新政落地接近半個(gè)月，深圳樓市明顯復(fù)蘇。

根據(jù)深房中協(xié)、中原數(shù)據(jù)顯示，11月深圳二手房錄得量高達(dá)4305套，環(huán)比增長(zhǎng)15.8%、同比增長(zhǎng)61.7%；月過戶量也創(chuàng)下近半年新高，突破3000套。

數(shù)據(jù)來源：深房中協(xié)中介標(biāo)準(zhǔn)指數(shù)

淘哥甚至有粉絲表示，他有個(gè)東莞的朋友，要到深圳收購(gòu)房子，總資產(chǎn)有4-5個(gè)億。

業(yè)內(nèi)還傳聞，廣州一批有錢人正在收購(gòu)南山某網(wǎng)紅盤的優(yōu)質(zhì)筍盤，資金量也很大，僅成交傭金就接近一千萬。

不過根據(jù)淘哥最近的觀察，發(fā)現(xiàn)深圳樓市熱度提升主要還是聚焦在改善、豪宅市場(chǎng)。

比如紅樹西岸3套法拍房全部溢價(jià)100%成交，溢價(jià)最高的一套，歷經(jīng)208次競(jìng)價(jià)、多次延時(shí)，成交價(jià)（3408.62萬）是起拍價(jià)的2倍多。

比如寶中、南山、福田的改善型豪宅新盤去化明顯提速，以福田金地環(huán)灣城為例，最近出現(xiàn)了幾個(gè)客戶搶一套房、一個(gè)午飯時(shí)間賣掉一套大戶型房源的現(xiàn)象。

深圳樓市真的回暖了嗎？接下來市場(chǎng)會(huì)怎么走？房?jī)r(jià)還會(huì)不會(huì)漲？要不要出手？怎么出手？

針對(duì)以上問題，昨日（12月3日）下午，淘哥在福田金地環(huán)灣城展示中心，舉辦了一場(chǎng)主題為《深圳樓市進(jìn)入改善時(shí)代》的私享會(huì)，分享了對(duì)深圳樓市未來發(fā)展的看法，現(xiàn)將核心觀點(diǎn)分享如下。

01.

四大核心觀點(diǎn)

觀點(diǎn)一、新政作用明顯，深圳樓市已經(jīng)見底。

二套首付4成，讓改善豪宅的首付直接減半，比如一套3000萬的房子，原來二套首付需要2100/2400萬，現(xiàn)在僅需1200萬，力度非常大。

所以，最近深圳樓市改善型豪宅復(fù)蘇很快，前文提到的種種跡象表明：市場(chǎng)已經(jīng)見底。

觀點(diǎn)二、2024年，深圳房地產(chǎn)將發(fā)生巨變，進(jìn)入改善時(shí)代。

接下來，深圳樓市將進(jìn)入高質(zhì)量時(shí)代、改善時(shí)代，出現(xiàn)極度分化：一些房子價(jià)格大漲，甚至?xí)賱?chuàng)新高，一些房子依然下跌。

具體來講，城市核心的改善型豪宅還有大機(jī)會(huì)；但是，供應(yīng)量巨大的區(qū)域，比如周邊有大量廉租房、保障房、人才房、剛需房供應(yīng)，新房打折都沒人買的郊區(qū)，房?jī)r(jià)一定還會(huì)下跌。

觀點(diǎn)三、深圳改善型豪宅還有牛市，預(yù)計(jì)明年價(jià)格明顯上漲。

此判斷背后的核心邏輯在于：1、通脹；2、供應(yīng)稀缺；3、需求的壓抑與釋放。

1、通脹：一線城市的優(yōu)質(zhì)物業(yè)，不依賴于短期調(diào)控，中長(zhǎng)期本質(zhì)上是一種貨幣現(xiàn)象和通脹現(xiàn)象，和M2高度正相關(guān)（如下圖所示）。

一線城市中長(zhǎng)期房?jī)r(jià)和M2的關(guān)系

既然未來不管經(jīng)濟(jì)、樓市如何演變，M2持續(xù)增發(fā)避無可避，甚至經(jīng)濟(jì)越差越需要M2，那么，優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)上漲就只是時(shí)間問題。

比如日本，雖然飽受老齡化嚴(yán)重、生育率下降、泡沫破裂等問題困擾，但最近幾年，城市核心的優(yōu)質(zhì)住宅價(jià)格翻倍了，一套二手公寓從疫情前的900萬人民幣漲到了現(xiàn)在的2000萬人民幣。

反觀我國(guó)，2015年，M2余額只有139萬億，今年預(yù)計(jì)會(huì)突破300萬億，翻了2倍。而且放水還在提速： 10月下旬 ，萬億特別國(guó)債獲批，10月6日至11月9日，全國(guó)28個(gè)地區(qū)披露的特殊再融資債券總額為1.2553萬億。

覆水難收，放出去的水，最終會(huì)在稀缺、優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)上體現(xiàn)。

