剛進入2024不久，悄咪咪的，廣州放大招了！

就在昨天，2024年廣州供地藍皮書發布，賣地計劃出爐。今年樓市走勢，也在其中可以窺見脈絡。

2024年，廣州全市計劃供應涉宅用地共96宗，比去年年初的藍皮書足足多了19宗！

除了越秀、黃埔外，其余9區均有宅地供應。

其中，花都的預供地最多，“黑馬”番禺與主城白云位于第二，而黃埔意外地跟越秀區一起“掛零”。

2024年這供地基調定了：量增、質優、偏外圍。

往年天河海珠優質地塊批量放水的盛況，得適當收著點了。

詳細來看，花都預計供應的宅地有18宗，供地宗數全市第一；番禺及白云分別預計17宗；而樓市小透明從化，也有16宗宅地躍躍欲試，增城有9宗在列。

黃埔此次計劃供應宅地為0宗，除了白云供地17塊之外，天河、海珠都縮減至3塊。

圖片來源：2024年廣州供地藍皮書

所以今年的土地供應還是以遠郊為主，這兩年的市中心地塊供應井噴的局面會告一段”落。

不過，由于只是供應計劃，最終哪些地塊會真正上架，依舊是未知數。

但從供地數量中，我們不難看到各個區的小算盤。

首先，是“剎車”的天河。

從天河東的整體供應來看，明顯已經超量供應，可謂填鴨式賣地，一旦在售新盤密度過高，勢必迎來自殺式內卷。

2023年，天河區宅地成交9宗，成交建面103.77萬平方米，是全市唯一宅地成交規模超百萬方的區域，同比2022年大增98％。

2023年賣地體量比22年翻一番，天河實在太卷了。

以牛奶廠片區為例，在售一手項目有5個，待售項目有2個（世界大觀一期、華潤潤府），旁邊還有3幅地等著出讓（世界大觀二期、吉山倉二期、黃村三聯路地塊）。

剛改項目保利天匯、文津府、珠江花城現存競爭關系，很快華潤潤府將加入戰斗。如果吉山倉二期、黃村三聯路地塊順利出讓，預計明年也會加入戰隊。

豪宅項目合生縵云、臻頤府則靜候著世界大觀一期、二期加入競爭。

以上10個新盤，算上次新盤牛奶廠F4，明年14個盤混戰，不難想象片區將殺成一片紅海。

因而今年的天河尤其克制，只有3宗宅地供應。

天河宅地確實緩一下，讓在售項目清理一陣庫存再啟動市場了。

另一個“剎車”的是海珠區，今年只供應三宗宅地。

2023年的廣州土地市場高熱不斷，客觀上由于不斷推出優質宅地，2023年廣州樓面價TOP10排行榜刷新了5次。

圖片來源：AI合富

海珠的地塊，歷來都是搶破頭一樣的熱度。

君不見，廣州樓面價前十地塊，海珠獨占3宗，其中2宗為2023年拍出，海珠熱度可見一斑。

其中，越秀地產拿下的琶洲西區AH040331地塊，折合樓面價76760元／平方米，時隔三年廣州再次刷新地價新高。

而明年海珠供應的地塊，在石崗路，后航道等片區，熱度雖然也不低，但沖擊前十機會是不大了，海珠土拍熱度可以先降一下。

高熱板塊因為占據樓市生態鏈的高維，一旦天河海珠供地過多，勢必吸走荔灣、白云、番禺及黃埔的客。

天河海珠此輪供地剎車，得寵的自然是荔灣、白云、番禺及黃埔四個區。

而去年新房熱度超高的荔灣，2024年計劃出讓的8宗地塊中，6宗位于芳村板塊，1宗位于老荔灣，1宗位于大坦沙。

圖片來源：2024年廣州供地藍皮書

新房熱度高到頻頻出“準日光盤”的芳村，明年再迎六宗地塊入市，白鵝潭以及廣鋼新城，兩大流量板塊都有上新，市場熱度猶如烈火烹油。

而廣州另一個已經燒熱的的灶，是番禺。

2023年，番禺光搖號地塊就有6宗，撐起了全廣州搖號地塊的半邊天。

