文 | 研究員 何俊峰

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【榜單解讀】

頭部格局已定，TOP10門檻提升15.32%

一、TOP10門檻從2.95億平方米提升至3.40億平方米，同比提升15.32%

克而瑞物管CPIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2023年有5家上榜企業(yè)在管面積突破5億平方米。其中，萬(wàn)物云以96938萬(wàn)平方米的在管面積榮登榜首，碧桂園服務(wù)以96290萬(wàn)平方米的在管面積次之，保利物業(yè)以71321萬(wàn)平方米的在管面積居第三。

數(shù)據(jù)顯示，2023年TOP10企業(yè)在管面積門檻值達(dá)3.40億平方米，TOP30企業(yè)在管面積門檻值達(dá)1.29億平方米，TOP50在管面積的門檻值達(dá)6778萬(wàn)平方米。

與2022年相比，TOP10門檻提升4519萬(wàn)方，增幅為15.32%；TOP30門檻提升953萬(wàn)方，增幅為9.94%；TOP50門檻提升48萬(wàn)方，增幅達(dá)0.81%；TOP100門檻提升738萬(wàn)方，增幅達(dá)32.71%。隨著頭部物企在管規(guī)模基數(shù)的擴(kuò)大，TOP10門檻增幅趨緩。

2023年，共有7家上榜企業(yè)合約面積突破5億平方米。其中，碧桂園服務(wù)以16.83億平方米的合約面積榮登榜首，萬(wàn)物云以12.12億平方米的合約面積次之，保利物業(yè)以8.88億平方米的面積居第三。

數(shù)據(jù)顯示，TOP10企業(yè)合約面積門檻值達(dá)4.03億平方米，TOP30合約面積門檻值達(dá)1.36億平方米，TOP50合約面積的門檻值達(dá)7635萬(wàn)平方米, TOP100合約面積的門檻值達(dá)3968萬(wàn)平方米。

二、頭部效應(yīng)顯著，梯隊(duì)差距進(jìn)一步擴(kuò)大

2022年以來，行業(yè)逐漸告別高增長(zhǎng)時(shí)代，進(jìn)入平穩(wěn)的高質(zhì)量發(fā)展階段。2023年，企業(yè)規(guī)模增長(zhǎng)更依賴自身直拓能力，TOP10企業(yè)在規(guī)模效應(yīng)、資源稟賦、品牌競(jìng)爭(zhēng)等方面占據(jù)先發(fā)優(yōu)勢(shì)，為企業(yè)存量市場(chǎng)拓展提供強(qiáng)有力的保障。2023年TOP10企業(yè)新增合約面積均值最高為5594萬(wàn)平方米，不同梯隊(duì)企業(yè)新增合約面積隨著梯隊(duì)逐漸下滑，頭部企業(yè)規(guī)模基礎(chǔ)大，拓展規(guī)模高，梯隊(duì)之間的差距將進(jìn)一步擴(kuò)大。

三、國(guó)央企管理規(guī)模持續(xù)提升

2023年國(guó)央企拓展表現(xiàn)依然突出，憑借體系內(nèi)資源優(yōu)勢(shì)，百?gòu)?qiáng)物企中國(guó)央企全年在管總面積提升5.45億平方米至39.54億平方米，國(guó)央企在管面積占比提升2.40個(gè)百分點(diǎn)至30.52%；合約面積也顯著提升，2023年國(guó)央企合約面積提升1.30個(gè)百分點(diǎn)至47.64億平方米。華潤(rùn)萬(wàn)象生活、中海物業(yè)等國(guó)央企不斷挖掘兄弟單位相關(guān)資源，通過兄弟單位介紹等方式持續(xù)擴(kuò)大拓展優(yōu)勢(shì)。

規(guī)模增長(zhǎng)放緩，聚焦有質(zhì)量的增長(zhǎng)

