文 | 研究員 何俊峰

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【榜單解讀】

頭部格局已定，TOP10門檻提升15.32%

一、TOP10門檻從2.95億平方米提升至3.40億平方米，同比提升15.32%

克而瑞物管CPIC監測數據顯示，2023年有5家上榜企業在管面積突破5億平方米。其中，萬物云以96938萬平方米的在管面積榮登榜首，碧桂園服務以96290萬平方米的在管面積次之，保利物業以71321萬平方米的在管面積居第三。

數據顯示，2023年TOP10企業在管面積門檻值達3.40億平方米，TOP30企業在管面積門檻值達1.29億平方米，TOP50在管面積的門檻值達6778萬平方米。

與2022年相比，TOP10門檻提升4519萬方，增幅為15.32%；TOP30門檻提升953萬方，增幅為9.94%；TOP50門檻提升48萬方，增幅達0.81%；TOP100門檻提升738萬方，增幅達32.71%。隨著頭部物企在管規模基數的擴大，TOP10門檻增幅趨緩。

2023年，共有7家上榜企業合約面積突破5億平方米。其中，碧桂園服務以16.83億平方米的合約面積榮登榜首，萬物云以12.12億平方米的合約面積次之，保利物業以8.88億平方米的面積居第三。

數據顯示，TOP10企業合約面積門檻值達4.03億平方米，TOP30合約面積門檻值達1.36億平方米，TOP50合約面積的門檻值達7635萬平方米, TOP100合約面積的門檻值達3968萬平方米。

二、頭部效應顯著，梯隊差距進一步擴大

2022年以來，行業逐漸告別高增長時代，進入平穩的高質量發展階段。2023年，企業規模增長更依賴自身直拓能力，TOP10企業在規模效應、資源稟賦、品牌競爭等方面占據先發優勢，為企業存量市場拓展提供強有力的保障。2023年TOP10企業新增合約面積均值最高為5594萬平方米，不同梯隊企業新增合約面積隨著梯隊逐漸下滑，頭部企業規模基礎大，拓展規模高，梯隊之間的差距將進一步擴大。

三、國央企管理規模持續提升

2023年國央企拓展表現依然突出，憑借體系內資源優勢，百強物企中國央企全年在管總面積提升5.45億平方米至39.54億平方米，國央企在管面積占比提升2.40個百分點至30.52%；合約面積也顯著提升，2023年國央企合約面積提升1.30個百分點至47.64億平方米。華潤萬象生活、中海物業等國央企不斷挖掘兄弟單位相關資源，通過兄弟單位介紹等方式持續擴大拓展優勢。

規模增長放緩，聚焦有質量的增長

一、新增合約面積普遍下滑，合約在管比下降至1.32

2023年行業收并購持續降溫，企業清退大量質量較低的項目，規模增長繼續放緩。頭部物企直拓勢頭依然強勁，其中保利物業全年新增合約面積最高，達到11686萬平方米，碧桂園服務以8148萬平方米的新增合約面積次之，雅生活服務以6720萬平方米的面積居第三。整體行業來看，百強物企平均新增合約面積為1386萬平方米，較2022年下滑43.43%。

合約在管比體現了企業短期內規模增長潛力，2023年百強物企合約在管比集中在1.01-2.20的區間范圍內，行業均值為1.32，企業目前的規模儲備仍可支撐物企規模的短期增長。但與2022年（合約在管比1.39）相比，在缺乏收并購的加持下，企業合約在管比出現普遍下滑。

二、退出低質項目，提升規模質量

過往規模導向下，企業收購了大量低盈利或虧損的項目。隨著利潤的下滑，企業對項目的運營提出了更高的要求，頭部物企正主動大批量退出低質項目。公開資料顯示，企業退出的項目主要分為四類。第一類，是無利潤或低利潤的項目；第二類，是只有微利但無現金流的項目；第三類，是管理難度大或不在企業深耕區域的項目；第四類，是管理成本高的項目。