另外，番禺去年一手房成交量超過了1萬套，僅次于增城，是近十年成交量最好的一年。

今年番禺供應的17宗宅地主要分布在大石、市橋、南站、萬博等板塊。

圖片來源：2024年廣州供地藍皮書

相較去年，今年新增宅地體量大多偏小而美。適合房企試水市場，做快速周轉項目，相信更多房企愿意在番禺奪地試水市場。

白云也是今年的供應大戶，同樣掛出了17宗宅地，而且多數都在白云新城輻射范圍內。如白云站周邊地塊、設計之都三期、嘉禾望崗地塊等。

而前兩年樓市當紅炸子雞黃埔，2024年爆冷0供地。

從開年就釋放的房票大招來看，可能黃埔另有所圖，今年不供應新地，那么舊改，就一定會有更大的驚喜。

前兩年土拍市場存在感比較低的增城、花都和從化也意欲上架多宗宅地。

但情報哥就不看好以上區域了。畢竟供地計劃及實際掛牌是兩回事，而且三區市場熱度頗為有限。

先說土拍完成度，以2023年為例，在11個區中，2023年天河、番禺、南沙、黃埔、增城五區供應規模超百萬平方米，番禺甚至以153.23萬平方米位居全市第一。

但成交宅地規模過百萬的，僅天河！多么痛的領悟。

所以增城、花都和從化的供地完成率，不能樂觀。以熱度最高的增城為例，2022-2023年，2年時間內，該區只成交6宗宅地，今年想賣9宗地塊，有點吃力。

花都從化依然，兩區合共34宗地塊，估計流拍率頗高。

在96宗地塊中，能影響市場的，可以被視為“尖貨”的宅地有以下幾宗。

海珠區石崗路地塊。前幾天調的規劃，縮減了綠地，增多了宅地。

該地塊最突出的特點就是能望江，周邊的時代大家，曾經的廣州地王。而金融街融御這種望江豪宅，售價7-9萬/平。

圖片來源：2024年廣州供地藍皮書

但石崗路，能不能做高溢價項目，還要看接下來地塊容積率、配建等因素而決定。

而剛拍出高價的世界大觀二期地塊周邊，還有新供應。

不過天河世界大觀三期地塊來說，雖然跟一二期都是同屬于世界大觀，但是從體量、景觀上來講，都比不上一二期地塊。

圖片來源：2024年廣州供地藍皮書

世界大觀三期地塊更多的是輔助一二期地塊，既然越秀已經拿下一二期地塊，那其他開發商斷沒有進去做炮灰的道理。

世界大觀三期地塊，地段雖好，無奈強敵在前，大概率是越秀繼續深耕。

另一個焦點地塊是荔灣的陸居路地塊，陸居路AF020208、AF020244地塊，位于白鵝潭核心區，擁有江景資源。宅地部分占地面積14067平方米，建筑面積112000平方米，容積率8。該地塊毗鄰白鵝潭站四線交會（地鐵1號、11號、22號、28號線）。

圖片來源：2024年廣州供地藍皮書

周邊有在建的萬象城商業，以及均價8萬元／平方米的華潤置地白鵝潭悅府。總體來說，陸居路地塊的綜合素質相對較好。

有意提前布局該片區的網友，不妨提前出手，畢竟片區周邊在售項目價值相對確定性高。

例如前一陣賣斷貨的保利花語和岸，例如多年來白鵝潭銷冠新世界凱粵灣，例如即將入市的新世界天馥，都有很高的兌現度。

這種兌現度是立馬可見的，例如步行可達的地鐵及開學多年口碑不錯的名校（和岸的白鵝潭站+康有為小學，凱粵灣及天馥對應的滘口站，以及西關培正小學）。

據了解，即將開盤的天馥，價格比較驚喜，在售建面約70-140平三四房，吹風價三房總價300萬起，四房總價400萬起。

舊王剎車，新王急于上位，外圍宅地猛供會不會加劇價格互卷？前幾天出的房票王炸能不能借拆遷戶之手讓黃埔市場升溫？

2024廣州土拍市場，會不會掀起樓市新的熱潮，讓我們拭目以待！