?主動與被動

2023年11月5日，四川雅安市名山區法院開庭審理了一起一波三折的“和尚開光女主播”案。

1，某名寺住持張某（男）刷直播時看上了賣紅木家具的蔡某（女），精通佛法的張住持以“鈔能力”開道，和真性情的女主播滾了床單。 2，蔡某的老公得知真相后，忍辱負重偷拍了歡愉視頻，以此勒索300萬。 3，張和尚前腳交完錢，后腳就報案，以敲詐勒索罪把兩口子送入大牢。

事發后，張和尚的財力震驚了一干吃瓜群眾，有關部門暫停了張某的住持。

萬萬想不到，該住持竟然為自己喊冤：

我承認是放進去了，但是自己主動出來了，來回幾次都主動出來了…所以不接受免職，將會依法上訴。

可見，主動還是被動，這是一個哲學思辨問題。

然鵝吊詭的是，素來“不打機鋒、霸蠻猛干”的房地產界，也流傳著主動與被動的哲學辯證案例。

例如2006年3月，武漢三江航天房地產公司以4億元高價，成功競得赫山地塊（武漢農藥廠原址）開發權，不（xing）幸（yun）的是：

在隨后的施工中，有工人因中毒而暈倒。

意氣風發的房企終于意識到問題的嚴重性：

隨后的調查報告顯示，赫山地塊受污染面積超過70%，平均污染深度為1.8米（局部地區達9米）。

經過漫長的扯皮與司法途徑，武漢市土地儲備中心全額退還了開發商土地款，并另外賠償了1.2億元，收回有毒地塊。

（武漢赫山地塊施工現場）

工人暈倒觸發的被動事件，讓三江航天房地產公司少賺了若干億，但卻規避了后續開發風險的“天坑”。

相比之下，主動進擊的房企陸家嘴，卻因為毒土地而走上了“索賠百億”的道路。

2023年11月4日，A股上市公司陸家嘴（600663.SH）發布公告稱，因其發現2016年從江蘇蘇鋼集團購入的17塊土地中，有14塊存在土壤污染，于是將土地出讓方以及當時出具環境報告的相關部門都告上法庭，并索賠100億。

這起案子不但創下了地產界的索賠額新紀錄，還關系到土壤地下水污染，涉及到房地產業、法律、環評、金融、地方政府等諸多方面，因而引發全民關注。

在紛紛擾擾的信息流中，我們更應當關注毒土地背后的“靈魂三問”，即：

當初為何交易有毒地塊？雙方到底知不知情？整個事件中倒霉的是誰？

?陸家嘴“優勢在我”

1990年4月，國務院作出了開發、開放上海浦東的重大決策。但面對上海同志遞交上來的前期開發資金的申請報告，尚未推行分稅制改革的財政部羞澀地表示：

我們中央沒錢。

于是，上海同志只能拿著寬松的政策，自己向市場化緣。

1992年8月，一家名為“上海陸家嘴金融貿易區開發股份有限公司”的企業在浦東大道低調掛牌了（下文簡稱為“陸家嘴”），它的任務是負責陸家嘴金融貿易區的土地成片開發和綜合經營。在當時某個公開報道中，“陸家嘴”的定位如下：

作為園區土地一級開發商，陸家嘴公司的主營業務是動遷安置、七通一平等土地一級開發和基礎設施投資建設。

接下來的事情，大家都知道了：浦東新區的強勢崛起，讓陸家嘴成為中國的曼哈頓；而主持土地開發的“陸家嘴”獲得良好的效益，也為浦東開發提供了寶貴的初始資金（注：截至2023年11月，上海國資委通過陸家嘴（集團）公司，持有“陸家嘴”63.47%的股份）。

1993年，“陸家嘴”成為上交所的上市房企； 2003年，公司被評為“2003年中國房地產上市公司十強”、“2003年上海市房地產開發企業50強”。

在本質上，“陸家嘴”是國內城投公司的鼻祖。

由于早出生了10年，“陸家嘴”享受到了開發紅利，但也因為早出生10年，“陸家嘴”比同類公司更早地意識到一件事：

無論是賣地還是開發，公司能涉獵的土地，終究是有限的。

例如，廣義的陸家嘴面積為31.78平方公里，狹義上的陸家嘴（即上海國際金融中心所在的陸家嘴街道）只有6.89平方公里。而公司官網數據顯示：

自成立以來，公司累計開發土地11.07平方公里， 動遷居民2.8萬多戶、單位750多家，轉讓土地面積247.6萬平方米（規劃建筑總面積759.6萬平方米），吸引中外投資約82億美元。

