導(dǎo)語

此時重啟PSL或更多是起到托底作用

◎ 文 / 房玲、易天宇

2024年1月2日，中國人民銀行官網(wǎng)發(fā)布消息，2023年12月，國家開發(fā)銀行、中國進(jìn)出口銀行、中國農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行凈新增抵押補充貸款（下文簡稱PSL）3500億元。這也是自2023年2月凈新增PSL 17億后，央行重啟投放PSL，引起市場廣泛熱議。PSL之所以被大眾熟知，與其2014年及其后所充當(dāng)?shù)呐锔呢泿殴ぞ哂嘘P(guān)，并被認(rèn)為助推了彼時樓市房價的快速增長。2024年新年伊始，央行重啟PSL，會對今年的樓市產(chǎn)生什么影響？

01

PSL期限較長且成本便宜
福州項目獲得首筆保障性住房專項貸款

PSL（Pledged Supplemental Lending抵押補充貸款）是央行于2014年4月創(chuàng)設(shè)，創(chuàng)設(shè)目的是為開發(fā)性金融支持棚改提供長期穩(wěn)定、成本適當(dāng)?shù)馁Y金來源。根據(jù)央行釋義，PSL的主要功能是支持國民經(jīng)濟(jì)重點領(lǐng)域、薄弱環(huán)節(jié)和社會事業(yè)發(fā)展而對金融機(jī)構(gòu)提供的期限較長的大額融資。抵押補充貸款采取質(zhì)押方式發(fā)放，合格抵押品包括高等級債券資產(chǎn)和優(yōu)質(zhì)信貸資產(chǎn)。

簡而言之，PSL是央行向特定的政策性開發(fā)性銀行（包括國家開發(fā)銀行、中國進(jìn)出口銀行、中國農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行）投放基礎(chǔ)性貨幣的一種渠道。相比SLF（常備借貸便利）期限約1至3個月，MLF（中期借貸便利）期限3個月至一年，PSL的期限能達(dá)3至5年，且成本較低。雖然MLF及PSL均為央行重要的基礎(chǔ)貨幣投放渠道，但MLF屬于總量貨幣政策工具，使用范圍相對不受限制，PSL屬于結(jié)構(gòu)性貨幣政策工具，與泛基建、泛地產(chǎn)關(guān)系緊密。據(jù)央行披露，2023年9月結(jié)構(gòu)性貨幣政策工具余額為70180億元，而PSL余額29022億，占比41%，在結(jié)構(gòu)性貨幣政策工具中具有重要地位。

結(jié)合此前人民銀行行長潘功勝于2023年11月8日在2023金融街論壇的發(fā)言，表示將“為保障性住房等‘三大工程’建設(shè)提供中長期低成本資金支持?！?業(yè)界普遍認(rèn)為，此次的PSL重啟將主要投向保障性住房、城中村改造和“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)“三大工程”。

值得注意的是，2023年12月27日，福州市首個配售型保障性住房項目濱海雙龍新居舉行開工儀式，該項目已獲得了全國首筆保障性住房專項貸款。項目的開發(fā)建設(shè)單位為福州市城鄉(xiāng)建總集團(tuán)旗下的福州市安居工程建設(shè)有限公司，是一家當(dāng)?shù)氐拇笮蛧衅髽I(yè)。項目總投資2.54億，其中企業(yè)自籌5120萬元，國開行專項貸款授信2.02億元，目前首批保障性住房貸款資金1000萬元已于12月11日發(fā)放到位。由于項目的土地來源采用政府無償劃撥，項目銷售價格或不超過6000元/㎡（后續(xù)可能適當(dāng)調(diào)整），共計劃建設(shè)710套，此外不得上市交易，可向取得保障資格的人員轉(zhuǎn)讓或由政府回購等。

綜合來看，此次福州濱海雙龍新居項目有可能是一個重要的試點項目，為后續(xù)的保障房建設(shè)提供樣本。這類項目的承建單位主要由地方國企擔(dān)任，投資資金大部分依靠PSL，土地來源無償劃撥，銷售價格保本微利。

