文︱姚潔凝

香港近日有測量師行在危言聳聽，說私樓一手潛在供應量創新高，增加樓市下行壓力，呼吁政府未來莫再推出新的住宅用地，以穩定樓市。究竟供應量多是香港樓市下跌的主要因素嗎？其實是金管局過時的企業貸款和住宅按揭政策，才是住宅樓市下調的原因。現時的供應量并不是如報道所言，超出了市場需要。房屋局表示，未來三至四年一手私樓潛在供應量約109,000個單位，按季增加2,000個。三至四年有十萬個新單位，即每年平均只有約三萬個新的住宅單位，這個平均數是香港市場需求能吸納的數目。而且，由于現樓“貨尾”單位約20,000個，發展商資金未能回籠，已指示建筑商減慢施工進度，令去年的全年累計落成量只有13,900個單位，按年減少約34%，人為地把三萬壓縮至一萬多。

現時香港連公屋、居屋、私樓在內，共有260多萬個住宅單位，分布于4萬幢樓宇，其中165萬人擁有至少一個物業，即香港只有22%的人是業主。但統計處指，全香港有51.5%住戶為自置居所，這個數據是指，260多萬個住宅單位中，有約134萬個單位是自置居所，并不是指香港有約一半人擁有自置物業。瑞士銀行于去年9月發表2023年《全球房地產泡沫指數》報告，把香港與全球25個主要城市作比較，若以高技能服務業從業人員一般薪酬水平計，要在市中心購買一個650平方呎單位，香港人仍要工作20至25年才能置業，排世界第一，相比排第二的東京12至17年，和排第三的巴黎13至16年，香港人的苦況是遠遠拋離世界其他大城市。

而泡沫指數最高的分別為蘇黎世和東京，香港因樓市下調，泡沫指數跌至第六位。香港的樓價相對于租金仍是在極高水平，物業需要出租42年，租金收入才可抵銷置業支出，香港在這個數據的表現，仍是排行在全球第一位。從以上這些數字便能反映，香港現時的住宅樓市下行，是健康的調整，而不是所謂的“惡性循環”，因此筆者說該測量師是在危言聳聽，實不為過。現時市場的氣氛差，主要原因是銀行向投資者不停收回貸款，俗稱Call Loan。筆者有銀行界朋友反映，大約于兩年前，金管局向銀行發出內部指引，要求銀行要適時監控貸款人的資產負債比率，并提醒若發現某些企業出現負債高于50%，便要采取收回貸款的行動。

銀行“落雨收遮”，廣州話“遮”即傘。意思是，天晴時給你一把傘，一旦下雨，卻將傘收回來。香港投資物業如寫字樓和商鋪等，資產價格下調令負債率相應上升，銀行不得不按金管局指引行事，收回貸款潮不斷令企業苦不堪言。香港股市受到外圍沽壓嚴重，企業原本持有的藍籌股價值大幅下跌，亦進一步令企業的負債率上升。香港投資者的怨氣，是來自金管局對銀行業硬性的資產負債比率要求。前文說香港住宅有剛性需求，發展商賣不出樓的主因又是金管局過時的按揭政策，首付比率過高阻礙市民買入住宅，而不是新樓住宅的供應過多引致。

若財政司司長要救市，就要讓金管局全面檢討現時的企業貸款和住宅按揭政策，而不是停止賣地。金管局的官員大部分是政務官，對市場反應緩慢，還可以推出一大堆要穩定金融體系的冠冕堂皇用詞，對傳媒公開說已告誡銀行不要Call Loan，但對銀行的內部指引就不調整，原來金管局才是跌市的罪魁禍首，而銀行卻背了這個黑鍋，金管局卸責手法真是出神入化。

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