最近北京樓市有兩個項目開盤賣得不錯：一是位于海淀四季青的香山樾項目，官宣開盤銷售285套；二是位于房山城關的攬星樾，官宣開盤賣了357套，單價只有2萬+。

在上述熱銷現象背后，有兩個細節值得關注：

1、香山樾基本沒優惠，最大的優惠是送物業費，全款客戶據說可以送4年物業費，據說一次性付款的客戶很多。

2、攬星樾銷售指導價2.7萬元/平米，開盤價低至2.1萬元/平米，最低首付35萬元就能“上車”。

巧合的是它們項目名字中都有個“樾”字，估計以后“樾”字要被滿大街抄襲了。

房小評記得，北京建工在房山的上一個項目攬星辰（），在今年5月份開盤的時候，也趕上“小陽春”過后市場極度寒冷，別的項目賣不動，就它賣得好。

上述兩個項目的熱銷，說明市場上需求嚴重兩極分化：貴的不愁賣，便宜的也不愁賣，就夾在中間的賣不動。

除了價格因素外，購房資格也是重要原因。目前市場上大部分樓盤定位都是中高端改善產品，客戶需要賣舊換新，除了需要騰錢，還需要騰購房資格。但是二手房當下比較難賣出去。

由于掛牌時間長，價格一降再降，最終有些二手房賣家沉不住氣，撤回了掛牌房源，同時也去退了新房訂金。11月份以來，很多項目出現了大面積退訂情況。

如今的市場只有兩類房子好賣：“特別剛”和“特別豪”。

“特別豪”的客戶“不差錢”，他們買房可以用公司資格，不需要騰個人的購房資格。但是在當下市場中有能力拿出這么多錢又愿意買房的客戶，也是“特別豪”的客戶當中最剛的那部分——這些人不想等，就是喜歡就買。

“特別剛”的客戶可能有購房資格，但是籌集首付款卻是問題。無論是結婚、生子，還是落戶口，“特別剛”的客戶買房多數需要家里支持首付款，而這些人父母的家庭又多數在三四線城市。

當下，這樣的家庭買房湊首付面臨兩個問題：

1、賣不掉：一個很常見的置換鏈條是，雙方父母賣掉三四線城市的1-2套房，幫小夫妻在北京湊齊首付買房。這個首付的多則200-300萬元，少則幾十萬元。但是，如今三四線城市的二手房更難賣出去，湊齊在北京買房的首付款就更難了。

2、買不起：如果把時間推移到2010年以前，北京的房價和三四線城市差距沒這么大，三四線城市賣掉1-2套房作為北京一套房首付款綽綽有余。而如今，北京位置稍好點的新房套總價動輒上千萬元，已經遠遠將三四線城市的房價甩在了后面。

所以，要想北京樓市“風景這邊獨好“，是不現實的。

眾所周知，剛需客戶是整個城市房地產置換鏈條的啟動鍵，只有剛需客戶接盤改善客戶的二手房，改善客戶才能騰出資格和錢去買新房。

當下房地產市場比較好的上海和杭州，無一不是在放松落戶限制，吸引年輕人來就業等方面做文章，只有吸引到足夠多、足夠質量的年輕人作為城市的剛需買房人，才能實現城市改善、再改善等買房需求的良性循環，進而實現城市穩房價、穩地價。

所以，解決問題的關鍵，還在剛需身上。

中國房評報道原創發布????

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