在“一核、一線、一環”（即陸家嘴金融城核心商務區、世紀大道沿線、陸家嘴水環）的大開發基本完成后，居安思危的“陸家嘴”作出了兩項重大決策。

第一步是業務轉型。“陸家嘴”先后對外投資了44家企業，形成了三類企業集團：建筑工程類企業、公用事業類企業、地產類企業。很多人只知道“陸家嘴”開發高檔商住類房產，但少有人知道，“陸家嘴”在地產界的核心競爭力是：

產業地產。

具體地說，長期耕耘浦東的“陸家嘴”，在產業發展前景、區域規劃、招商引資、政企關系上具有獨到優勢，它最擅長的是產業園區建設與招商引資，然后獲取租金與其他服務收入（這一點非常重要，后面用得著的）。

第二步是跑馬圈地。由于歷史原因，“陸家嘴”的資產主要在上海浦東陸家嘴，其物業租金收入貢獻著超過一半的收入。僅以辦公樓出租為例，該公司在陸家嘴擁有接近191萬平方米的物業，是名副其實的“現金奶牛”。于是，“不差錢”的陸家嘴主動出擊。

2005年，“陸家嘴”承接了浦東一大批重點工程和項目，其中就包括寸土寸金的：

前灘CBD。

然鵝，“十里洋場”的拿地成本實在是太高了。

例如2023年8月，“陸家嘴”成功地在A股增發77873.4萬股，募資總額為67.44億元，公司宣布，所募集資金將與公司持有現金結合（共計約133.19億元），用于購買陸家嘴金融自貿區及前灘CBD約100萬平方米的4處資產。

因此，除了“堅持基本盤不放棄”，“陸家嘴”還主動走出去，在江浙滬“包郵區”四處掃貨，收購價格低廉的、成片開發的地產項目。

一個偶然的機會，“陸家嘴”遇上了它命中注定的劫數：

蘇州滸墅關。

緣，妙不可言。

?陸家嘴“A上去了”

花開兩朵，各表一枝。

當陸家嘴地產“拔劍四顧心茫然”之際，曾經被稱為“民族之光”的北大方正集團，卻因為管理層內亂及無序擴張，陷入了經營困境。

2015年1月，方正集團的“鄭航系”高管被有關部門帶走調查，第二年，集團的實際控制人李友入獄，方正開始業務收縮，此前被收購的蘇州鋼鐵集團被擺上了貨架。

當時的蘇鋼，是一個四面楚歌的“燙手山芋”。

2014年，國務院正式落實“煤電節能減排升級與改造行動計劃”，年產焦炭50萬噸的蘇鋼集團受到直接沖擊，陸續關停了3臺焦爐及整個焦化廠。這一年，蘇鋼的經營性現金流凈額由正轉負，總資產開始逐年減少，成為當地的“待紓困企業”。

（2014年是蘇鋼的轉折點，公司陷入困頓，直至2022年被平安集團收購）

為了自救，蘇鋼集團于2014年11月成立了“蘇州綠岸房地產開發有限公司”，宣布將蘇地2008-G-6號地塊上的17塊國有建設用地（即滸墅關地塊）使用權用于房產開發，其中包括了6塊住宅用地、兩塊教育用地、4塊商辦用地以及社區中心、加油站、辦公用地等，總計約65.95萬平方米。

2016年，綠岸地產將95%股權在上海聯合產權交易所掛牌，掛牌價31.5億元——這對蘇鋼集團來說非常重要，因為即使以低價賣出，該筆對價仍相當于當時蘇鋼集團的總資產。

當時正值“放水救市”的節骨眼上，長三角地王頻出，被譽為“新一線城市”的蘇州地價大漲，這么大面積的17塊土地一次性打包出售，立馬吸引了大型房企的目光。

經過19家房企共222輪舉牌競價后，財大氣粗的“陸家嘴”笑到了最后，以85.35億的天價將位于蘇州高新區蘇通路北、蘇鋼路東的17塊土地使用權拿下。當時的上海聯合產權交易所還特地進行了報道。

在“陸家嘴”看來，溢價170%收購滸墅關地塊是值得的，畢竟折算下來樓面價只有8000元/平。而當時滸墅關附近的樓面價已經漲到了1.2-1.8萬，蘇鋼原址又毗鄰京杭大運河（距離不到1公里），賣出更高價錢也是可能的。

當時“陸家嘴”的董事長李晉昭在發布會上說：

蘇州陸家嘴?錦繡瀾山復合型城市綜合體，能夠增強集團繼續深耕浦東的實力，展示并提升區域開發和綜合運營能力。

李董事長難道沒有考慮過，為什么在如火如荼的房地產市場中，為何意外地冒出這么一塊“價格洼地”嗎？

再次然鵝，一連串“意外”卻接二連三地發生了。

首先，2016年11月，塑鋼集團一口氣向蘇州市環境保護局提交了5項土壤報告暨污染評估報告，并火速獲得相關備案，期間未受到任何公開質疑。

其次，“陸家嘴”與蘇鋼商談后約定，根據經蘇州環境所和蘇城環境公司對土地做出的相關調查評估報告，該土壤環境治理不存在技術上的障礙，僅有1.75萬平方米的土地需要做修復，費用不超過5000萬元。

