文/地金君

隨著我國(guó)公募REITs發(fā)放趨近成熟，公募REITs市場(chǎng)發(fā)展又迎來(lái)新突破。

為進(jìn)一步拓寬基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)資產(chǎn)范圍，豐富投資者選擇，促進(jìn)公募REITs市場(chǎng)健康發(fā)展，不斷提升資本市場(chǎng)服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)能力，證監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于修改〈公開(kāi)募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引（試行）〉第五十條的決定》（以下簡(jiǎn)稱《決定》），將公募REITs試點(diǎn)資產(chǎn)類型拓展至消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施。

這意味著房地產(chǎn)的非住宅開(kāi)發(fā)類的，如商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目、園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施、倉(cāng)儲(chǔ)物流基礎(chǔ)設(shè)施、消費(fèi)型基礎(chǔ)設(shè)施等固定資產(chǎn)迎來(lái)了更多的投資機(jī)會(huì)。

在《決定》落地后，包括中國(guó)金茂在內(nèi)的4家企業(yè)進(jìn)行了消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的申報(bào)工作。

根據(jù)上交所英文版面信息，11月26日，包括華夏金茂購(gòu)物中心REIT（以下簡(jiǎn)稱“金茂REIT”）在內(nèi)的三個(gè)REITs已獲證監(jiān)會(huì)批準(zhǔn)，這意味著以上基金可在上海證券交易所或深圳證券交易所上市交易。

根據(jù)招募說(shuō)明書(shū)，本次擬募集10.99億元，2023-2024年可供分配金額為853.53萬(wàn)元、5271.22萬(wàn)元，年化分派率為4.65%、4.80%。

值得注意的是，雖然中國(guó)金茂是我國(guó)首批消費(fèi)公募REITs獲批企業(yè)之一，但其央企背書(shū)、優(yōu)質(zhì)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目等，不僅大大降低了投資風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)也提高了投資者在整體投資組合管理上獲得更好的收益體驗(yàn)。

01

央企股東資源+自身綜合實(shí)力

助力金茂REIT長(zhǎng)期穩(wěn)定增長(zhǎng)

眾所周知，中國(guó)金茂是中國(guó)中化控股有限責(zé)任公司旗下八大主業(yè)之一，中國(guó)中化不僅是國(guó)務(wù)院國(guó)資委監(jiān)管的國(guó)有重要骨干企業(yè)，更是國(guó)務(wù)院國(guó)資委首批確定的16家以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企。

數(shù)據(jù)顯示，截至2022年底，中國(guó)中化總資產(chǎn)超過(guò)1.5萬(wàn)億元，全年?duì)I業(yè)收入超過(guò)1.1萬(wàn)億元。

擁有央企背書(shū)的中國(guó)金茂也不負(fù)眾望，從財(cái)報(bào)可以看到，無(wú)論是在中國(guó)房地產(chǎn)的黃金十年還是樓市筑底恢復(fù)期，中國(guó)金茂的主營(yíng)業(yè)務(wù)情況一直表現(xiàn)穩(wěn)健，總資產(chǎn)、營(yíng)收等主要財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)也均保持穩(wěn)健增長(zhǎng)，其中總資產(chǎn)、營(yíng)收收入兩數(shù)據(jù)的年復(fù)合增長(zhǎng)率分別為24%、33%，上市之后的16年內(nèi)分別增長(zhǎng)了26倍、70倍。

值得注意的是，中國(guó)金茂2022年全年累計(jì)回款1616億元，回款率104%。同時(shí)，其融資成本正在穩(wěn)步下降，截至2022年末，該公司融資成本降至3.9%。

到了2023年上半年，中國(guó)金茂累計(jì)回款909億元，回款率106%，創(chuàng)下歷史新高。

同期內(nèi)，該公司還取得了簽約銷售額860億元，較上年同期增長(zhǎng)23%，行業(yè)排名提升一位至TOP11，穩(wěn)居第一梯隊(duì)。

此外，于2023年上半年，中國(guó)金茂還發(fā)行了多筆低利率債券、票據(jù)等。截至6月30日，中國(guó)金茂約有840億元的銀行授信額度、30億元中票額度以及35億元的CMBS，融資空間非常充裕。

憑借企業(yè)穩(wěn)定的收入以及豐富的融資渠道，中國(guó)金茂長(zhǎng)期保持著“三道紅線”全綠檔和全投資國(guó)際信用評(píng)級(jí)。

