導語

此時重啟PSL或更多是起到托底作用

◎ 文 / 房玲、易天宇

2024年1月2日，中國人民銀行官網發布消息，2023年12月，國家開發銀行、中國進出口銀行、中國農業發展銀行凈新增抵押補充貸款（下文簡稱PSL）3500億元。這也是自2023年2月凈新增PSL 17億后，央行重啟投放PSL，引起市場廣泛熱議。PSL之所以被大眾熟知，與其2014年及其后所充當的棚改貨幣工具有關，并被認為助推了彼時樓市房價的快速增長。2024年新年伊始，央行重啟PSL，會對今年的樓市產生什么影響？

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PSL期限較長且成本便宜
福州項目獲得首筆保障性住房專項貸款

PSL（Pledged Supplemental Lending抵押補充貸款）是央行于2014年4月創設，創設目的是為開發性金融支持棚改提供長期穩定、成本適當的資金來源。根據央行釋義，PSL的主要功能是支持國民經濟重點領域、薄弱環節和社會事業發展而對金融機構提供的期限較長的大額融資。抵押補充貸款采取質押方式發放，合格抵押品包括高等級債券資產和優質信貸資產。

簡而言之，PSL是央行向特定的政策性開發性銀行（包括國家開發銀行、中國進出口銀行、中國農業發展銀行）投放基礎性貨幣的一種渠道。相比SLF（常備借貸便利）期限約1至3個月，MLF（中期借貸便利）期限3個月至一年，PSL的期限能達3至5年，且成本較低。雖然MLF及PSL均為央行重要的基礎貨幣投放渠道，但MLF屬于總量貨幣政策工具，使用范圍相對不受限制，PSL屬于結構性貨幣政策工具，與泛基建、泛地產關系緊密。據央行披露，2023年9月結構性貨幣政策工具余額為70180億元，而PSL余額29022億，占比41%，在結構性貨幣政策工具中具有重要地位。

結合此前人民銀行行長潘功勝于2023年11月8日在2023金融街論壇的發言，表示將“為保障性住房等‘三大工程’建設提供中長期低成本資金支持。” 業界普遍認為，此次的PSL重啟將主要投向保障性住房、城中村改造和“平急兩用”公共基礎設施建設“三大工程”。

值得注意的是，2023年12月27日，福州市首個配售型保障性住房項目濱海雙龍新居舉行開工儀式，該項目已獲得了全國首筆保障性住房專項貸款。項目的開發建設單位為福州市城鄉建總集團旗下的福州市安居工程建設有限公司，是一家當地的大型國有企業。項目總投資2.54億，其中企業自籌5120萬元，國開行專項貸款授信2.02億元，目前首批保障性住房貸款資金1000萬元已于12月11日發放到位。由于項目的土地來源采用政府無償劃撥，項目銷售價格或不超過6000元/㎡（后續可能適當調整），共計劃建設710套，此外不得上市交易，可向取得保障資格的人員轉讓或由政府回購等。

綜合來看，此次福州濱海雙龍新居項目有可能是一個重要的試點項目，為后續的保障房建設提供樣本。這類項目的承建單位主要由地方國企擔任，投資資金大部分依靠PSL，土地來源無償劃撥，銷售價格保本微利。

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3500億PSL或僅是開始
能否帶動樓市仍需關注后續投放量

從投放后可能出現的效果看，此次3500億PSL投放會形成一定的投資支撐，一定程度上改善房地產行業的現金流狀況。對比歷史上的幾次投放峰值，2014年央行提供的PSL資金3831億元，與2023年12月的3500億規模相當。但2014年廣義貨幣M2余額為112萬億，而2023年11月為291萬億，同樣規模下的PSL投放起到的拉動作用或不如2014年，但PSL的投放是一個持續的過程，從2015年至2019年央行再次投放了約3萬億的規模。而2023年12月的3500億，大概率是一個開始，后續的投放體量仍有待持續關注。

此外從近期的樓市動向來看，1月5日，深圳公布推進城中村改造實施意見，其中城中村改造新政涉及“全市約40%建面”。同時1月5日，廣州在石圍塘舊改項目中發放全市首張房票，這也是一線城市首次在舊改或城中村改造中推出房票安置。

無論是保障房建設還是城中村改造，均需要大量的資金推動，而近期PSL重啟為此鋪平了道路。一方面，缺少資金的地方政府申請PSL低成本資金，推動城中村改造，源源不斷制造購房需求，通過房票機制將需求鎖定在樓市，最后再用征收來土地的出讓金去兌付流轉到房企手中的房票或償還PSL貸款。而拆遷戶則通過房票加貸款的方式購買一手新房，實現對地方房價的支撐及庫存去化。

預期在新一輪PSL+城中村改造模式下，一定程度上能為當前低迷的樓市起到托底作用。但具體能產生多大效果，仍要取決于后續PSL的持續投放量，城中村改造范圍及實際落地情況，要看最終能夠帶動的需求量多少而定。

整體來看，當前房地產行業已不再具備大漲的時代條件，此時重啟PSL或更多是起到托底作用，預計重點是企穩樓市，帶動整體經濟，屬于“精準滴灌”而非“大水漫灌”。此外在PSL的推動下，未來的樓市將不僅包括商品房，還會有相當比例的保障房規模，雖然保障房能有效拉動新開工與開發投資，但對剛需商品房市場恐形成分流，對于房價也會有抑制作用。

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