最后，“陸家嘴”作為一家上市公司，在作出重大收購決策時，需要由第三方中介機構（包括擔任財務顧問的券商、律師事務所、會計師事務所、第三方評估機構）出具專業意見，最終遞交股東會、董事會審核并出具表決意見。

我翻閱了“陸家嘴”在這例并購案時的信息披露，發現在“重大風險提示”一節中列舉了出了七大風險，例如包括“交易無法獲批”、“攤薄即期回報”等等——但恰好漏掉了煤化工區域舊址（尤其是原焦化廠粗苯車間、焦油生產車間）可能導致的土地污染與整治風險。

我不相信這么多環節中，這么多專業人士統統集體失智，罹患“選擇性失聰”的低級失誤。

更何況前文說過，在浦東基建20年的“陸家嘴”，最擅長的就是產業地產的開發。它對于工業用地的整飭無比熟稔，也深知“工業用地轉民用，必然經過環評與治污處理”。我們有理由相信，“陸家嘴”不會“很傻、很天真”地把滸墅關地塊當作熟地，也不會聽信賣方報告，不派出檢測人員（或委托第三方機構）現場勘查。

正如我那位在事務所工作的朋友狗蛋說：

你可以中傷我的人品，但你不能懷疑我的業務能力。

?陸家嘴“打出了GG”

總而言之，“陸家嘴”大概率在“你低價賣地，我埋頭開發”的邏輯下，與蘇鋼集團、環評機構等對手方達成了心靈的和解。

是啊，只要房子造得快、賣得好，所有問題似乎都不成為問題。

悶聲發大財嘛。

但世界如此有趣，你永遠不知道明天和意外哪一個先到來。

2021年起，滸墅關涉事地塊項目的部分住宅小區已銷售完成入住，商業、寫字樓、學校和公園建設等項目已經完成。

（已建成居住的陸家嘴錦繡瀾山小區）

但是！該區域引入的蘇州雷丁學校校方在辦理辦學許可證過程中，根據蘇州高新區環保局要求，對學校所在地2號地塊的土壤污染狀況進行調查，調查結果顯示：

污染嚴重。

由于涉及學生群體，這個調查結論被迅速反饋給了開發商，“陸家嘴”委托第三方調查，發現約11.8萬平方米的4幅地塊中，土壤和地下水元素超標嚴重，且土壤中苯并芘、萘超標約50倍——它們是目前已經被證實的：

一級致癌物。

2022年4月，江蘇省政府發布了《中央第二生態環境保護督察組向我省移交的第六批信訪事項辦理情況》，證實蘇州綠岸項目被中央第二生態環境保護督察組點名。

（《財新》等媒體當時的報道，有毒土地引起社會關注）

終于，紙包不住火了。

“陸家嘴”委托中國環境科學研究院進行了更詳細的調查，發現情況比預想中的更嚴重。

例如有毒地塊的數量，從4幅增長到8幅，最終又增長到14幅。也就是說，“陸家嘴”購買的17幅地塊，沒問題的只有：

3幅。

這讓外來戶“陸家嘴”很受傷——雖說有默契的空間，但還真沒見過這么不講武德的，這鍋我背不起啊。

《鳳凰財經》引用一位土壤修復專業人士的描述：

（土壤修復）技術早就有了，能治理全國99%的土壤污染。問題的根本還是錢，工業企業的重度污染土地，要花10年利潤才能修復好。

據悉，上海亞新城市建設有限公司成為了這塊地的修復方曾被邀請修復這片有毒地塊，但“修復了不到40萬立方，費用發生了4-5個億”。預計該地塊全面修復得：

百億起步。

這意味著對開發商而言，房地產市場下行的現狀，本已讓當前銷售的房產項目無法覆蓋全部的開發成本；而疊加土地污染貶值、高價修復的debuff，又使得后續開發無利可圖。

再三考慮之后，陸家嘴決定掀桌子。

2023年11月4日，“陸家嘴”發布公告稱，法院已立案受理相關案件，公司提出索賠金額高達100億元，光是訴訟費用就可能高達5000萬元。

另外，此案被告樣本豐富，包括江蘇蘇鋼集團有限公司、蘇州市環境科學研究所、蘇州市蘇城環境科技有限責任公司、蘇州國家高新技術產業開發區管理委員會、蘇州市自然資源和規劃局。