一、新增合約面積普遍下滑，合約在管比下降至1.32

2023年行業(yè)收并購(gòu)持續(xù)降溫，企業(yè)清退大量質(zhì)量較低的項(xiàng)目，規(guī)模增長(zhǎng)繼續(xù)放緩。頭部物企直拓勢(shì)頭依然強(qiáng)勁，其中保利物業(yè)全年新增合約面積最高，達(dá)到11686萬(wàn)平方米，碧桂園服務(wù)以8148萬(wàn)平方米的新增合約面積次之，雅生活服務(wù)以6720萬(wàn)平方米的面積居第三。整體行業(yè)來看，百?gòu)?qiáng)物企平均新增合約面積為1386萬(wàn)平方米，較2022年下滑43.43%。

合約在管比體現(xiàn)了企業(yè)短期內(nèi)規(guī)模增長(zhǎng)潛力，2023年百?gòu)?qiáng)物企合約在管比集中在1.01-2.20的區(qū)間范圍內(nèi)，行業(yè)均值為1.32，企業(yè)目前的規(guī)模儲(chǔ)備仍可支撐物企規(guī)模的短期增長(zhǎng)。但與2022年（合約在管比1.39）相比，在缺乏收并購(gòu)的加持下，企業(yè)合約在管比出現(xiàn)普遍下滑。

二、退出低質(zhì)項(xiàng)目，提升規(guī)模質(zhì)量

過往規(guī)模導(dǎo)向下，企業(yè)收購(gòu)了大量低盈利或虧損的項(xiàng)目。隨著利潤(rùn)的下滑，企業(yè)對(duì)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)提出了更高的要求，頭部物企正主動(dòng)大批量退出低質(zhì)項(xiàng)目。公開資料顯示，企業(yè)退出的項(xiàng)目主要分為四類。第一類，是無利潤(rùn)或低利潤(rùn)的項(xiàng)目；第二類，是只有微利但無現(xiàn)金流的項(xiàng)目；第三類，是管理難度大或不在企業(yè)深耕區(qū)域的項(xiàng)目；第四類，是管理成本高的項(xiàng)目。

從頭部企業(yè)項(xiàng)目退出規(guī)模來看，多家企業(yè)半年退出規(guī)模就高達(dá)千萬(wàn)方，相當(dāng)于一家小型物企的體量，企業(yè)提升規(guī)模質(zhì)量的決心不可謂不大。

收并購(gòu)更趨謹(jǐn)慎，“升維服務(wù)業(yè)態(tài)”成為重點(diǎn)

一、交易金額再降68.21%，大額退單3起

2023年，企業(yè)規(guī)模增長(zhǎng)訴求降低，有質(zhì)量的規(guī)模成為關(guān)注重點(diǎn)，收并購(gòu)數(shù)量及金額也隨著大幅下滑。全年上市物企披露收購(gòu)事項(xiàng)42起，累計(jì)披露交易金額33.73億元，同比下降68.21%。其中雅生活服務(wù)、遠(yuǎn)洋服務(wù)、濱江服務(wù)、正榮服務(wù)等6家發(fā)起9起關(guān)聯(lián)方資產(chǎn)收購(gòu)，累計(jì)耗資14.80億元，若剔除該類資產(chǎn)收購(gòu)，全年上市物企交易金額下滑高達(dá)82.16%。

過往為了謀求規(guī)模的快速增長(zhǎng)，企業(yè)并購(gòu)步伐快，部分競(jìng)調(diào)環(huán)節(jié)疏漏。2023年多家企業(yè)因并購(gòu)標(biāo)的陷入被動(dòng)局面，如康橋悅生活披露并購(gòu)標(biāo)的三筆擔(dān)保預(yù)期信用損失合計(jì)108.8萬(wàn)元、卓越商企服務(wù)非全資附屬公司北京環(huán)球財(cái)富物業(yè)管理收到了法院發(fā)來的民事起訴狀等文件等。當(dāng)下環(huán)境企業(yè)收購(gòu)更趨于謹(jǐn)慎，大額并購(gòu)更是如此。3月華潤(rùn)萬(wàn)象生活披露終止收購(gòu)祥生物業(yè)全部股權(quán)（披露擬收購(gòu)金額為10.37億元），6月新大正披露終止收購(gòu)滄恒投資80%股權(quán)（披露擬收購(gòu)金額為7.88億元），12月29日中海物業(yè)也披露終止收購(gòu)關(guān)聯(lián)方中海通信及中海監(jiān)理相關(guān)權(quán)益（披露擬收購(gòu)金額為9.5億港元）。

