流動性壓力下，房企加快了處置資產(chǎn)的速度。

11月末，多家規(guī)模房企傳來處置資產(chǎn)的消息。

11月29日，濱江集團1.26億元出售1568個地下車位，加速資金回流。

另據(jù)媒體消息，金地集團計劃將位于深圳的環(huán)灣城項目部分股權(quán)出售，考慮用于償還即將到期的債務(wù)。消息稱該項交易對價或為40億至50億元。

另外，華僑城也在積極處置資產(chǎn)，其在11月陸續(xù)掛牌3項資產(chǎn)，以回籠資金。

根據(jù)CRIC監(jiān)測，11月重點監(jiān)測房企并購交易共計24筆，已披露的總交易對價約200.5億元，環(huán)比增加61.2%。

實際上，2023年收并購熱度較前幾年有所下降，房企資金壓力尚未緩解的情況下，收并購熱度還將進一步降溫。

實際上，自今年8月以來，房企收并購活躍度有所提升，10月和11月熱度有所回落。

據(jù)CRIC統(tǒng)計，重點監(jiān)測房企10月和11月收并購規(guī)模約為325億元，兩個月規(guī)模尚不及8月。

單看11月，根據(jù)CRIC監(jiān)測，重點監(jiān)測房企共涉及24筆并購交易，披露交易金額的有21筆，總交易對價約200.5億人民幣，同比減少33.8%、環(huán)比大幅增加61.2%。

11月的收并購事件有一個典型的特征，即關(guān)聯(lián)交易明顯增多，24筆交易中關(guān)聯(lián)交易占了9筆，交易規(guī)模也占了近四成。典型如11月16日，中駿集團10.9億元向中駿商管出售北京奧萊購物中心，再如濱江和榮盛發(fā)展向旗下物管平臺出售車位，以回流資金償債。

關(guān)聯(lián)交易的增多，從側(cè)面也可以看出行業(yè)收并購特征變化，即由企業(yè)規(guī)模擴張驅(qū)動轉(zhuǎn)向由資產(chǎn)出讓、資金回籠、業(yè)務(wù)剝離的需求驅(qū)動。

實際上，從整體規(guī)模來看，2023年的收并購并不活躍，反而是近年來低點。

CRIC監(jiān)測，前11個月，行業(yè)收并購規(guī)模僅為約2612億元。而2022年全年行業(yè)收并購規(guī)模是5669億元。

2023年前11月不足去年全年的一半。

再來看過去五年，行業(yè)收并購規(guī)模的平均值是5580億元。

這也意味著，行業(yè)收并購熱度雖有所回升，但整體熱度仍然較低。當前市場流動性不足，無論是國央企還是優(yōu)質(zhì)民企、金融機構(gòu)，安全性仍是經(jīng)營發(fā)展的首要考量。

為回流資金，房企積極處置資產(chǎn)，包括一些央國企也開始拋售資產(chǎn)。

華僑城在11月處置資產(chǎn)最為積極。11月17日，華僑城2.71億元掛牌成都文旅發(fā)展33.33%的股權(quán)，隨后11月22日再次掛牌11.45億元將西安曲江新區(qū)的太平坊項目搬上貨架；緊接著，11月28日南京華僑城歡樂濱江商辦大樓地塊掛牌，轉(zhuǎn)讓底價2.48億元。

單月掛牌3項資產(chǎn)，底價合計約16.6億元。在此之前，華僑城還曾在10月中旬擬作價24.3億出售上海蘇河灣項目酒店資產(chǎn)。

華僑城甩賣資產(chǎn)也揭開了當前房企面臨的資金壓力和經(jīng)營困境。

事實上，華僑城自2022年首次歸母凈利虧損百億，近兩年尚未扭虧為盈，2023年以來華僑城密集掛牌商業(yè)、文旅等虧損項目，也是為了扭轉(zhuǎn)業(yè)績不佳的局面。

除了華僑城，大悅城也加快了處置資產(chǎn)的節(jié)奏。

11月28日，大悅城控股發(fā)布公告稱，已成功出讓旗下上海鵬利置業(yè)所有股權(quán)，交易對價41.42億元，目前交易已完成，同日再次掛牌北京名都地產(chǎn)100%股權(quán)。

此外，據(jù)財新報道，11月初起，金地集團陸續(xù)將旗下部分位于一線城市的優(yōu)質(zhì)項目擺上待售貨架，出售形式包括股權(quán)和資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓等。市場關(guān)注度最高的莫過于金地計劃出售深圳環(huán)灣城項目部分股權(quán)予福田投資，來償還2024年即將到期的債務(wù)。另據(jù)Debtwire消息，該項交易對價或為40億至50億。

2024年是金地的償債高峰期，根據(jù)CRIC監(jiān)測，共計有9筆境內(nèi)債、1筆境外債、3筆ABS到期，涉及到期規(guī)模約180億。而根據(jù)三季度報披露，金地期末賬面現(xiàn)金338.5億，短期有息負債420億，不足以覆蓋短債。

當前房地產(chǎn)行業(yè)下，即便是央國企也面臨較大的資金壓力，這也加速了房企處置資產(chǎn)的節(jié)奏，以實現(xiàn)現(xiàn)金“回血”。

從交易標的類型來看，商辦資產(chǎn)出售熱度最高。

月度數(shù)據(jù)來看，8月份商業(yè)資產(chǎn)出售規(guī)模達到了216億元，占當月收并購規(guī)模接近六成。

11月商辦資產(chǎn)出售熱度有所回落，但在各項收購物業(yè)類型中仍然保持較高熱度。8筆多元化投資中商辦資產(chǎn)交易筆數(shù)就有6筆，且交易對價達到71.5億元，占比接近四成。

2023年前11月，收并購交易中商業(yè)資產(chǎn)出售總規(guī)模達到1046億元，占收并購總規(guī)模的比例也達到了四成。

事實上，商辦資產(chǎn)回報周期長，當前加快相關(guān)資產(chǎn)處置以實現(xiàn)資產(chǎn)價值最大化，已成為主流共識，但多數(shù)區(qū)域不佳的商辦資產(chǎn)多處于掛牌或流拍狀態(tài)。

流動性危機之下，市場收并購機會顯然逐步增多，而房企基于資金回流的角度加快了資產(chǎn)的掛牌和轉(zhuǎn)讓速度，但整體收并購熱度已大不如從前。

由于行業(yè)風(fēng)險尚存、目前市場信心和修復(fù)情況遠低于預(yù)期，2023年以來房地產(chǎn)行業(yè)整體的收并購熱度，相對前兩年已有一定回落，大規(guī)模收并購熱潮難以再現(xiàn)。

近期，中央密集發(fā)聲支持房企融資，房企資金面能否得到緩解還有待政策進一步落地，在行業(yè)資金面未完全修復(fù)的情況下，企業(yè)對收并購的態(tài)度依然謹慎，收并購市場還將持續(xù)降溫。

本文僅為個人觀點，不代表所在企業(yè)觀點

克而瑞，成立于2006年，行業(yè)領(lǐng)先的中國房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)應(yīng)用服務(wù)商，現(xiàn)信息覆蓋400個城市。依托強大的專業(yè)研究力量和咨詢顧問團隊，克而瑞服務(wù)于TOP100強中95%以上的房地產(chǎn)企業(yè)，并為政府、企業(yè)和購房者提供房地產(chǎn)線上線下信息服務(wù)的全面解決方案。

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