從頭部企業項目退出規模來看，多家企業半年退出規模就高達千萬方，相當于一家小型物企的體量，企業提升規模質量的決心不可謂不大。

收并購更趨謹慎，“升維服務業態”成為重點

一、交易金額再降68.21%，大額退單3起

2023年，企業規模增長訴求降低，有質量的規模成為關注重點，收并購數量及金額也隨著大幅下滑。全年上市物企披露收購事項42起，累計披露交易金額33.73億元，同比下降68.21%。其中雅生活服務、遠洋服務、濱江服務、正榮服務等6家發起9起關聯方資產收購，累計耗資14.80億元，若剔除該類資產收購，全年上市物企交易金額下滑高達82.16%。

過往為了謀求規模的快速增長，企業并購步伐快，部分競調環節疏漏。2023年多家企業因并購標的陷入被動局面，如康橋悅生活披露并購標的三筆擔保預期信用損失合計108.8萬元、卓越商企服務非全資附屬公司北京環球財富物業管理收到了法院發來的民事起訴狀等文件等。當下環境企業收購更趨于謹慎，大額并購更是如此。3月華潤萬象生活披露終止收購祥生物業全部股權（披露擬收購金額為10.37億元），6月新大正披露終止收購滄恒投資80%股權（披露擬收購金額為7.88億元），12月29日中海物業也披露終止收購關聯方中海通信及中海監理相關權益（披露擬收購金額為9.5億港元）。

二、 “升維服務業態”打造差異化競爭優勢成為重點

從并購標的的屬性來看，專業服務的比例正逐漸提高。數據統計顯示，2023年上市物企收購事項中超半數為專業服務，其中科技服務、環衛服務仍是企業專業服務的并購重點。同時，為打造差異化競爭優勢，企業進一步向更細分的領域延伸，如特發服務增資入股四川大金源天鼎物業完成了企業在電站服務、能源物管方面的布局，中海物業收購母公司旗下工程監理公司開始發力監理服務，彩生活收購北京師范大學旗下北京豪城物業65%股權加強了企業在高校服務方面的競爭力。

直拓競爭白熱化，合資合作、戰略合作更加聚焦優質客戶

一、直拓競爭激烈，優質項目“帶資進場”頻現

關聯地產業務輸送下滑，收并購不達預期甚至觸發大額商譽減值，企業規模增長的動力源減少，越來越多的企業開始關注自身拓展能力的提升，華潤萬象生活、中海物業、招商積余等企業均在加快投拓體系建設。 對于優質項目的爭奪，企業更是不遺余力，2023年多起“帶資進場”事件引發行業關注，對于稀少的存量優質項目，頭部物企競爭激烈，帶資金額也不斷刷新。 5月，武漢愛家名校華城項目公開招標，萬科物業、保利物業兩家分別開出帶資510萬、420萬的條件同臺競技，路演期間萬科物業將資金使用名目、進場時間等一一列明進行公示，最終該項目由萬科物業獲得。 6月，西安繽紛南郡小區招標，彩生活、金茂物業、金地物業、萬科物業四家均提出帶資進場，萬科物業承諾帶資金額高達736萬。

帶資金額不斷刷新，其根本原因在于項目較為優質。 公開資料顯示，武漢愛家名校華城項目總建筑面積70萬平方米，共計4349戶，物業費為2.6元/平米/月，西安繽紛南郡小區總建筑面積50.8萬平方米，共計4823戶，住宅物業費為2.2元/平米/月。 以上兩個項目均屬于區域內大盤，且物業費均不低。 根據測算，西安繽紛南郡小區飽和收入可達1600萬/年左右。

二、合資合作、戰略合作聚焦優質客戶，客戶篩選趨于精細化

合資合作、戰略合作是企業規模來源的重要途徑之一，“有質量的規模”促使企業合資合作、戰略合作更關注優質客戶。

從頭部企業合作客戶類型來看，優質客戶主要有以下幾類，第一類是政府單位，包括城市國資委、城市新區管委會等； 第二類是國企央企等信用度較高的企業； 第三類是地方城投、地方交投等具有土地開發資源的企業； 第四類是細分行業頭部/獨角獸企業，如華為、阿里等互聯網頭部； 蔚來、小鵬等新能源獨角獸企業； 移動、電信等電信行業頭部等。