二、 “升維服務(wù)業(yè)態(tài)”打造差異化競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)成為重點(diǎn)

從并購(gòu)標(biāo)的的屬性來看，專業(yè)服務(wù)的比例正逐漸提高。數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，2023年上市物企收購(gòu)事項(xiàng)中超半數(shù)為專業(yè)服務(wù)，其中科技服務(wù)、環(huán)衛(wèi)服務(wù)仍是企業(yè)專業(yè)服務(wù)的并購(gòu)重點(diǎn)。同時(shí)，為打造差異化競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，企業(yè)進(jìn)一步向更細(xì)分的領(lǐng)域延伸，如特發(fā)服務(wù)增資入股四川大金源天鼎物業(yè)完成了企業(yè)在電站服務(wù)、能源物管方面的布局，中海物業(yè)收購(gòu)母公司旗下工程監(jiān)理公司開始發(fā)力監(jiān)理服務(wù)，彩生活收購(gòu)北京師范大學(xué)旗下北京豪城物業(yè)65%股權(quán)加強(qiáng)了企業(yè)在高校服務(wù)方面的競(jìng)爭(zhēng)力。

直拓競(jìng)爭(zhēng)白熱化，合資合作、戰(zhàn)略合作更加聚焦優(yōu)質(zhì)客戶

一、直拓競(jìng)爭(zhēng)激烈，優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目“帶資進(jìn)場(chǎng)”頻現(xiàn)

關(guān)聯(lián)地產(chǎn)業(yè)務(wù)輸送下滑，收并購(gòu)不達(dá)預(yù)期甚至觸發(fā)大額商譽(yù)減值，企業(yè)規(guī)模增長(zhǎng)的動(dòng)力源減少，越來越多的企業(yè)開始關(guān)注自身拓展能力的提升，華潤(rùn)萬(wàn)象生活、中海物業(yè)、招商積余等企業(yè)均在加快投拓體系建設(shè)。 對(duì)于優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的爭(zhēng)奪，企業(yè)更是不遺余力，2023年多起“帶資進(jìn)場(chǎng)”事件引發(fā)行業(yè)關(guān)注，對(duì)于稀少的存量?jī)?yōu)質(zhì)項(xiàng)目，頭部物企競(jìng)爭(zhēng)激烈，帶資金額也不斷刷新。 5月，武漢愛家名校華城項(xiàng)目公開招標(biāo)，萬(wàn)科物業(yè)、保利物業(yè)兩家分別開出帶資510萬(wàn)、420萬(wàn)的條件同臺(tái)競(jìng)技，路演期間萬(wàn)科物業(yè)將資金使用名目、進(jìn)場(chǎng)時(shí)間等一一列明進(jìn)行公示，最終該項(xiàng)目由萬(wàn)科物業(yè)獲得。 6月，西安繽紛南郡小區(qū)招標(biāo)，彩生活、金茂物業(yè)、金地物業(yè)、萬(wàn)科物業(yè)四家均提出帶資進(jìn)場(chǎng)，萬(wàn)科物業(yè)承諾帶資金額高達(dá)736萬(wàn)。

