01

重慶人的“新房癌”，竟然沒(méi)了？

過(guò)去，人們總是說(shuō)重慶人有新房癌。

2021年以前，重慶每年新房成交套數(shù)也確實(shí)遠(yuǎn)大于二手房。但形勢(shì)從2022年發(fā)生了逆轉(zhuǎn)，2022重慶二手房成交和新房成交套數(shù)比達(dá)到2.26，在全國(guó)主要城市中位居第一。

重慶2022年和2023年連續(xù)兩年二手房成交套數(shù)大約是新房成交套數(shù)的2倍。

為什么重慶新房銷(xiāo)售干不過(guò)二手房了呢？重慶人的“新房癌”沒(méi)了？

一方面，這兩年重慶二手房掛牌量持續(xù)攀升，鏈家網(wǎng)上展示出來(lái)的二手房掛牌量約為25.5萬(wàn)套，位居全國(guó)第一。

而天量二手房砸盤(pán)導(dǎo)致二手房?jī)r(jià)格大幅滑落，給新房銷(xiāo)售帶來(lái)了巨大的沖擊。

另一方面，重慶的很多新房樓盤(pán)的產(chǎn)品力不足，在和區(qū)域內(nèi)的二手房的競(jìng)爭(zhēng)中沒(méi)有明顯的差異化優(yōu)勢(shì)。

一些開(kāi)發(fā)商仍然試圖以低質(zhì)低價(jià)的方式和二手房拼價(jià)格，結(jié)果只能是死路一條。

那么，開(kāi)發(fā)商們?cè)撊绾巫跃龋空仁姓哂衷撊绾伟l(fā)力？

02

剛需留給二手，挖掘改善市場(chǎng)潛力

重慶二手房掛牌雖然量大，但大部分是高密度、低質(zhì)量的過(guò)時(shí)住宅產(chǎn)品，更適合對(duì)價(jià)格敏感的剛需。

但隨著人們對(duì)生活居住品質(zhì)的要求日益提高，那些高密度、低質(zhì)量的高層塔樓越來(lái)越被購(gòu)房人嫌棄，無(wú)法滿(mǎn)足越來(lái)越追求品質(zhì)的改善客群。

從總體上看，重慶總量上已經(jīng)不缺房子了，重慶不需要開(kāi)發(fā)商們?cè)俅罅拷ㄔ斓唾|(zhì)量的剛需住宅了。重慶缺的是好房子，重慶新房市場(chǎng)的機(jī)會(huì)點(diǎn)在改善市場(chǎng)。

值得一提的是，過(guò)去重慶樓市歷年的銷(xiāo)冠樓盤(pán)基本上是剛需大盤(pán)或者復(fù)合型大盤(pán)，而去年重慶新房冠軍樓盤(pán)卻是觀宸這樣的純粹大平層豪宅。

天量的二手房并不會(huì)影響到觀宸、啟元這種品質(zhì)豪宅的銷(xiāo)售。因?yàn)樗鼈兒椭苓叺哪切├吓f二手房，本質(zhì)上是不同的屋種。

圖源重慶銳理數(shù)據(jù)

我們看到，去年重慶銷(xiāo)售額TOP20樓盤(pán)，品質(zhì)改善類(lèi)樓盤(pán)是主力。這些樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)商通過(guò)提升項(xiàng)目品質(zhì)，比如采用玻璃幕墻打造更高顏值的外立面，或者打造更具品質(zhì)的入戶(hù)大門(mén)和架空層空間等等，從而和那些二手房真正區(qū)隔開(kāi)來(lái)，最終在市場(chǎng)上脫穎而出。

從城市的角度，越來(lái)越多高顏值、高品質(zhì)的項(xiàng)目也在慢慢改善這座城市的城市面貌和居住品質(zhì)，這也是大家所希望看到的，這些都是正確的方向。

但是，僅僅這就夠了嗎？有沒(méi)有顛覆性的產(chǎn)品，可以激起更多人的改善居住欲望？激活市場(chǎng)？

我認(rèn)為有。第四代住宅產(chǎn)品，是顛覆式的迭代產(chǎn)品，正在喚醒人們的改善需求，正在慢慢點(diǎn)燃樓市。

03

顛覆式的迭代居住，第四代住宅

我們想想，家電、汽車(chē)是如何通過(guò)迭代而刺激需求的。當(dāng)年的液晶電視技術(shù)革命，讓液晶電視全面替換老式的顯像管電視，創(chuàng)造出多么龐大的新需求。如今的新能源汽車(chē)革命，也讓新能源汽車(chē)快速崛起，并刺激了汽車(chē)消費(fèi)。

相比之下，我們住宅產(chǎn)品的更新迭代是不是太慢了？如果居住產(chǎn)品能夠真正意義迭代，是不是也可以刺激更多的改善需求？

我想，答案是肯定的。

人類(lèi)住宅發(fā)展至今歷經(jīng)了3次更新迭代，從茅草房，到青磚瓦房，再到電梯房，而如今第四代住房，通過(guò)增設(shè)空中花園及空中園林街巷，讓城市建筑與園林景觀相生共融，又稱(chēng)“空中庭院房”，“城市森林花園建筑”。

第四代住宅概念圖

中國(guó)工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)化協(xié)會(huì)發(fā)布的編號(hào)為T(mén)/CECS 855-2021的《城市森林花園住宅設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》，將“第四代住房”解釋為“每戶(hù)擁有戶(hù)屬空中花園”的住宅類(lèi)建筑。并且分為三種形式：只包含“戶(hù)屬空中花園”的形式、包含戶(hù)屬空中花園+空中共享平臺(tái)的形式、包含戶(hù)屬空中花園+空中共享平臺(tái)（共享平臺(tái)帶停車(chē)位）+載車(chē)電梯的形式。

