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你有沒有發現一個現象，不少價格并不便宜的樓盤其實熱銷得很，反觀那些聲稱遠低于市場的往往很少人去看。

這種現象，在市場不好的時候尤其明顯。

其實，這最能說明一個問題，那就是真正有買房需求的人，是接受在價格一定程度內有漲幅的。因為，這往往最能說明自己買的房是有價值的。

價值這個東西，就算是剛需人群也是很在意的，畢竟直接關乎于未來置換成本。

你要是用這個長遠價值去看，你便能理解很多事，比如漲價的海淀翠湖地塊。

1月12日，北京市規劃和自然資源委員會新掛牌3宗預申請住宅用地，分別位于海淀區、大興區以及昌平區。其中，這塊海淀區北部的中關村翠湖地塊最是惹人非議。

非議的點在于價格：銷售指導價8.5萬/㎡。而在地塊附近，2020年的三個限價盤售價卻為每平方米5.3萬。

一來一回，差了3萬/平。很多業內外人就驚了：“它怎么敢”？

瞭望君卻想說：“為什么不敢”？

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之所以漲價，是因為它的價值就在那兒擺著的！

首先，這可是北京海淀。

作為中國的政治、文化和國際交往中心，北京的地位決定了其房價在全國必然是數一數二的，且也是穩中有升的。海淀作為北京重要城區，隨漲也是自然現象。

有相關數據顯示，從2015年到2023年，海淀房均價一路從53000多元每平漲到105000多元每平，完全是翻倍增長。就算是在較為低谷的前三年，海淀也平均漲了1個多W，部分地方更高，漲幅甚至高過東西城。

能支撐海淀這般長期而穩定漲價的，一是稀缺。不像朝陽、昌平、豐臺，海淀近年來的土地供應實在太少了，連續10年供地全市占比不足5%，最低時僅占2%。

用于住宅建設的土地供應少，所以項目也就少了，也就進入買一套就少一套的階段。常言物以稀為貴，所以價格自然也就有漲幅。

那么地都去哪了？答案是都用來作研發用地了！

據統計2023年海淀區的研發用地有30公頃，占比達33%。自2016年北京把研發用地從工業用地細分出來至今，北京研發供地共有1079公頃，其中海淀區的研發用地達到了292公頃，占比27%，遙遙領先于北京其他城區。

大面積強力度搞研發，這就帶來海淀的第二個漲價原因--產業聚集，有發展潛力。

近五年來，海淀以抓實千億產業、百億企業、十億項目，形成“大產業集群、大企業集聚、大項目集成”的發展格局，實現高能級創新和高質量發展。2022年海淀實現經濟總量破萬億，達到10206.9億元，成為繼上海浦東之后的第二個經濟總量破萬億元的市轄區。

按照《北京市“十四五”時期高精尖產業發展規劃》，到2025年，海淀區高精尖產業占地區生產總值的比重將超過60%，高新技術企業總收入將突破4萬億元。

產業帶來經濟增量，也就相應的帶來了人口和投資，帶來了優質的生活配套。最大的利好就是教育資源。

海淀是北京市教育資源最豐富、最優質、最頂級的地區之一，北京大學、清華大學、北京師范大學、北京航天航空大學、北京理工大學等雙一流大學全部聚集于此。與此同時，近年來海淀在資源統籌利用、加強教育教學共研等方面也在提速。比如前不久，海淀區密集推動石油實驗小學、石油第二實驗小學加盟二十中教育集團，北醫附小、楓丹實驗小學、前進小學加盟北大附中教育集團，這對學校質量提升，培育更多優質院校意義重大。

驚喜的是，海淀的自然資源也一點不差。

歷史上，海淀以自然風光為勝。封建帝王和達官顯貴在這里修建了行宮、宅府、園林以及壇廟，形成了香山、玉泉山、萬壽山和靜宜園、靜明園、頤和園、暢春園、圓明園等“三山五園”為代表的皇家園林和臥佛寺、大覺寺、碧云寺等風景名勝。空氣質量8年蟬聯城六區第一。

要產業有產業，要資源有資源，要生態有生態......因此，在《北京城市總體規劃(2016年—2035年)》中，對海淀區功能定位是“建設成為具有全球影響力的全國科技創新中心核心區、服務保障中央政務功能的重要地區、歷史文化傳承發展典范區、生態宜居和諧文明示范區、高水平新型城鎮化發展路徑的實踐區。”

按照現有發展、片區定位以及潛在價值，現在掛牌土地的指導價在五年時間漲了3萬，還覺得奇怪嗎？

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海淀是值得，那么本次掛牌的海淀翠湖地塊值不值？

瞭望君認為，當然是值的，片區優質產業、配套資源、發展潛力一樣都不少！

此次掛出的海淀HD00-0305-0024地塊位于海淀北部地區，處在西北旺往西的翠湖科技園。

地塊周邊產業是不錯的。東南側緊挨著中關村溫泉科技園，西邊一公里多的位置有華為北研所，東北側不到4公里能到永豐產業基地，東南距西北旺產業區直線距離也不到5公里；距離百度、騰訊所在的中關村軟件園也并不遠，驅車也就20分鐘左右的路程。

可以說，海淀翠湖地塊是被產業區“包圍”著的。產業聚集，購買力就不會缺。除產業外，海淀翠湖地塊周邊的配套也不錯。

在教育資源方面，周邊有中關村第一小學(科學城分校)、北部新區實驗幼兒園、北京中法實驗學校、翠微小學溫泉校區、北京101中學溫泉校區、清華附中永豐學校等；商業資源有中關村壹號、中糧大悅城（建設中）、約10公里車程可抵達永旺商圈、約15公里車程可到達中關村、萬柳商圈等。

醫療方面，有北大國際醫院、解放軍309醫院、西苑中醫院等；交通方面，周邊2公里左右有16號線稻香湖路站、屯佃站，可直接抵達麗澤商務區、豐臺站等地，貫通北京南北。生態環境也不錯，周邊有“海淀小江南”之稱的齊物潭公園，稍遠一點有翠湖濕地公園等。

回到地塊本身，地塊用地面積約2.5萬平米，建筑規模約4.5萬平米，規模并不是很大。同時其容積率很低，僅有1.8，再結合地塊周邊產業、配套等，是完全具備打造品質住區的條件。

總體來說，結合海淀房價普漲趨勢，以及近年來區域內鮮少有純商品房供應的情況下，海淀翠湖地塊的潛力是擺在明面兒上的，所以預期市場對它的接受度應該是較高的。

最后想說，在不被很多人看好的翠湖地塊沖出8.5萬/㎡指導價的時候，我們就更應該明白稀缺地段高品質項目的房價上漲是必然。所以珍惜機會才是最要緊的事。

比如現在，同樣背靠產業核心區，周邊配套日漸完善的永豐板塊就值得重點關注，尤其是指導價在8.2萬/㎡ 的棲海澐頌很值得去購買。據悉該項目目前還有部分臻藏房源，想買的朋友們真的要抓緊了。畢竟機會不多，買到就是賺到！