新加坡店屋

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問：

據《商業時報》報道，最近馬云妻子張瑛一口氣在新加坡市中心買下3間相鄰的店屋，位置非常優越，步行5分鐘就能到牛車水和附近地鐵站，這3間店屋的總收購價，介于4500萬到5000萬新元（約合人民幣2.4億~2.7億元）。

去年我們去新加坡考察，也了解了「店屋」（Shophouse）這種物業形態，您能不能給我們簡單介紹下。此外，在全球資產配置的大趨勢下，張瑛的這一選擇是出于怎樣的考慮？

馮叔：

最近這個新聞引起大家對新加坡店屋的關注，到底什么是店屋？

顧名思義，店屋就是底下是店、樓上是屋，換句話說，上面是供人居住的，下邊用作商業店鋪。可以類比的是，臺灣有一類投資物業「廠辦」，底下是工廠，上邊是辦公。「店屋」這種形態主要存在于老街區，旅游人群相對比較密集，屬于商業旺地，是新加坡歷史悠久并獨具特色的保留建筑。

最近幾年，新加坡「店屋」作為商用不動產當中的一個品類，有很好的增值。因為它看上去有獨特風情，還是稀缺物產，總數僅6500棟，而且店屋建筑結構維護保養得非常好，適合做特色餐館、私人會館，私人診所等等。我去新加坡考察的時候也發現，店屋下面什么類型的生意都有，是本土傳統的、商業和居住結合的建筑式樣。

作為保留建筑、有限供給的商業旺鋪，新加坡店屋這種物業形式有相當的投資價值，但僅限于個人投資。在新加坡很少看到大機構、大基金去投資，大部分是私人在投資店屋。類似地，我們國內住宅小區的商鋪、底商，也是分散的個人投資者比較多。

我覺得這類事件也不用太關注，因為店屋不像大型購物中心、核心寫字樓，屬于商用不動產中的小門類，是比較小的市場。

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問：

萬科又賣了。2月9日，領展房產基金披露，萬科將上海七寶萬科廣場徹底賣給領展，收購代價預計為23.84億元，交易協議價為52億元，商場最新估值則為70.6億元，算下來折讓了26.3%。據悉，七寶萬科2020-2022年的營業收入為3.68億元、4.42億元、4.08億元，均位列萬科商業項目第一位。一個「鈔能力」十足的項目，萬科為什么說賣就賣了？

馮叔：

最近有個消息大家也很關注，上海七寶萬科廣場被萬科賣掉它所擁有的一半股權。在我看來，這個事兒是很正常的。

萬科是專業的住宅開發公司，也是全球最大的、中國最好的住宅開發公司之一。這幾年，萬科集團在做一些轉型，做住宅開發的同時也長期持有一些出租性物業。去年，我也去過七寶萬科廣場，其出租、管理相當不錯。

企業在轉型過程中，資產配置會做一些微調，全世界都是如此，大的住宅公司、商用不動產公司，甚至大的地產投資組合，經常會對手里的物業進行減持或增持。

大家不要光看到萬科在減持七寶萬科廣場，其實萬科在一些地方還在拿地。

目前能積極拿地的房企非常少，顯然萬科在做資產配置上的優化和調整，減持這個購物中心，可以要回來一部分現金，補充內部營運支出或做進一步發展的安排。

萬科手里不止這一個購物中心，幾十年發展下來，積攢了不少的商鋪、購物中心和寫字樓。未來萬科應該還會把這些商用不動產做一些資產選擇，或減持或增持，條件成熟時，把商用板塊分拆出來，作為資產管理類項目獨立上市，這都是有可能的。所以這件事不用過度解讀。