2、供應(yīng)稀缺：雖然貨幣放水會(huì)催生通脹效應(yīng)，但只有稀缺才受益于通脹。

比如筆記本，10幾年前就是四五千一臺(tái)，現(xiàn)在還是四五千一臺(tái)，而福田中心、香蜜湖、深圳灣、南山科技園等供應(yīng)稀缺的城市核心資產(chǎn)，10幾年已經(jīng)翻了10-20倍。

所以，對(duì)于深圳改善豪宅長(zhǎng)期價(jià)值的表現(xiàn)，供應(yīng)是最關(guān)鍵的影響因素，撇開短期的調(diào)控不談，不管是中期還是長(zhǎng)期看，以福田、南山為代表的核心區(qū)域，改善豪宅供應(yīng)實(shí)在太少了。

供應(yīng)稀缺造成的結(jié)果是——反彈空間很大。

目前，深圳二手房月成交剛剛突破3000套，如果能上升到5000-6000套，改善豪宅的筍盤很快就會(huì)消失，淘哥預(yù)計(jì)，深圳春節(jié)后會(huì)有一個(gè)小陽(yáng)春，改善豪宅價(jià)格很快會(huì)上來。

3、再看需求的壓抑和釋放。

一方面，過去，深圳二套首付要7-8成，二手房也很難出手，改善需求被嚴(yán)重壓抑，現(xiàn)在政策由壓制改為支持改善、置換，資金門檻大幅降低，很多需求被釋放。

另一方面，以突破美國(guó)科技封鎖的華為為代表，中國(guó)經(jīng)濟(jì)曙光已現(xiàn)，接下來的爆發(fā)點(diǎn)在科技+金融，高科技發(fā)展帶來新一輪造富，金融會(huì)有結(jié)構(gòu)性牛市，很多人會(huì)賺大錢、買豪宅。

所以，總結(jié)來看，淘哥看好深圳稀缺、優(yōu)質(zhì)物業(yè)的邏輯非常簡(jiǎn)單：

中長(zhǎng)期看，深圳改善型豪宅的價(jià)格和M2高度正相關(guān)——2016年以來，這類物業(yè)漲幅不大——2015年至今M2翻倍，國(guó)內(nèi)新一輪大放水又已經(jīng)開始，全球隨后也要開啟通脹新周期——所以，深圳改善型豪宅近7年漲幅，遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于M2，補(bǔ)漲會(huì)遲到、一定不會(huì)缺席——不管進(jìn)入什么時(shí)代，房地產(chǎn)都是最重要的壓艙石，稀缺核心資產(chǎn)是永遠(yuǎn)的優(yōu)質(zhì)籌碼（參考上文日本的案例），持有躺平就好。

觀點(diǎn)四、出手要快，現(xiàn)在是距離深圳核心資產(chǎn)、改善型豪宅最近的機(jī)會(huì)。

衰退的末期+牛市的初期，周期底部+救市已來，淘哥認(rèn)為，現(xiàn)在可能是堪比2008、2014的黃金機(jī)會(huì)。

不同的是，這一次牛市的持續(xù)時(shí)間更長(zhǎng)、更沒有泡沫，接下來，我們可能進(jìn)入一個(gè)泡沫擠干凈后的價(jià)值增長(zhǎng)期，優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)持續(xù)增長(zhǎng)。

未來不太可能再出現(xiàn)類似過去幾年的房?jī)r(jià)暴跌，位置好、供應(yīng)稀缺、品質(zhì)突出的改善型豪宅，作為未來確定性最高的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，最好馬上出手抄底。

02.

福田百萬綜合體樓王住宅加推

頂奢嘉佩樂酒店+紅嶺集團(tuán)直屬紅樹林校區(qū)

國(guó)際品質(zhì)+大戶型+海景

深圳改善天花板

福田金地環(huán)灣城就是深圳優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的典型代表，更是深圳的改善天花板。

金地環(huán)灣城依托8大頂級(jí)業(yè)態(tài)，擁有百萬平米大城、雙地鐵線、紅嶺集團(tuán)直屬紅樹林校區(qū)、海景、高品質(zhì)等多重核心價(jià)值，從入市之初就備受關(guān)注。

9月開盤逆勢(shì)大賣，去化率高達(dá)約71%，更榮獲第三季度深圳豪宅銷售冠軍，還是深圳唯一入選克而瑞中國(guó)2023年度十大豪宅的樓盤。

目前金地環(huán)灣城首批單位僅剩少量大戶型單位在售，二批單位也即將加推03地塊的T7和T10。

產(chǎn)品和首批近似，主力面積段為建面約121-270平的住宅，擁有無敵海景+紅樹林景觀資源，是整個(gè)項(xiàng)目景觀最好、最優(yōu)質(zhì)的樓王產(chǎn)品。

加推樓棟示意圖

淘哥認(rèn)為，金地環(huán)灣城是目前最值得買入的深圳豪宅之一，有七大原因。

1、地段核心，深港超級(jí)灣核心C位，盡享福田中心資源。

項(xiàng)目北面是市政府所在地福田CBD和老牌豪宅區(qū)香蜜湖，南面是深圳灣，紅樹林自然保護(hù)區(qū)，河套和香港北部都會(huì)區(qū)，屬于深圳最核心地段之一。

