昨天去北京CBD的國貿大廈附近辦事，路過一個高檔公寓項目，發現路邊圍擋廣告被刷新，再一打聽，這個項目雖然已經開盤五六年，但還剩很多房源在賣。

這是一個城市更新項目，當年入市時很風光，單價也才10萬出頭，但就是賣不動，如今似乎銷售更困難了。

其實，這類商務中心區的高檔公寓項目滯銷，隨著城市更新熱的退潮而落寞，已經不是新鮮事。

即便是國貿大廈對面的北京銀泰中心的住宅二手房也不容易成交，價格也是持續走低。如今，綠中介掛牌的北京銀泰中心住宅240平米左右的兩居室單價已經跌到9萬元/平米左右，打電話問，對方還說：如果誠心想要，價錢還可以往下談。

北京銀泰中心2008年開盤價只有6萬元/平米左右，2020年房價曾一度漲到16萬元/平米以上。

前兩天，一張北京銀泰中心特價房住宅的圖片刷爆朋友圈。上面說，有一套約240平米的兩居室，售價只要1660萬元，折合單價只有6.9萬元/平米。

即便是這個價格，按照當下市場行情價：月租金4.5萬元（未考慮空租期、物業費）的情況下，租售比也剛過3%。

購買城市核心區高檔公寓多數是為了投資，很少用來自住，因此這類房產的租金水平是影響房價的最重要因素。

在房地產市場徹底進入“房住不炒”時代后，“房價一直漲、核心地段必然漲”的價值邏輯就不存在了。諸如北京銀泰中心的住宅，其房齡已有16年，需要計入房屋折舊。從土地價值論，北京銀泰中心這樣的區域如果再出一塊住宅用地，地價肯定達到10萬+，但是偏偏這樣的地方不會再有住宅用地出讓，地價對房價的價值支撐說法云里霧里，沒有實際效果。

很多朋友對這種一線城市核心地段的高檔公寓價格下跌表示不解，認為這完全違背了地段決定價格的房地產估值基本理論。

房小評認為，商務中心配套的住宅，其居住舒適性、靜謐感比較差，估值只能從投資屬性去看。如果談投資屬性，那么上述這類商務中心的住宅估值邏輯正在面臨挑戰：

1、租客減少了，租金下降了。這類高檔公寓的租金是影響房價最重要的因素，但是能承受高租金的租戶在迅速減少。過去能夠承受這種高租金的房子租客多數是外企高管，因為外企外派到中國的高管享受報銷房租的福利，對他們來說只求住得離公司近，住得舒適，對租金價格并不敏感。如今這類外企租戶越來越少，國企、民企高管一般沒這個報銷租金的福利，即便有租房補貼，也不太愿意一個月花幾萬塊租房住。

2、寫字樓空置率上升，租金下降。這兩年，北京寫字樓空置率上升是不爭的事實，寫字樓租金也在下降，這兩點都影響著這類高檔公寓的租金和價格。寫字樓空置率上升意味著租戶減少，寫字樓租金下降帶動周邊的配套服務公寓租金也會下降，畢竟“睡在辦公室”也是可以替代租房的。

3、租金回報率低，業主轉戰其他投資。這類高檔公寓動輒一套上千萬元，持有業主往往不會自己來住，只是作為投資使用。因為房價高、租金難漲，租售比一直低于3%。隨著房價持續上漲的預期被打破，持有這類資產的業主會選擇賣掉房子，轉投其他領域。

那么這類房子的價格以后走勢如何呢？房小評認為，只要房價繼續下調，讓租售比回到吸引長期投資者的程度，就會有人入場。在這個價格調整到位之前，“特價房”會不斷出現。

中國房評報道原創發布????

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