優質客戶的拓展和維護如何實現也是企業關注重點。 從操作路徑來看，越來越多的企業通過圍繞優質客戶進行橫向輻射和縱向拓展。 在橫向輻射方面，企業通過區域跟隨和業務跟隨策略將行業頭部打造成標桿服務案例，通過標桿案例輻射同行業內其他企業。 在縱向拓展方面，企業不斷向優質客戶的上游企業和下游企業拓展，延伸服務鏈條，增加客戶黏性。

行業環境遇冷，優質客戶稀少，企業的客戶篩選也逐步精細化。 客戶的基礎業務服務能力、公司的治理水平、品牌影響力、業主的評價、企業盈利能力、并表要求等等均是企業關注重點，同時企業也會設置相關加分項和減分項來更加客觀評價。

在G端客戶的選擇上，客戶篩選也逐步下沉。 越來越多的企業對G端客戶的評價已不再局限于財政實力這一單一指標，政府誠信度、支付賬期等更多維度的指標也被納入其評價范疇。 同時，企業對客戶的篩選也不再僅僅局限于城市級別，更多下沉的政府單元成為企業的重點對象。

母公司依賴降低，部分企業股權獨立性提升

一、關聯方在管面積占比下降至38.8%

自2018年以來上市物企關聯方在管面積占比持續下降，2023H1下降至38.8%。 近兩年物企普遍重視外拓，新增外拓面積持續擴大。 且隨著房企經營壓力增大，企業拿地較少，物企關聯方所能提供的面積也將進一步減少，可以預見未來物企關聯方業務占比將持續維持低位。

二、股權出售或質押，引入第三方股東

受地產行業持續影響，物企股權被擺上牌桌，2023年2月奧園健康出售29.9%股權，第一大股東變更為南粵星橋，引入國資后企業股權獨立性進一步加強。11月中駿商管發布公告，因債務交叉違約，中駿集團間接持有的5.04億股中駿商管已被強制執行股份押記，并委任相關股份的接管人，由此中駿商管26%股權易主，企業也因此多了一位外資二股東，股權的獨立性提升。地產行業影響仍在持續，物企股權被出售或質押可能依然存在，未來或存在更多企業引入第三方股東可能。

行業將持續保持穩步高質量發展

2023年，地產行業風險尚未完全出清，關聯度較高的物業行業也還在調整期，但企業正在響應這一挑戰，同時更加注重提升服務滿意度。但隨著客戶意識的提高，服務滿意度仍在持續下滑，面對這些情況，物企開始采取戰略性行動，包括減少并購活動、聚焦深耕區域、清退大量不符合標準的低質量項目，以確保能夠專注于更高質量的發展。

即便在行業環境尚未完全改善的情況下，物業企業已在逐步調整策略，努力維持穩步而高質量的發展。展望未來，預計行業將持續保持這一發展方向，堅持通過優化服務和提升項目質量來滿足日益提高的客戶要求。

- The end -

本文僅為個人觀點，不代表所在企業觀點

克而瑞，成立于2006年，行業領先的中國房地產大數據應用服務商，現信息覆蓋400個城市。依托強大的專業研究力量和咨詢顧問團隊，克而瑞服務于TOP100強中95%以上的房地產企業，并為政府、企業和購房者提供房地產線上線下信息服務的全面解決方案。

經過十余年淬煉，克而瑞從行業數據到客戶數據，實現了房地產大數據閉環。依托中國房地產住宅信息服務平臺（CRIC）和中國房地產資管信息服務平臺（CAIC）的支持，克而瑞業務覆蓋地產、資管、租售、物管、科創、證券等房地產領域。創新研發產品CRIC系統、投資決策系統、數據營銷系統、場景化大屏、柵格土地評估系統、城市租售系統，CAIC投管云、資管云等，為大量房企提供了決策依據。