11月18日，北京國賢府首開勁賣316套，實現銷售額約22.3億元，以“全能產品”檢驗了昌平未來科學城改善客戶的成色。

11月19日，通州萬科東廬預計開盤，它以極致收納著稱，將剛需剛改產品卷到了新高度，開盤成績將檢驗通州剛需、剛改置業成色。

這兩個項目開盤將分別檢驗當下北京樓市改善和剛需市場的成色，也是北京樓市是否筑牢鐵底的檢驗。

北京國賢府率先闖關成功，開盤當天座位不夠，現場加了三次椅子。它的熱銷證明了海淀北、昌平南、未來科學城等高新產業聚集板塊的就業人群仍然有意愿、有買房能力。

客戶和市場的變化，倒逼北京樓市產品迭代加速，2023年成了北京樓市產品新時代的開始。

如今，北京的買房人享受到了產品迭代的紅利：可以5萬出頭的價格買到“全能選手”北京國賢府，可以6萬出頭的價格買到莊子《逍遙游》主題園林的中建玖玥府......

甚至，當下的共有產權房項目，從產品顏值到戶型設計也都已經超過了2014年以前的商品房。

過去幾年是投資需求大、房子不愁賣的時間，產品迭代慢，那時候南向三面寬都是奢侈品、89平米做出來三居室都叫“現象級”。

如今，論卷居室，你已經可以看到79平米的三居室；論卷窗戶，隨處可見270度轉角大邊窗；論卷得房率，甚至都有100%得房率項目.....

但是，否極泰來的道理大家都懂，開發商卷完，難道購房者就不會卷嗎？

試看，新出讓的土地起始價漲了多少？新房普遍豪宅化趨勢如何？

未來，新房和存量房價值分化符合“二八定律”：20%高品質的房子價格向上。

所以，購房人在看到開發商卷產品層出不窮的時候，一定要想想手里的票子購買力未來會怎樣？

如果有購房需求，當下出手正好。

對于開發商來說，卷產品1.0時代結束后，應該重視卷產品2.0時代的客戶需求變化。

房小評采集和分析了上百組今年買房人數據后發現，2023年在買房人心目中買房影響因素重要性排序如下：

交通＞配套＞學區＞增值保值＞居住體驗

如果我們展開分析，上述幾個因素的影響也和大家傳統認識不同：

1、不是臨鐵就好賣

大家看到交通排第一，那自然想到是地鐵。

距離地鐵站最理想距離是300-1000米，這樣不受地鐵噪音之擾，還能步行到達，冬天冷的時候不需要刷共享自行車受那份兒凍。

但是，調研數據表明：四環以內房子的買家，對地鐵配套不敏感。

一方面是四環以內地鐵配套很密集，家門口不遠是地鐵站已經是常態。另一方面是四環以內的房子都很貴，買得起的人多數出行開車。

另外，四環以內的房子距離每天出行的主要目的地，如單位、孩子學校等不遠，出行以開車為主。

四環以外的近郊區、尤其是朝陽區東四環到東六環的居住帶的新房客戶對地鐵站尤其敏感，這里居住的人乘坐6、7號線等地鐵每日往返城市核心區工作的頻次高。

這里置業的人多數是在國貿、四惠等朝陽區的商務區工作的白領、中產階層人士，加之此處開車往返城區經常堵車，地鐵出行成為常態。

更遠的郊區，如房山、順義、門頭溝等地區的新房購買客戶分為主城外溢和本地改善兩類客戶。前者對地鐵敏感度高，后者對地鐵不敏感。

整體來說，由于新房越來越偏改善屬性，因此地鐵的重要性在下降，所謂“地鐵一響，黃金萬兩”的邏輯早已不成立。

2、配套偏好在改變

教育配套依然是買房人心中最大影響因素，如果買房能上名校，這個房子一般不愁賣，只是新房有名校配套的不多，多數是掛牌的分校，名不副實。

在買房人心目中，初中學校重要性勝過小學，因為人口出生高峰影響，當下改善買房的客戶家里孩子多數已上初中。初中是孩子教育的分水嶺，好的初中能保證考上重點高中，上重點高中對于將來考取重點大學很重要。

商業配套重要性在下降。一方面是電商等因素影響，另一方面是商業中心、商圈格局已定，新城形成新商業中心比較難。

而且區域內都有小商業中心，購物送到家，買房人對新房周邊商業配套關注度下降。

但是家庭5公里范圍內要有商業MALL，開車10分鐘可達，是周末與家人、朋友聚會必不可少的配套。

最重要的變化在老齡化趨勢加快，改善型買房客戶當中越來越多的退休人員、孩子離巢后的中老年夫妻換房客戶等，這些人群對于房子周邊的醫療、公園配套很看重，平時遛彎兒、鍛煉身體是剛需。

3、租售比很重要

房價不漲，投資需求離場，留下來的購房客戶也很關注房子的保值增值能力。

在“房價一直漲”的投資邏輯消失后，讓客戶信服的房子保值增值邏輯就是租售比。

影響租售比的要素有：高品質社區、公區高品質、開發商統一高品質精裝、高物業費。

讓業主有面子的高品質園林和建筑外立面是必備的，讓租客滿意的高檔社區會所配套也是影響房價的主要因素。

會所如果有早餐、晚餐就更好。租客喜歡租這樣的房子，這樣的房子才能有高的租售比。

中國房評報道原創發布????

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