的問題之外，西客站從誕生開始，就有點逆天行事的味道…

首先，他的出現有點類似天上掉下來一塊餡餅，為了吃到“高鐵”這個看起來美味的餡餅，規劃也好布局也罷，起點是非常高的。

包括大家去看看西客站晚上的夜景也能看出來，寫字樓的標準和顏值實在是太高了。

但是同樣，這種高起點高定位，遠遠超出西部孱弱的產業所能承接的上限..

而且更為可怕的是，濟南原本就是東強西弱，高凈值產業多集中在東部區域，這也就造成了分流也很困難...

這大概相當于天上掉錢，但是您手頭只有一個口袋，完全接不住的狀態

這就出現了這種以下狀態：

我按照高鐵新城、世界級策劃，搞了大量的產業樓宇，到頭來發現入住率寥寥無幾，有世界級的配套，世界級的道路，世界級的規劃。

但是抱歉，因為沒在城市的發展主軸上，城市資源溢出很少，導致沒有世界級的企業。

這一點不用抬杠，自己去招聘網站，定位到西客站，你看看招聘職位的數量也就知道了， 馬上也供暖了，據我去年所知，有些樓棟因入駐企業過少，供暖是沒法開的. .

這一點也逼迫著相關機構一直在調整自己的思路，僅我腦海中就包括“承接京滬、對接央企等一系列口號…

大家可能感覺我講世界級有些夸張，你可以去看看唐冶中央商務區的規劃圖，唐冶竭盡所能想象的基建終點無非是現在西客站建設好了的樣子...

比如在看看市中所謂的中央活力區，也就是現在沒大有人給西客站宣傳，真看光幕燈光秀，也未必就比經十路那些差多少...

包括我們前文提到的大量的商業，這種商業面積別說西客站現在這點人了，你把唐冶片區憑空搬過來，好像也能服務的很好...

所以有時候埋怨槐蔭招商不力，極有可能有埋怨錯了地方...

我前文提到的例子——蘇州高鐵新城，這也是為數不多高鐵新城的房價漲幅超過普通城區的樣板...

在他的建設口號就有一點：叫做舉全市之力建設的蘇州新門戶

而且更為討巧的是，蘇州高鐵新城正好地處城市發展主軸，有點像濟南高新區， 正處于城市資源外溢的主軸上。

我還搜了搜面積，蘇州高鐵新城大概是濟南西客站的一半，竟還成立了管委會

所以兄弟們，我們大濟南舉全市之力建設的CBD還沒整明白呢，更何況一個逆水行舟的西客站呢？

所以濟南的西客站除了要面臨孱弱的產業向中向東靠攏的形勢（行政機構在那），還要與其他舉全市之力發展的板塊對抗...

調起的太高，本該搭配韓紅來唱，而最后你找了個韓梅梅，而招商重擔現在看也只是壓到了槐蔭這邊，這難度確實太大了點…

當然除了先天上的原因外，還有很多后天的原因。

例如選擇的入駐的開發商，例如緩慢的商業落地速度，在例如土地供應一窩蜂，住宅上市一窩蜂、商業供應一窩蜂等等

但這些東西可能并不是主要原因。

槐蔭萬達也罷銀泰來了也好，這些東西確實錦上添花。

但是好像，濟南西客站需要的是真正的關注度....能不能真正的支棱起來也主要靠他...

好像最后這段有些跑題啊。。