俗話說：車與房，不分家。

“有車有房”，也被當作中產(chǎn)家庭的標簽。

雖說如今北京的房價已經(jīng)將車價遠遠甩在后面，但是在“房住不炒”時代，房子也回歸消費屬性，房和車的消費特征有很多共通之處。

2024年的北京樓市仍然是結(jié)構(gòu)供需不平衡的市場，即大量不符合客戶需求的房子沒人要，同時又有少數(shù)爆款項目開盤即售罄，突然給市場一個小驚喜。

如何準確把握2024年買房客戶的心理？讓我們不妨來到機動車檢測場觀察下，看看現(xiàn)在買車人和他們所買的車的情況，從中一窺房產(chǎn)消費需求的新趨勢。

每年1月初都是檢測場業(yè)務(wù)最忙的時候，這時候主要是上一年12月份買的車，特意在此時上牌（為啥特意私信我），造成上牌量激增。

而在年底買車的人往往是工作和收入都不錯的人群，他們買什么車，反映了當下中高收入人群的消費水平和消費意愿，如果將這個特征投影于房地產(chǎn)客戶需求分析之上，也就能得出2024年北京樓市主要有哪些人買房，他們的偏好是什么。

1月3日，房小評來到位于北京東五環(huán)王四營附近的盛華機動車檢測場（以下簡稱：盛華）是知名度高、車輛較多的檢測場，北京東四環(huán)、東五環(huán)、通州、亦莊等地的新車都會來這里檢車和上牌。

如果把這些車主看作朝陽、亦莊、通州等地的準購房客戶，他們的特征如下：

1、年齡普遍在30-50歲之間，京藉人士多。現(xiàn)場觀察車主們的年齡，既沒有特別年輕的，也沒有老年人，絕大多數(shù)是30-50歲之間的夫妻。從衣著打扮來看，公司白領(lǐng)、北京戶籍的中青年夫妻比較多，有的車后座安放了兒童座椅。房小評觀察了擺在辦事窗口前桌子上的身份證，北京戶口的人占2/3。以上說明京藉、剛需、首輛車的車主占比較高，這再次提醒了開發(fā)商，2024年北京樓市仍然是自住需求為主的市場，剛改仍然是主力置業(yè)需求。

2、新能源車占比高，時尚、爆款車型占多數(shù)。由于北京發(fā)放車牌政策的原因，新能源車占上牌新車比例已達三分之二。在新能源車當中，市場爆款車型占絕大多數(shù)。舉目望去，皆是特斯拉、蔚來、小鵬、騰勢等網(wǎng)絡(luò)上躥紅的車型。

這再次提醒開發(fā)商2024年要注重產(chǎn)品打造，更要注重品牌宣傳。這也很契合當下樓市的消費習(xí)慣，房子要有顏值、有設(shè)計感、最好是爆款。此外，產(chǎn)品必須得到廣泛的宣傳，形成傳播效應(yīng)。當房子的供需關(guān)系發(fā)生重大改變，消費者挑選房子，那么房子的品牌、顏值、品質(zhì)等因素就很重要。

這說明，2024年的北京樓市新項目在設(shè)計上，不能局限于功能性，還應(yīng)該根據(jù)目標客群需求，進行爆款性設(shè)計、突出性設(shè)計。例如，目標客戶的需求痛點如果是客廳，那么開發(fā)商就要打造出市面上最好的客廳，必須要有特色、有記憶點，讓客戶一眼喜歡“就你了”。

3、詩和遠方已在路上。新能源車排隊上牌的往往是首次買車家庭，而汽油車排隊上牌的多是換車家庭。觀察汽油車上牌新車的特點會發(fā)現(xiàn)，SUV類型車占比高，售價30萬元以上的車占比高。旅行車、大型商務(wù)車開始增多。

房小評發(fā)現(xiàn)，來上牌的車多數(shù)是SUV、MPV等大型車，轎車比較少，尤其是像騰勢D9這樣的7座MPV車型很多，這說明疫情后家庭周末出游需求在增加，甚至一家三代人一起出去玩成為了家庭生活必備的節(jié)目。

大家更注重親情和團聚，雖然隨著老齡化和少子化，家庭人口數(shù)在減少，但是部分本地家庭的人口數(shù)逆向在增加，這樣的家庭收入穩(wěn)定，是目前樓市改善需求的主力人群之一。對于開發(fā)商設(shè)計產(chǎn)品的啟示則是，要考慮到家庭功能分化的情況，在控制總價的情況下，多從居住功能上想問題，仍然很有必要。與此同時，既然旅行車增多，說明旅居地產(chǎn)也將興起，諸如云南、廣西等“陽光地帶”的房子，滿足人們健康旅居生活，房價又不貴，這些地方的旅居地產(chǎn)也將在一線城市賣火。

4、新富人群結(jié)構(gòu)已改變。售價50萬元以上的車，往往是社會中新富裕人群購車的青睞。例如，2010年前后的保時捷卡宴，以及2020年前后的寶馬X5-X7系和奔馳的GL高端系。如今這些車系在檢測場已經(jīng)很少，反而是特斯拉MODEL Y、蔚來ES6等大行其道，路特斯的純電SUV也很常見，這說明新富人群的消費價值觀已經(jīng)從奢侈型轉(zhuǎn)向時尚科技型。

這對開發(fā)商的啟示很大。當下新房外立面設(shè)計多采用公建風(fēng)，以玻璃和金屬材料為主，也是迎合了新富人群的時尚、簡約的新偏好。

房小評認為：車的爆款，個性化思路越來越明顯，房子也應(yīng)該是這樣，2024年卷產(chǎn)品就不應(yīng)該是卷配置、裝修了，而應(yīng)該根據(jù)目標客戶偏好卷爆款創(chuàng)意，唯此能在紅海中破局。

此外，房產(chǎn)消費在一線城市也過了“從有到好”的階段，進入“從好到個性化”時代，好房子并沒有統(tǒng)一標準，能夠讓目標客戶青睞，賣得出去，才是好。

比如，有的企業(yè)從南方搬抄過來一些看起來高大上的改善戶型產(chǎn)品，但在北京樓市賣不動。

在房小評看來，這些中規(guī)中矩的中高檔改善房子就好比寶馬5系轎車，固然是中高收入家庭換車喜歡看的車型，可是如果市場上到處都是寶馬5系轎車，而仰望U8這樣的個性化豪華車又不斷推出，還有那么多人買寶馬5系嗎？

物以稀為貴，不稀缺就不會貴。上述賣不動的中高檔房，也是這個道理。

所以，2024年的好房子，是“在地研究”做透徹、接地氣的房子，是能突出個性，有爆款基因的房子，而不是千篇一律，中規(guī)中矩，平庸無奇的房子。

中國房評報道原創(chuàng)發(fā)布????

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