不僅如此，在公司上市穩(wěn)健發(fā)展過(guò)程中，金茂在16年間累計(jì)現(xiàn)金分紅超200億元，分紅率達(dá)到34.13%，長(zhǎng)期為投資人提供了豐厚的分紅回報(bào)。

此次金茂REIT的底層資產(chǎn)，更是有著管理團(tuán)隊(duì)專業(yè)、運(yùn)營(yíng)前景明朗、投資回報(bào)長(zhǎng)期穩(wěn)定等特點(diǎn)。

02

優(yōu)質(zhì)商業(yè)項(xiàng)目覽秀城入池

成熟的消費(fèi)基礎(chǔ)奠定高增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)

上市16年來(lái)，中國(guó)金茂連續(xù)多年入選《財(cái)富》中國(guó)500強(qiáng)，不僅擁有豐富的商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)，同時(shí)也發(fā)行過(guò)多單類REITs和CMBS項(xiàng)目，包括全國(guó)最大碳中和CMBS項(xiàng)目、首單碳中和寫(xiě)字樓類REITs項(xiàng)目。

依靠豐富的資產(chǎn)儲(chǔ)備和商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)資本運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)，金茂商業(yè)板塊在近年來(lái)開(kāi)啟了穩(wěn)步發(fā)展模式。

截至目前，金茂商業(yè)旗下?lián)碛?strong>“覽秀城”“金茂匯”“金茂J·LIFE”等品牌IP，覆蓋上海、南京、長(zhǎng)沙、青島、天津等多個(gè)核心城市，其中青島覽秀城、張家港覽秀城、天津金茂匯已于2022年底相繼開(kāi)業(yè)，而在武漢、杭州、天津等城市的覽秀城項(xiàng)目也在籌備建設(shè)中。

經(jīng)過(guò)層層考量，中國(guó)金茂最終敲定，本次入池的商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目為長(zhǎng)沙金茂覽秀城。

據(jù)悉，該項(xiàng)目是中國(guó)金茂旗下金茂商業(yè)重點(diǎn)打造核心品牌“覽秀城”系列中，建立的首個(gè)覽秀城產(chǎn)品。

自2016年11月開(kāi)始運(yùn)營(yíng)至今，長(zhǎng)沙覽秀城成長(zhǎng)為金茂商業(yè)覽秀城系列中最為成熟的優(yōu)質(zhì)購(gòu)物中心。據(jù)金茂REIT招募說(shuō)明書(shū)數(shù)據(jù)，截至2023年6月末，長(zhǎng)沙覽秀城日均客流3.9萬(wàn)人次，年度客流量超過(guò)1000萬(wàn)人次，日均銷售額年復(fù)合增長(zhǎng)率為25.47%，日均客流量年復(fù)合增長(zhǎng)率為15.57%。

從位置來(lái)看，長(zhǎng)沙覽秀城位于長(zhǎng)沙市岳麓區(qū)環(huán)湖路1177號(hào)方茂苑（二期），是梅溪湖核心區(qū)域方圓3公里內(nèi)的唯一中大型購(gòu)物中心，而在方圓三公里內(nèi)有約60萬(wàn)消費(fèi)客群。

同時(shí)，長(zhǎng)沙覽秀城周邊五公里內(nèi)十余個(gè)地鐵站點(diǎn)、4座博物館、15所高校、23所圖書(shū)館等配套設(shè)施，社區(qū)整體配套較為完善，人口組成則是以26-40歲左右的青中年人及家庭客群為主。且周邊高新科技書(shū)產(chǎn)業(yè)集中、優(yōu)質(zhì)教育資源集中，意味著未來(lái)高知高購(gòu)買力客群將會(huì)穩(wěn)步增長(zhǎng)，同時(shí)也奠定了長(zhǎng)沙覽秀城將持續(xù)保持穩(wěn)定增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。

背靠龐大的消費(fèi)群體、購(gòu)買力，長(zhǎng)沙覽秀城的出租情況也十分樂(lè)觀。

于2020年-2022年，長(zhǎng)沙覽秀城出租率分別為85.76%、92.95%、98.54%。截至2023年6月30日，長(zhǎng)沙覽秀城基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目已出租面積60173.52平方米，租戶數(shù)量157個(gè)，出租率達(dá)到98.36%。

此外，中國(guó)金茂在招募說(shuō)明書(shū)中提到，目前長(zhǎng)沙覽秀城2024年到期的租約中，有約35%已確認(rèn)到期續(xù)簽意向，約65%的到期租約將新簽調(diào)升租金，預(yù)計(jì)新簽租約平均租金及物業(yè)費(fèi)能夠合計(jì)提升約30%。

