政策暖風(fēng)，吹到了海南。

據(jù)中房報(bào)消息，海南樓市迎來(lái)10條優(yōu)化調(diào)整措施，省會(huì)城市海口率先跟進(jìn)，已出臺(tái)5項(xiàng)優(yōu)化調(diào)整房地產(chǎn)政策措施。

自2018年4月，海南省全域限購(gòu)，以壯士斷腕的決心減少經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)的依賴，政策至今已有五年之久。

在地產(chǎn)下行的壓力下，海南樓市，終于被撕開一道口子。

今年7月以來(lái)，中央政治局會(huì)議定調(diào)“行業(yè)供需關(guān)系發(fā)生重大轉(zhuǎn)變”，需求端，降首付、降利率、認(rèn)房不認(rèn)貸接連落地，核心城市開啟“四限”松綁潮，全年273省市迎來(lái)622次政策放松。

在房地產(chǎn)政策寬松的主基調(diào)下，北京、上海以及海南政策松綁釋放較強(qiáng)的信號(hào)意義，接下來(lái)，地方房地產(chǎn)調(diào)控政策有望進(jìn)一步優(yōu)化，一線及部分強(qiáng)二線城市調(diào)控政策尚有松綁空間。

媒體提到的《關(guān)于優(yōu)化調(diào)整房地產(chǎn)調(diào)控政策有關(guān)工作的通知》文件最大的意義在于，將10條政策內(nèi)容納入“一城一策”工具箱，并賦予城市政府房地產(chǎn)調(diào)控政策自主權(quán)，結(jié)合實(shí)際情況，自主選擇并及時(shí)出臺(tái)政策措施。

這十條政策措施包括：

• 優(yōu)化個(gè)人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)

• 調(diào)整優(yōu)化差別化住房信貸政策；鼓勵(lì)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)降低存量首套住房的貸款利率

• 制定落實(shí)不動(dòng)產(chǎn)“帶押過(guò)戶”政策

• 優(yōu)化調(diào)整已出臺(tái)的、嚴(yán)于省級(jí)調(diào)控政策要求的相關(guān)條款

• 優(yōu)化調(diào)整二手房交易轉(zhuǎn)讓年限等限制性條件

• 優(yōu)化調(diào)整有關(guān)產(chǎn)權(quán)式酒店、酒店式公寓的限購(gòu)政策

• 優(yōu)化調(diào)整“商業(yè)、辦公類項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)分割銷售最小單元建筑面積不得小于300平方米”的限制性政策

• 優(yōu)化調(diào)整人才購(gòu)房政策

• 多孩（二孩及以上）家庭可增加購(gòu)買一套商品住房

• 加大職工提取住房公積金直接支付住房首付款、住房公積金貸款不見面審批等政策的落實(shí)力度

值得注意的是，海口已率先跟進(jìn)。

12月20日晚，微信公眾號(hào)“海口發(fā)布”發(fā)布題為“未放開全域限購(gòu)，政策調(diào)整系支持企業(yè)人才購(gòu)房需求”的文章，其中明確放松省外戶籍人員社保年限、企業(yè)購(gòu)房、取消離異購(gòu)房限制等5條調(diào)整內(nèi)容。

這也是自9月官宣“認(rèn)房不認(rèn)貸”以后，海口迎來(lái)的又一次購(gòu)房政策優(yōu)化。

具體來(lái)看，省外戶籍人員需提供5年社保或個(gè)稅證明可在限購(gòu)區(qū)購(gòu)買1套，2年以上社保可在限購(gòu)區(qū)域外購(gòu)買1套。

而此前執(zhí)行的政策是，對(duì)于非本省戶籍人員，實(shí)行全域限購(gòu)，不再區(qū)分限購(gòu)及非限購(gòu)區(qū)域，凡在海口市行政區(qū)范圍內(nèi)購(gòu)房的，須提供家庭成員中至少1人在海南省累計(jì)60個(gè)月及以上的社保或個(gè)稅繳交記錄，且在海南省無(wú)自有住房的，方可在海口市購(gòu)買1套住房。

另外，此次海口也放開了企業(yè)購(gòu)房以及離異家庭購(gòu)房的限制。

2018年全域限購(gòu)以后，海南省商品房銷售面積大幅下降。

海南省統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，商品房銷售面積從2017年2292萬(wàn)平方米的峰值下降至2023年1-10月的689萬(wàn)平方米；商品房銷售額也從2017年的2714億元降至2023年1-10月的1174億元。

2021年初，海南省舉辦了一場(chǎng)“房地產(chǎn)調(diào)控成功闖關(guān)”的新聞發(fā)布會(huì)。會(huì)上透露出一組數(shù)據(jù)：本省戶籍居民購(gòu)買商品住房占比從2017年的17.8%提升至2020年1-11月的74%。海南省住建廳廳長(zhǎng)霍巨燃表示，海南房地產(chǎn)調(diào)控達(dá)到了預(yù)期目標(biāo)。

從房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定投資的比重來(lái)看，2022年已降至30.7%，較“全域限購(gòu)”前的2017年下降了17個(gè)百分點(diǎn)。2023年前10月，海南省房地產(chǎn)開發(fā)投資額為951.78億元，同比增長(zhǎng)4.3%。