帶資金額不斷刷新，其根本原因在于項(xiàng)目較為優(yōu)質(zhì)。 公開資料顯示，武漢愛家名校華城項(xiàng)目總建筑面積70萬(wàn)平方米，共計(jì)4349戶，物業(yè)費(fèi)為2.6元/平米/月，西安繽紛南郡小區(qū)總建筑面積50.8萬(wàn)平方米，共計(jì)4823戶，住宅物業(yè)費(fèi)為2.2元/平米/月。 以上兩個(gè)項(xiàng)目均屬于區(qū)域內(nèi)大盤，且物業(yè)費(fèi)均不低。 根據(jù)測(cè)算，西安繽紛南郡小區(qū)飽和收入可達(dá)1600萬(wàn)/年左右。

二、合資合作、戰(zhàn)略合作聚焦優(yōu)質(zhì)客戶，客戶篩選趨于精細(xì)化

合資合作、戰(zhàn)略合作是企業(yè)規(guī)模來源的重要途徑之一，“有質(zhì)量的規(guī)模”促使企業(yè)合資合作、戰(zhàn)略合作更關(guān)注優(yōu)質(zhì)客戶。

從頭部企業(yè)合作客戶類型來看，優(yōu)質(zhì)客戶主要有以下幾類，第一類是政府單位，包括城市國(guó)資委、城市新區(qū)管委會(huì)等； 第二類是國(guó)企央企等信用度較高的企業(yè)； 第三類是地方城投、地方交投等具有土地開發(fā)資源的企業(yè)； 第四類是細(xì)分行業(yè)頭部/獨(dú)角獸企業(yè)，如華為、阿里等互聯(lián)網(wǎng)頭部； 蔚來、小鵬等新能源獨(dú)角獸企業(yè)； 移動(dòng)、電信等電信行業(yè)頭部等。

優(yōu)質(zhì)客戶的拓展和維護(hù)如何實(shí)現(xiàn)也是企業(yè)關(guān)注重點(diǎn)。 從操作路徑來看，越來越多的企業(yè)通過圍繞優(yōu)質(zhì)客戶進(jìn)行橫向輻射和縱向拓展。 在橫向輻射方面，企業(yè)通過區(qū)域跟隨和業(yè)務(wù)跟隨策略將行業(yè)頭部打造成標(biāo)桿服務(wù)案例，通過標(biāo)桿案例輻射同行業(yè)內(nèi)其他企業(yè)。 在縱向拓展方面，企業(yè)不斷向優(yōu)質(zhì)客戶的上游企業(yè)和下游企業(yè)拓展，延伸服務(wù)鏈條，增加客戶黏性。

行業(yè)環(huán)境遇冷，優(yōu)質(zhì)客戶稀少，企業(yè)的客戶篩選也逐步精細(xì)化。 客戶的基礎(chǔ)業(yè)務(wù)服務(wù)能力、公司的治理水平、品牌影響力、業(yè)主的評(píng)價(jià)、企業(yè)盈利能力、并表要求等等均是企業(yè)關(guān)注重點(diǎn)，同時(shí)企業(yè)也會(huì)設(shè)置相關(guān)加分項(xiàng)和減分項(xiàng)來更加客觀評(píng)價(jià)。

在G端客戶的選擇上，客戶篩選也逐步下沉。 越來越多的企業(yè)對(duì)G端客戶的評(píng)價(jià)已不再局限于財(cái)政實(shí)力這一單一指標(biāo)，政府誠(chéng)信度、支付賬期等更多維度的指標(biāo)也被納入其評(píng)價(jià)范疇。 同時(shí)，企業(yè)對(duì)客戶的篩選也不再僅僅局限于城市級(jí)別，更多下沉的政府單元成為企業(yè)的重點(diǎn)對(duì)象。

母公司依賴降低，部分企業(yè)股權(quán)獨(dú)立性提升

一、關(guān)聯(lián)方在管面積占比下降至38.8%

自2018年以來上市物企關(guān)聯(lián)方在管面積占比持續(xù)下降，2023H1下降至38.8%。 近兩年物企普遍重視外拓，新增外拓面積持續(xù)擴(kuò)大。 且隨著房企經(jīng)營(yíng)壓力增大，企業(yè)拿地較少，物企關(guān)聯(lián)方所能提供的面積也將進(jìn)一步減少，可以預(yù)見未來物企關(guān)聯(lián)方業(yè)務(wù)占比將持續(xù)維持低位。