02

3500億PSL或僅是開始
能否帶動樓市仍需關(guān)注后續(xù)投放量

從投放后可能出現(xiàn)的效果看，此次3500億PSL投放會形成一定的投資支撐，一定程度上改善房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)金流狀況。對比歷史上的幾次投放峰值，2014年央行提供的PSL資金3831億元，與2023年12月的3500億規(guī)模相當(dāng)。但2014年廣義貨幣M2余額為112萬億，而2023年11月為291萬億，同樣規(guī)模下的PSL投放起到的拉動作用或不如2014年，但PSL的投放是一個持續(xù)的過程，從2015年至2019年央行再次投放了約3萬億的規(guī)模。而2023年12月的3500億，大概率是一個開始，后續(xù)的投放體量仍有待持續(xù)關(guān)注。

此外從近期的樓市動向來看，1月5日，深圳公布推進(jìn)城中村改造實施意見，其中城中村改造新政涉及“全市約40%建面”。同時1月5日，廣州在石圍塘舊改項目中發(fā)放全市首張房票，這也是一線城市首次在舊改或城中村改造中推出房票安置。

無論是保障房建設(shè)還是城中村改造，均需要大量的資金推動，而近期PSL重啟為此鋪平了道路。一方面，缺少資金的地方政府申請PSL低成本資金，推動城中村改造，源源不斷制造購房需求，通過房票機(jī)制將需求鎖定在樓市，最后再用征收來土地的出讓金去兌付流轉(zhuǎn)到房企手中的房票或償還PSL貸款。而拆遷戶則通過房票加貸款的方式購買一手新房，實現(xiàn)對地方房價的支撐及庫存去化。

預(yù)期在新一輪PSL+城中村改造模式下，一定程度上能為當(dāng)前低迷的樓市起到托底作用。但具體能產(chǎn)生多大效果，仍要取決于后續(xù)PSL的持續(xù)投放量，城中村改造范圍及實際落地情況，要看最終能夠帶動的需求量多少而定。

整體來看，當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)已不再具備大漲的時代條件，此時重啟PSL或更多是起到托底作用，預(yù)計重點是企穩(wěn)樓市，帶動整體經(jīng)濟(jì)，屬于“精準(zhǔn)滴灌”而非“大水漫灌”。此外在PSL的推動下，未來的樓市將不僅包括商品房，還會有相當(dāng)比例的保障房規(guī)模，雖然保障房能有效拉動新開工與開發(fā)投資，但對剛需商品房市場恐形成分流，對于房價也會有抑制作用。

- The end -

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克而瑞，成立于2006年，行業(yè)領(lǐng)先的中國房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)應(yīng)用服務(wù)商，現(xiàn)信息覆蓋400個城市。依托強大的專業(yè)研究力量和咨詢顧問團(tuán)隊，克而瑞服務(wù)于TOP100強中95%以上的房地產(chǎn)企業(yè)，并為政府、企業(yè)和購房者提供房地產(chǎn)線上線下信息服務(wù)的全面解決方案。

經(jīng)過十余年淬煉，克而瑞從行業(yè)數(shù)據(jù)到客戶數(shù)據(jù)，實現(xiàn)了房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)閉環(huán)。依托中國房地產(chǎn)住宅信息服務(wù)平臺（CRIC）和中國房地產(chǎn)資管信息服務(wù)平臺（CAIC）的支持，克而瑞業(yè)務(wù)覆蓋地產(chǎn)、資管、租售、物管、科創(chuàng)、證券等房地產(chǎn)領(lǐng)域。創(chuàng)新研發(fā)產(chǎn)品CRIC系統(tǒng)、投資決策系統(tǒng)、數(shù)據(jù)營銷系統(tǒng)、場景化大屏、柵格土地評估系統(tǒng)、城市租售系統(tǒng)，CAIC投管云、資管云等，為大量房企提供了決策依據(jù)。