再來(lái)看海南省兩大主要城市房地產(chǎn)情況。

政策出臺(tái)的2018年，海口、三亞商品住宅成交量明顯回落，同比跌幅分別在38%和60%左右，基本屬于“腰斬”。隨著投資客群的減少，海口和三亞均開啟了長(zhǎng)達(dá)五年的深度調(diào)整期。

2023年1-11月，海口商品住宅成交面積為245.78萬(wàn)平方米，同比增4%，接近2022年全年水平。2017年全年，商品住宅成交面積為598萬(wàn)平方米，五年減少近六成。

三亞自“全域限購(gòu)”后，商品住宅成交面積連續(xù)三年負(fù)增長(zhǎng)，2020年更是較前一年下降近四成，全年僅為65萬(wàn)平方米，2021年和2022年均不足150萬(wàn)平方米。2023年前11月恢復(fù)至227萬(wàn)平方米。

可見，在限購(gòu)政策對(duì)于海口和三亞房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響之大，在整體房地產(chǎn)市場(chǎng)下行的情況下，有必要根據(jù)當(dāng)前情況優(yōu)化調(diào)整。

實(shí)際上，在海南傳來(lái)松綁消息之前，核心一二線城市已開啟一輪“四限”松綁潮。

據(jù)CRIC不完全統(tǒng)計(jì)，截至12月18日，全國(guó)至少273個(gè)省市出臺(tái)622次寬松性政策，頻次已超去年。其中，南京、大連、武漢、廈門等19城全面取消限購(gòu)。放松限貸的城市已多達(dá)102個(gè)。另有南京、武漢等145城發(fā)布購(gòu)房補(bǔ)貼。大部分二三線城市住房交易行政限制基本已經(jīng)全面解除

2024年，地方房地產(chǎn)調(diào)控政策有望進(jìn)一步優(yōu)化，一線及部分強(qiáng)二線城市調(diào)控政策仍有松綁空間。

一線城市政策或?qū)⒕?xì)化調(diào)整，譬如限購(gòu)局部松綁，對(duì)于遠(yuǎn)郊區(qū)域調(diào)降非戶籍購(gòu)房社保年限、放寬戶籍居民套數(shù)限制，放寬法拍房、離婚購(gòu)房限制，調(diào)降落戶門檻等。

二線城市中，杭州、成都、長(zhǎng)沙、西安、蘇州、天津等城市調(diào)控政策仍有調(diào)整空間，未來(lái)大概率進(jìn)一步調(diào)整，比如全面放開限購(gòu)、限售，下調(diào)商貸首付比例至國(guó)家規(guī)定的下限，放寬限價(jià)鼓勵(lì)“優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)”等均是可選項(xiàng)。

2023年，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)底部調(diào)整，中央政策力度前穩(wěn)后松，地方政策松綁加力提速，273省市622次政策松綁，從三四線到核心一二線反向傳導(dǎo)，限制性行政措施幾乎都已退出。

在這種情況下，限購(gòu)政策應(yīng)避免“一刀切”，需要因地制宜，根據(jù)具體情況來(lái)制定相應(yīng)的政策，以穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。

地方調(diào)控政策大概率還會(huì)進(jìn)一步優(yōu)化，尤其是一線及部分強(qiáng)二線城市調(diào)控政策尚有松綁空間，一線城市局部或定向放松限購(gòu)，二三線城市或?qū)⑷娼饨壪拗菩再?gòu)房政策并加碼財(cái)稅刺激。

本文僅為個(gè)人觀點(diǎn)，不代表所在企業(yè)觀點(diǎn)

克而瑞，成立于2006年，行業(yè)領(lǐng)先的中國(guó)房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)應(yīng)用服務(wù)商，現(xiàn)信息覆蓋400個(gè)城市。依托強(qiáng)大的專業(yè)研究力量和咨詢顧問團(tuán)隊(duì)，克而瑞服務(wù)于TOP100強(qiáng)中95%以上的房地產(chǎn)企業(yè)，并為政府、企業(yè)和購(gòu)房者提供房地產(chǎn)線上線下信息服務(wù)的全面解決方案。

經(jīng)過(guò)十余年淬煉，克而瑞從行業(yè)數(shù)據(jù)到客戶數(shù)據(jù)，實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)閉環(huán)。依托中國(guó)房地產(chǎn)住宅信息服務(wù)平臺(tái)（CRIC）和中國(guó)房地產(chǎn)資管信息服務(wù)平臺(tái)（CAIC）的支持，克而瑞業(yè)務(wù)覆蓋地產(chǎn)、資管、租售、物管、科創(chuàng)、證券等房地產(chǎn)領(lǐng)域。創(chuàng)新研發(fā)產(chǎn)品CRIC系統(tǒng)、投資決策系統(tǒng)、數(shù)據(jù)營(yíng)銷系統(tǒng)、場(chǎng)景化大屏、柵格土地評(píng)估系統(tǒng)、城市租售系統(tǒng)，CAIC投管云、資管云等，為大量房企提供了決策依據(jù)。