今年以來，房地產(chǎn)市場(chǎng)筑底徘徊，一向堅(jiān)挺的上海土地市場(chǎng)分化加劇，房企紛紛投入到未來銷售預(yù)期好、有利潤(rùn)空間的地塊中去，而預(yù)期去化緩慢、并無明顯亮點(diǎn)的遠(yuǎn)郊地塊多以黯淡收?qǐng)觥?/p>

12月5日，上海進(jìn)行第四批集中供地的首場(chǎng)出讓活動(dòng)，出讓8宗涉宅地，土地總面積30.56萬平方米，合計(jì)起拍價(jià)約139.7億元。

此前報(bào)名截止時(shí)，結(jié)局便已明晰，位于虹口江灣鎮(zhèn)、楊浦平?jīng)觥⑵胀犹移帧⑵胀颖毙聸墚a(chǎn)業(yè)園的4宗城區(qū)地塊火熱，有多位競(jìng)買人報(bào)名，而自貿(mào)區(qū)臨港新片區(qū)2宗、奉賢1宗遠(yuǎn)郊地塊均各有1位競(jìng)買人報(bào)名，另有1宗楊浦平?jīng)龅貕K因土地面積較小，也僅獲1位報(bào)名，最終底價(jià)成交。

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13秒報(bào)價(jià)一次

市區(qū)供應(yīng)大戶楊浦區(qū)貢獻(xiàn)了今日土拍的第一個(gè)小高潮。

上午率先登場(chǎng)的楊浦區(qū)平?jīng)錾鐓^(qū)02F1-01地塊（大橋街道94街坊）位于內(nèi)環(huán)，臨近內(nèi)環(huán)高架，周邊有上海市第一康復(fù)醫(yī)院、復(fù)旦大學(xué)附屬婦產(chǎn)科醫(yī)院、楊浦區(qū)中醫(yī)醫(yī)院等資源。地塊屬性為居住用地、其他商服用地，土地面積1.03萬平方米，容積率1.6，起拍價(jià)11.52億元。

作為上海市場(chǎng)的老玩家，保利、上海城建、中建東孚、上海城投都瞄準(zhǔn)了該地塊。現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)環(huán)節(jié)，4位競(jìng)買人攻速迅猛，幾乎每13秒更新一次報(bào)價(jià)，在不到7分鐘的時(shí)間內(nèi)報(bào)價(jià)29次，快速觸及最高限價(jià)12.64億元，溢價(jià)率9.72%。

轉(zhuǎn)入競(jìng)報(bào)“高品質(zhì)建設(shè)”階段時(shí)，保利選擇棄權(quán)，其余三家攻勢(shì)不減，紛紛舉牌，先是全部接受“綠色建筑及超低能耗建筑”最高值，又接受了“公租房比例”最高值，拿地決心可見一斑。此時(shí)，三家只能憑借搖號(hào)決出勝負(fù)，最終上海城投幸運(yùn)搖中。

由于涉及歷史風(fēng)貌保護(hù)，該地塊未對(duì)風(fēng)貌保護(hù)住宅中小套型做要求，且風(fēng)貌保護(hù)住宅房地聯(lián)動(dòng)價(jià)18萬元/平方米，明顯高于公寓住宅的12萬元/平方米，與7.68萬元/平方米的拿地樓面積相比，利潤(rùn)空間不低。

有趣的是，沒能拿地的保利、中建東孚、上海城建三家也在虹口區(qū)江灣鎮(zhèn)街道HK0018-33地塊的競(jìng)拍中再次“碰頭”。該地靠近中環(huán)線和逸仙高架，是一宗純宅地，土地面積1.06萬平方米，容積率2.48，起拍價(jià)13.7億元。

今年8月，同區(qū)域的新盤虹盛里入市，451套新房?jī)H有不到100組認(rèn)購(gòu)，結(jié)果較為慘淡。或也受此影響，虹口區(qū)江灣鎮(zhèn)街道HK0018-33地塊經(jīng)過數(shù)輪競(jìng)價(jià)后便落袋，沒能觸頂，中建東孚以14.58億元總價(jià)、溢價(jià)6.42%的代價(jià)摘地，成交樓面價(jià)5.54萬元/平方米，房地聯(lián)動(dòng)價(jià)8.7萬元/平方米。

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“決戰(zhàn)”北新涇

真正的“搶地大戰(zhàn)”是由下午普陀北新涇產(chǎn)業(yè)園區(qū)地塊掀起的。

該地塊吸引了招商、中海、越秀、保利、金茂、金隅、首開、國(guó)貿(mào)、象嶼、上海建工、安聯(lián)高速、中華企業(yè)等十多家房企參與，這些企業(yè)絕大多數(shù)是“國(guó)家隊(duì)”成員，且多為上海市場(chǎng)的老面孔。