?何以為家

對于開發商“陸家嘴”而言，此次風波或將造成嚴重影響。例如，原本穩賺不賠的房地產項目將造成嚴重虧損。

11月8日，蘇州綠岸地產負責人對前來采訪的《每日經濟新聞》記者表示：

陸家嘴集團自2016年拿地至今，進行了有效率的開發建設，包括住宅、商場、寫字樓和學校等等。因受地塊污染的影響，項目的住宅部分陸家嘴錦繡瀾山已全面停止營銷，商業綜合體和寫字樓部分也暫停運營。 目前，建成的動遷安置房已住滿，第二個小區也已經銷售完，另一個建成的小區因為地塊污染事件就暫停了，沒能完成竣工驗收工作。如果另外三宗地塊能夠推進，現金流回報還是可觀的。

有人可能會問，該項目現金回報有多可觀？

這么說吧，已知在規劃總建筑面積約為108萬平方米的滸墅關地塊中，“陸家嘴”的樓面成本約為8000元/平，而根據貝殼網的數據，以蘇州陸家嘴錦繡瀾山項目為例，其單價接近2.5萬元/平，參考總價在182萬元-378萬元/套，項目部分樓棟：

已經售罄。

也就是說，如果正常開發并售出，“陸家嘴”有望從滸墅關項目中獲利數十億元。

結果，已經建成的寫字樓和被迫閑置的地塊空無一人，歷時7年、投資百億的區域綜合體項目陷入停滯，不知道何時能銷售回本。

部分工地的移動工棚已經銹跡斑斑，鋼板、木材、磚塊等建筑材料無人料理。

這可能對本已業務受挫的“陸家嘴”構成疊加傷害——根據2023年半年報，陸家嘴營業收入為39.6億元，較去年同期下滑22.43%；歸屬于上市公司股東的凈利潤為7.5億元，較去年同期下滑了34.14%。

然鵝，購買“陸家嘴”滸墅關項目地產的業主/準業主卻有不同看法。

蘇州本地人在接受采訪時直接表示：

那邊是老工業區嘛，都是外地來的小年輕去買，我們都不會去買…

如無意外，在“天知地知，你知我知”的默契下，這片有毒地塊上蓋起來的房子，將成為外地涌入的“新蘇州人”、“中產階級”的家園。

例如在原蘇鋼廠的焦化區內，憤怒的業主們參觀了檢測到污染最嚴重的4號地塊。在完全荒廢的地塊上，他們看到了一個：

水體呈黑色的、泛著灰色亮光的、沒有生命跡象的水塘。

想想自己就要和這片寂靜的池塘糾纏一輩子，甚至還要讓自己的孩子在這片土地上長大，以社會中堅力量自居的所謂“中產階級”，率先繃不住了。

他們瞬間想起了另一個案例。

2016年4月，江蘇常州外國語學校近500名學生被檢查出血液指標異常、白細胞減少等癥狀，個別學生被查出淋巴癌、白血病等惡性疾病。經調查，該學校建立在一片土壤被嚴重污染的毒地上，開發過程中也發生了環評報告造假的現象。

據央視報道，國務院督導組的最終調查結果是：

江蘇常州外國語學校自搬新址后，共有493名學生出現不同程度的問題。罪魁禍首疑為學校北邊的一片化工廠舊址（包括常州農藥廠、常州市華達化工廠、常州市常宇化工有限公司等企業原廠址，總面積約26.2公頃）。 該地皮的三廠原址，地下水出現氯苯、四氯化碳等有機污染物，最嚴重樣本中，氯苯超標逾9.4萬倍，土壤氯苯亦超標7.8萬倍，汞、鉛、鎘等重金屬亦嚴重超標。

悲桑的是，自2021年有毒土地被曝光后，蘇州綠岸地產有2800套房屋暫停銷售，據悉開發商給部分維權業主做了退款，但仍有人選擇在小區居住。他們說：

在被掏空“六個錢包”以后，不住這里還能住哪里呢？

另外，百億索賠案被曝光以來，無論是業內人士還是媒體報道，卻鮮少提及毒土地事件中最弱勢的一個群體：

農民工。

事實上，從2017年蘇州綠岸地產的安置房開始，該地塊的開發已經歷時7年，并初步建成了一批商業、學校、加油站等配套設置。

這7年來，在這片嚴重污染的土地上賺取辛苦錢的建筑工人（尤其是一線農民工），終日暴露在有毒物質中，卻沒有任何防護。可有人替他們尋求一個公道，要求一份補償？

我希望某些人的同理心，能更豐富一些。

叔本華說：

人類通常把自己愚蠢行為造成的結果，稱之為命運。

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10 Nov 2023

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