這是雪貝財經第337篇原創文章

作者：周閃閃

策劃：老胡

基于超過30年的記憶，我們對中國地產行業有一種久經考驗的認知：它總會在繁榮與蕭條之間快速地循環往復。而過去兩年多的事實正教訓我們：把舊觀念扔進垃圾桶，和舊世界說再見。

整個市場久久走不出低迷，塔西佗陷阱似乎卡住了整個中國房地產業重新運轉的齒輪：投資者風聲鶴唳；地方政府在刺激政策上束手束腳；金融機構的錢包并沒有重新向房企、特別是民營房企打開。

看一看上市房企們的報表吧，不止一家民營房企在2023年的整個上半年，在“取得借款收到的現金”一項中錄得的數字是0。是的，這些房企甚至已經無法借到一分錢。作為一個資金密集型行業，這是不可想象的。

最要命的是，讓數以千萬計的持幣觀望者重拾信心的努力都效果不佳。房企們披露的月度銷售數據顯示，這個夏天的交易格外冷清。

甚至是曾活躍在公眾舞臺上的地產大佬們也已消失殆盡，他們如今大多正狼狽地應付焦頭爛額的債務麻煩。恒大董事局主席許家印已經“因涉嫌違法，被采取強制措施”；碧桂園創辦人楊國強、現董事局主席楊惠妍不得不竭力證明這個曾經的首富家族并沒有“出國跑路”。即便是長期的積極樂觀主義者恒隆地產董事長陳啟宗也開始悲觀抱怨。

舉目望去，盡是瘡痍。甚至是排名靠前、財務審慎穩健的龍湖與金地，也因創始人的接連突然離職而給所剩不多的行業信心以重大打擊，股債一度走出了“爆雷行情”。

如果說我們從這個行業過去30年的起起落落中得到什么必要經驗，那就是這個行業的正常運轉，需要政策支持與信心的同時存在，兩者缺一不可。當下，市場缺的不是政策，而是不可量化、難以牽引的信心。但是，信心的回歸并不是理所當然，更不是一蹴而就的。

堅定信心的扛旗者至關重要，甚至說已比任何時候都重要。某種意義上，唯一有資歷成為、并正在成為這一角色的是萬科董事局主席郁亮，同樣，他所治下的萬科也已成為中國非國資民營房企最后的信心。

幸運的是，萬科依然足夠透明、足夠開放，而郁亮依然有熱情和意愿為行業發聲。在過去數年，不論是從“青銅時代”到“黑鐵時代”的警告，還是“活下去”到“微光、曙光”的預判，都在前瞻性地牽引著行業往穩妥處走：春風得意時要警惕風險，困窘落魄時要看到希望。

最為要緊的是，即便是行業在呈墜落式下滑的過去幾年，郁亮和他所掌舵下的萬科依然保持著足夠的自信，這種自信當然倚仗于萬科在下行周期依然保持住了業績的韌性與較大程度的逆周期能力；這種自信更大的意義是給同業以信心，那就是：房企有活下去、活得好，甚至重現繁榮的機會。

在幾天前的一場與全國媒體的交流會上，郁亮幾乎是不厭其煩地一再重申：我在各種場合都說服大家要樹立信心。他的信心基于一種樸素但很容易被悲觀者不屑一顧的邏輯：

市場并沒有過剩。

郁亮給出的原因有三點。我們總結如下：其一是“被平均了”：城市居民人均居住面積依然低于均值，低于鎮上居民人均居住面積，存在較大提升空間；一二線城市人均居住面積遠遠低于中小城市，提升空間更大。其二：中國城市人均實有面積相當于日本40年前水平，整個國家的人均居住面積都還有較大提升空間。其三：短期居住市場遠遠沒有得到滿足。

在占房企最主要營收的開發業務上，郁亮堅持了更早前的觀點：超跌了。他預計2023年開工量不會超過7億平方米，“這是市場跌過頭了，回到了2006年的水平，距離10-12億平方米的中樞值有較大差距”。他認為在未來市場會有向上修復的動力。

當然，郁亮的信心基于萬科的一種能力，這種能力按照他的話說是“長期主義需要長期的能力建設”。按照我們的理解就是：

一家優秀的地產商，其能力不會是只會蓋房子。

在開發業務之外，萬科過去幾年閃閃發光的快速增長點不在少數。

萬物云，在朱保全的掌舵下，硬是把一家毫不性感的物業公司做成了一家性感的、業務延展能力極強的偏科技類公司。從業務模型上看，這一業態的價值是獨立于開發業務的跨周期能力，有類比于大消費行業的現金流能力。看一看萬物云賬上的經營性現金流吧：長期穩定在百億以上，且無任何銀行貸款或借貸。

長租公寓，萬科長租公寓總經理胡冬華可以暫時松口氣了。經歷了十多年的摸爬滾打之后，泊寓在2023年6月份開始首次實現了利潤回正，今年整體也將實現利潤回正。要知道，按郁亮的話說，長租公寓是不動產業務中最難賺錢的業務之一。以房源等主要維度計，泊寓是中國長租公寓賽道上規模最大的企業。

萬維物流，萬科老將張旭在2021年開始掌舵這一業務，并力主將業態從物流地產擴展到冷鏈物流。在2023年上半年，其營收規模已經擴大到19.5億元，同比增長17%，其中的冷鏈業務的增速達到了30.3%。

這些新的高增長性的經營性業務，對于萬科的長期意義不僅僅是新的增長點，而是將萬科從一家開發商轉化為一家不動產商。而按照郁亮在這一次的交流會上所披露的，最為重要的是在REITs政策推出后，萬科的經營性業務可以打通投融管退的閉環。

在時下，讓房企依然有熱情去談論這些需要長期投入的業務是奢侈的，但恰恰就是這些業務，可能就是開發商們重現榮光的下一程。

過去很多年，在繁榮時代，地產行業的從業者們是眼里最有光的一群人，他們熱情的談論明天，過去幾年，我們眼見著多數房企的普通職員、管理層，他們眼里的光在消失。如前所言，這個行業比任何時候都需要一位堅定信心的扛旗者，讓市場、讓投資者、也讓觀望的購房者們看到信心。

在萬科的交流會上，我留意著這家企業職員的精神狀態，好在，他們眼里的光還沒有消失。