位置示意圖

2、品質(zhì)出色，世界頂尖團(tuán)隊(duì)聯(lián)袂打造。

項(xiàng)目集合了FOSTER + PARTNERS （設(shè)計(jì)了加州蘋果總部）、CUBE（中標(biāo)深圳灣超總規(guī)劃）、LEAD8（深圳萬象城打造者）等全球頂尖大師的智慧，品質(zhì)非常驚艷。

比如聯(lián)合大堂層通高約18米，非常豪華，媲美五星級(jí)酒店，比如車庫(kù)設(shè)置了玄關(guān)、大堂、業(yè)主私人儲(chǔ)物柜，大堂門口還配置了車馬廳，儀式感和尊崇感拉滿。

項(xiàng)目實(shí)拍圖

3、景觀優(yōu)越，北香蜜湖、南深圳灣。

金地環(huán)灣城高區(qū)南 向看紅樹林+深圳灣海景，北向看香蜜湖新金融中心+高爾夫景觀，深圳最頂級(jí)的兩大豪宅區(qū)景觀，盡收眼底，可謂最大贏家。

4、百萬綜合體大盤，8大頂級(jí)業(yè)態(tài)。

金地環(huán)灣城總建筑面積超百萬平，集住宅、公寓、學(xué)校、商業(yè)、酒店、文娛、公園綠地、辦公八大標(biāo)桿業(yè)態(tài)，其中學(xué)校為紅嶺集團(tuán)直屬紅樹林校區(qū) ， 定位極高，將打造成為“中國(guó)教育現(xiàn)代化2035”樣本學(xué)校。

酒店簽約全球十大頂奢酒店之一的嘉佩樂酒店， 這是粵港澳大灣區(qū)首座、也是全球第九座嘉佩樂酒店，盡顯地標(biāo)、中心地位。

項(xiàng)目效果圖

5、雙重稀缺。

金地環(huán)灣城是福田目前唯一在售的百萬平超級(jí)綜合體大盤，本次加推的又是最優(yōu)質(zhì)的樓王單位，可謂是稀缺疊稀缺，機(jī)會(huì)非常珍稀。

6、性價(jià)比高，1/2深圳灣豪宅價(jià)，抄底深圳灣海岸線稀缺優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

同樣在深圳灣沿岸，紅樹西岸、悅府、半三、雙璽、招商璽等標(biāo)桿海景豪宅，價(jià)格基本上在18萬+/平，是金地環(huán)灣城起步價(jià)格的約2倍。

從總價(jià)看，紅樹西岸某套建面約260平的房源，掛牌價(jià)7600萬，而金地環(huán)灣城建面約270平的復(fù)式和大平層單位，總價(jià)大約在3500-4000萬，僅為紅樹西岸同面積段房源掛牌價(jià)的1/2。

注意，如此高性價(jià)比的價(jià)格，很大程度得益于政府限價(jià)，但從前段時(shí)間深圳新出讓宅地取消商品房的銷售價(jià)格限制來看，未來深圳無論地價(jià)還是房?jī)r(jià)，取消限價(jià)是大趨勢(shì)。

所以，金地環(huán)灣城這種改善豪宅的限價(jià)紅利，未來很可能會(huì)消失，一定要盡早把握。

7、產(chǎn)品出色，戶型設(shè)計(jì)可圈可點(diǎn)。

建面約253/270平的海景闊宅，為4房+1工人房+4衛(wèi)設(shè)計(jì)，堪稱深圳改善首選。

以建面約270平戶型為例，雙梯獨(dú)立電梯廳入戶、南北通透、尺度闊綽，3.5米層高（市場(chǎng)普遍層高為3.3-3.4米），戶戶可以直面紅樹林、深圳灣海景。

客餐廳直連雙陽(yáng)臺(tái)、進(jìn)深高達(dá)約11米，可容納中西雙廚，南向海景主陽(yáng)臺(tái)開間長(zhǎng)達(dá)約9米，主臥進(jìn)深高達(dá)約5.7米帶獨(dú)立大衣帽間，簡(jiǎn)直是深圳大戶型住宅的藏品。

樣板間實(shí)拍圖

建面約121-127平的3房+1多功能空間，比傳統(tǒng)3房更加靈活，有經(jīng)典的豎廳設(shè)計(jì)，也有創(chuàng)新的橫廳設(shè)計(jì)。

最關(guān)鍵的是，總價(jià)千萬起步就能入住福田新標(biāo)桿豪宅，擁抱百萬綜合體大盤、頂奢嘉佩樂酒店、紅嶺集團(tuán)直屬紅樹林校區(qū)，和大戶型享受同等資源，機(jī)會(huì)非常難得。

樣板間實(shí)拍圖

再次提醒，金地環(huán)灣城樓王單位加推在即，各位粉絲朋友一定要好好把握，不要與抄底深圳優(yōu)質(zhì)改善資產(chǎn)的機(jī)會(huì)，擦肩而過。