從業(yè)績(jī)來(lái)看，于2020年-2022年長(zhǎng)沙覽秀城營(yíng)業(yè)收入分別為5709.90萬(wàn)元、8069.19萬(wàn)元、8.491.14萬(wàn)元（減免租金還原后為9.988.99萬(wàn)元），三年內(nèi)復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)31.27%。

2021年至2023年6月末，長(zhǎng)沙覽秀城近三年NOI（凈營(yíng)業(yè)收入）復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)55.40%，其中僅2023年上半年長(zhǎng)沙覽秀城的銷售額達(dá)4.29億元。

不過(guò)，除了優(yōu)質(zhì)的底層資產(chǎn)，專業(yè)、綜合實(shí)力強(qiáng)勁的運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)，也是消費(fèi)公募REITs長(zhǎng)期、穩(wěn)定、向好發(fā)展的重要因素。

03

發(fā)揮央企發(fā)放公募REITs優(yōu)勢(shì)

為廣大投資者提供新的投資渠道

據(jù)了解，金茂REIT的原始權(quán)益人上海興秀茂商業(yè)管理有限公司，是中國(guó)金茂推進(jìn)公募REITs過(guò)程中新設(shè)立的商業(yè)資產(chǎn)獨(dú)立持有平臺(tái)。

同時(shí)，金茂REIT的ABS管理人中信證券是中國(guó)首家A+H股上市證券公司，布局REITs十余年，儲(chǔ)備了大量基礎(chǔ)設(shè)施及不動(dòng)產(chǎn)投資領(lǐng)域的專業(yè)人員，在REITs領(lǐng)域擁有豐富的經(jīng)驗(yàn)。

該REIT的基金管理人華夏基金，不僅擁有豐富的基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域研究、投資及投后管理經(jīng)驗(yàn)，目前還已成功發(fā)行6單公募REITs，在管公募REITs規(guī)模近170百億元，在管公募REITs數(shù)量和規(guī)模均位居市場(chǎng)前列。

不過(guò)，中國(guó)金茂作為央企，其發(fā)放公募REITs仍有不可忽視的優(yōu)勢(shì)存在。比如現(xiàn)金流穩(wěn)定，作為深耕房地產(chǎn)行業(yè)三十年的大型房企，中國(guó)金茂持續(xù)優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，截至2023年6月底，集團(tuán)一年內(nèi)到期債務(wù)占比僅14%，較去年底下降8個(gè)百分點(diǎn)；外幣債務(wù)占比30%，較去年底下降7個(gè)百分點(diǎn)。

亦有業(yè)內(nèi)人士指出，此次中國(guó)金茂旗下公募REITs成功發(fā)行，將有助于中國(guó)金茂在持有型精品商業(yè)板塊擴(kuò)大投資規(guī)模、提升造血能力，為其未來(lái)發(fā)展帶來(lái)更多想象空間，而金茂豐富的商業(yè)資產(chǎn)，不僅有望為投資者創(chuàng)造良好回報(bào)收益，還能更好地為萬(wàn)千市民帶來(lái)嶄新的線下消費(fèi)場(chǎng)景和消費(fèi)體驗(yàn)，支持和賦能消費(fèi)端；同時(shí)，發(fā)行消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的凈回籠資金用于消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施的再投資也有助于進(jìn)一步擴(kuò)大內(nèi)需、提振消費(fèi)。

隨著首批消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs項(xiàng)目的推進(jìn)，也進(jìn)一步表明我國(guó)公募REITs市場(chǎng)已逐漸呈現(xiàn)常態(tài)化發(fā)行的趨勢(shì)。

總體來(lái)說(shuō)，中國(guó)金茂發(fā)放公募REITs可以充分發(fā)揮其規(guī)模優(yōu)勢(shì)、管理經(jīng)驗(yàn)優(yōu)勢(shì)和資金運(yùn)作優(yōu)勢(shì)，提高房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行效率，降低運(yùn)行風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)為廣大投資者提供一種新的投資渠道。

未來(lái)，隨著眾多高成長(zhǎng)性優(yōu)質(zhì)商業(yè)資產(chǎn)的不斷注入金茂REIT，中國(guó)金茂的商業(yè)資產(chǎn)會(huì)迎來(lái)更為喜人的增長(zhǎng)數(shù)據(jù)，投資者亦能收獲更為良好的回報(bào)收益。

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