多家房企看中這塊“香餑餑”的原因也很簡(jiǎn)單：有銷售預(yù)期、有利潤(rùn)空間。

上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦告訴記者，該地塊位于普陀成熟度較高的長(zhǎng)征板塊，區(qū)域內(nèi)已多年沒有新盤入市，市場(chǎng)稀缺性明顯，“受房企追捧主要是地塊技術(shù)指標(biāo)優(yōu)秀，小戶型比例低至30%，與當(dāng)前市場(chǎng)改善需求契合度較高，且從開發(fā)商角度看，大戶型利潤(rùn)明顯高于小戶型”。

出讓資料顯示，該地塊為純住宅用地，出讓面積4.01萬平方米，容積率1.8，房地聯(lián)動(dòng)價(jià)10.2萬元/平方米，起拍價(jià)43.5億元。同時(shí)，地塊內(nèi)中小套型住宅建筑面積不低于該地塊住宅總建筑面積的30%。盧文曦補(bǔ)充道，該地塊面積不小，可以開發(fā)10多萬平方米的中型社區(qū)，開發(fā)商有施展空間。

這樣的熱度下，觸頂、搖號(hào)也成為意料之中的事。最終，代表越秀的號(hào)碼球滾出，也為這場(chǎng)搶地大戰(zhàn)畫上了句號(hào)，成交價(jià)47.85億元，溢價(jià)率10%。

此前7月份的第二批次集中供地，越秀因攜帶“大吉大利”紙袋出圈，但最終遺憾收?qǐng)觯@次好運(yùn)終于眷顧越秀。

此外，另一宗普陀區(qū)桃浦科技智慧城地塊也達(dá)到了最高限價(jià)，金隅以22.77億元總價(jià)、溢價(jià)10%將地塊收入囊中，與其同臺(tái)競(jìng)拍的還有上海寶苑華盈房地產(chǎn)、安徽高速地產(chǎn)兩家。

據(jù)悉，該地塊也是純住宅用地，土地面積2.11萬平方米，容積率2.5，房地聯(lián)動(dòng)價(jià)8.55萬元/平方米。

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“華麗”回歸

一眾國(guó)企、央企參拍身影中，民企華麗家族拿地就分外明顯。

本次土拍，其聯(lián)合保利置業(yè)拿下了內(nèi)環(huán)楊浦區(qū)平?jīng)錾鐓^(qū)01D4-04地塊（平?jīng)鼋值?1街坊東）。地塊面積極小，僅4432平方米，容積率1.35，起拍價(jià)也不高，為4.19億元，因僅有一家報(bào)名，才以底價(jià)成交。

最近兩年，華麗家族強(qiáng)勢(shì)回歸，頻頻出現(xiàn)在上海土拍市場(chǎng)上，但均未能摘地。

去年四輪供地中，華麗家族與保利置業(yè)“搭檔”報(bào)名了青浦趙巷地塊，但由于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手較多，其并未能拿地；今年首輪供地時(shí)，華麗家族又報(bào)名了靜安區(qū)中興社區(qū)C070202單元306-04地塊，該地與今日競(jìng)得地塊相似，均位于內(nèi)環(huán)，面積小且總價(jià)不高，但同樣差了份運(yùn)氣，其也未能補(bǔ)倉(cāng)。據(jù)該公司透露，2022年至2023年9月中旬，華麗家族共參與4宗上海招拍掛地塊，可均未中標(biāo)。

今日摘地后，華麗家族第一時(shí)間發(fā)公告，宣布拿地消息，并披露其與保利置業(yè)的權(quán)益比例分別為51%、49%。

對(duì)于雙方的合作，《國(guó)際金融報(bào)》記者了解到，華麗家族專注產(chǎn)品和服務(wù)，保利置業(yè)負(fù)責(zé)工程和營(yíng)銷。

該地塊對(duì)于當(dāng)前的華麗家族而言，無疑是久旱甘露，此前因轉(zhuǎn)型失敗，其房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)僅剩蘇州、遵義兩地，截至6月末，公司待開發(fā)土地面積不足9萬平方米。

除了楊浦平?jīng)錾鐓^(qū)01D4-04地塊外，其余3宗各有1家報(bào)名的地塊均位于郊區(qū)，全部底價(jià)成交。

其中奉賢發(fā)展以9.06億元兜底了奉賢區(qū)奉賢新城地塊；臨港投資、深圳特發(fā)聯(lián)合體以12.69億元拿下自貿(mào)區(qū)臨港新片區(qū)滴水湖核心片區(qū)DSH-04單元地塊；上海金橋臨港綜合區(qū)投資開發(fā)則以24.35億元將自貿(mào)區(qū)臨港新片區(qū)綜合產(chǎn)業(yè)片區(qū)ZH-04單元地塊攬下。

至此，上海第四批集中供地首場(chǎng)出讓活動(dòng)告終，8宗地塊收金148.12億元，整體溢價(jià)率約6%。其中4宗地塊溢價(jià)成交，4宗地塊底價(jià)成交，分化明顯。

附競(jìng)拍明細(xì)表：

左宇制圖

記者 左宇

編輯 孫婉秋