二、股權(quán)出售或質(zhì)押，引入第三方股東

受地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)影響，物企股權(quán)被擺上牌桌，2023年2月奧園健康出售29.9%股權(quán)，第一大股東變更為南粵星橋，引入國(guó)資后企業(yè)股權(quán)獨(dú)立性進(jìn)一步加強(qiáng)。11月中駿商管發(fā)布公告，因債務(wù)交叉違約，中駿集團(tuán)間接持有的5.04億股中駿商管已被強(qiáng)制執(zhí)行股份押記，并委任相關(guān)股份的接管人，由此中駿商管26%股權(quán)易主，企業(yè)也因此多了一位外資二股東，股權(quán)的獨(dú)立性提升。地產(chǎn)行業(yè)影響仍在持續(xù)，物企股權(quán)被出售或質(zhì)押可能依然存在，未來或存在更多企業(yè)引入第三方股東可能。

行業(yè)將持續(xù)保持穩(wěn)步高質(zhì)量發(fā)展

2023年，地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)尚未完全出清，關(guān)聯(lián)度較高的物業(yè)行業(yè)也還在調(diào)整期，但企業(yè)正在響應(yīng)這一挑戰(zhàn)，同時(shí)更加注重提升服務(wù)滿意度。但隨著客戶意識(shí)的提高，服務(wù)滿意度仍在持續(xù)下滑，面對(duì)這些情況，物企開始采取戰(zhàn)略性行動(dòng)，包括減少并購(gòu)活動(dòng)、聚焦深耕區(qū)域、清退大量不符合標(biāo)準(zhǔn)的低質(zhì)量項(xiàng)目，以確保能夠?qū)Ｗ⒂诟哔|(zhì)量的發(fā)展。

即便在行業(yè)環(huán)境尚未完全改善的情況下，物業(yè)企業(yè)已在逐步調(diào)整策略，努力維持穩(wěn)步而高質(zhì)量的發(fā)展。展望未來，預(yù)計(jì)行業(yè)將持續(xù)保持這一發(fā)展方向，堅(jiān)持通過優(yōu)化服務(wù)和提升項(xiàng)目質(zhì)量來滿足日益提高的客戶要求。

- The end -

本文僅為個(gè)人觀點(diǎn)，不代表所在企業(yè)觀點(diǎn)

克而瑞，成立于2006年，行業(yè)領(lǐng)先的中國(guó)房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)應(yīng)用服務(wù)商，現(xiàn)信息覆蓋400個(gè)城市。依托強(qiáng)大的專業(yè)研究力量和咨詢顧問團(tuán)隊(duì)，克而瑞服務(wù)于TOP100強(qiáng)中95%以上的房地產(chǎn)企業(yè)，并為政府、企業(yè)和購(gòu)房者提供房地產(chǎn)線上線下信息服務(wù)的全面解決方案。

經(jīng)過十余年淬煉，克而瑞從行業(yè)數(shù)據(jù)到客戶數(shù)據(jù)，實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)閉環(huán)。依托中國(guó)房地產(chǎn)住宅信息服務(wù)平臺(tái)（CRIC）和中國(guó)房地產(chǎn)資管信息服務(wù)平臺(tái)（CAIC）的支持，克而瑞業(yè)務(wù)覆蓋地產(chǎn)、資管、租售、物管、科創(chuàng)、證券等房地產(chǎn)領(lǐng)域。創(chuàng)新研發(fā)產(chǎn)品CRIC系統(tǒng)、投資決策系統(tǒng)、數(shù)據(jù)營(yíng)銷系統(tǒng)、場(chǎng)景化大屏、柵格土地評(píng)估系統(tǒng)、城市租售系統(tǒng)，CAIC投管云、資管云等，為大量房企提供了決策依據(jù)。