第四代住宅可以說(shuō)是顛覆式的迭代產(chǎn)品，它集四合院、街巷胡同、低層別墅以及電梯房的優(yōu)點(diǎn)于一身，將綠色生態(tài)理念注入城市建筑，是未來(lái)居住發(fā)展方向，國(guó)內(nèi)外都有諸多經(jīng)典案例，令人神往。

意大利米蘭“垂直森林”

意大利建筑師斯坦法諾·博埃里（Stefano Boeri）設(shè)計(jì)的米蘭“垂直森林”雙塔公寓，是世界首個(gè)第四代建筑。項(xiàng)目在建筑之內(nèi)置入了一個(gè)高達(dá)7000平米綠化覆蓋面積的“森林”，此外設(shè)計(jì)師還別出心裁地引進(jìn)許多昆蟲(chóng)與鳥(niǎo)類(lèi)入駐，形成一個(gè)平衡的生物共同體。

新加坡“空中伊甸園”實(shí)景

設(shè)計(jì)鬼才托馬斯.赫斯維克在新加坡帶來(lái)了杰作“空中伊甸園”。“伊甸園”建筑的設(shè)計(jì)像一個(gè)脊柱葉片，葉片之間是開(kāi)敞的花園露臺(tái)。建筑不僅帶來(lái)了更高品質(zhì)的居住，也成為一道美麗的城市風(fēng)景。

在國(guó)內(nèi)，第四代住宅已經(jīng)有諸多成功的實(shí)踐案例。國(guó)內(nèi)首個(gè)第四代住宅是位于成都市新都區(qū)的七一城市森林花園。

新都七一國(guó)際森林花園實(shí)景

此外，位于眉山天府新區(qū)建造了多個(gè)第四代住宅項(xiàng)目，比如其中的濱江酈城也是第四代住宅的代表項(xiàng)目之一。

眉山天府新區(qū)濱江酈城實(shí)景

04

第四代住宅，正在點(diǎn)燃重慶樓市

2024年，重慶的第四代住宅開(kāi)始發(fā)力，并且在慢慢點(diǎn)燃市場(chǎng)。

比如，位于金鳳的科學(xué)城置業(yè)龍湖鳳棲湖畔，憑借科學(xué)城首個(gè)第四代住宅產(chǎn)品，在幾乎沒(méi)有過(guò)多宣傳也沒(méi)上分銷(xiāo)的情況下，年初首批次團(tuán)購(gòu)秒罄，成為2024年第一個(gè)秒光盤(pán)。

鳳棲湖畔效果圖

位于照母山的龍湖云河頌，同樣也沒(méi)有過(guò)多宣傳，年初推出2棟總價(jià)約550-600萬(wàn)的第四代住宅大平層，在實(shí)景示范區(qū)和樣板間均未開(kāi)放的情況下，推出即清盤(pán)，銷(xiāo)售額超3.3億。

云河頌效果圖

值得一提的是，龍湖云河頌?zāi)玫貥敲鎯r(jià)僅1萬(wàn)左右，但云河頌清水建面單價(jià)逼近3萬(wàn)，而且我聽(tīng)說(shuō)項(xiàng)目計(jì)劃3月份就能清盤(pán)。這個(gè)項(xiàng)目無(wú)疑會(huì)給開(kāi)發(fā)商帶來(lái)了豐厚的利潤(rùn)回報(bào)。

最近，華潤(rùn)和香港置地電測(cè)村二期新盤(pán)設(shè)計(jì)手稿一經(jīng)曝光，就引領(lǐng)廣泛關(guān)注。電測(cè)村二期也將推出第四代住宅產(chǎn)品，在城市極核造就一座空中森林花園，實(shí)在太讓人興奮，我認(rèn)為電測(cè)村二期產(chǎn)品建面單價(jià)很可能會(huì)超過(guò)4萬(wàn)。

電測(cè)村二期新品手繪圖

另外，我聽(tīng)說(shuō)，國(guó)浩在彈子石的新項(xiàng)目浩月府，聯(lián)發(fā)在觀音橋的新項(xiàng)目等等，也都將打造第四代住宅。

2024年，越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)商將陸續(xù)開(kāi)發(fā)打造第四代居住產(chǎn)品，從而掀起重慶居住的革命。

05

政策指引，重慶居住迎來(lái)顛覆式革命

第四代住宅逐漸興起，其實(shí)不僅僅是市場(chǎng)的需求，還有政策的指引，這其實(shí)也是政府曲線(xiàn)救市的有效辦法。

政策是如何引導(dǎo)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)做第四代住宅的？為什么說(shuō)這是政府曲線(xiàn)救市的有效辦法？

我們先來(lái)看看鳳棲湖畔和云河頌的戶(hù)型。

鳳棲湖畔建面約143平米的鳳瑯戶(hù)型，有一個(gè)挑高約6米、面積約30平米的空中生態(tài)庭院是不計(jì)產(chǎn)權(quán)面積的。

而云河頌建面約200平米的戶(hù)型，那個(gè)挑高約6.3米、面積約45平米的空中生態(tài)庭院也是不計(jì)產(chǎn)權(quán)面積的。

需要強(qiáng)調(diào)的是，重慶過(guò)去也有第四代住宅，比如龍湖攬境和龍湖北島，但以前第四代住宅的空中生態(tài)院館是要計(jì)半面積的。

也就是說(shuō)，重慶對(duì)第四代住宅空中生態(tài)院館的政策規(guī)則已經(jīng)調(diào)整了，由以前的計(jì)半面積改為了不計(jì)面積，這對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)無(wú)疑是超級(jí)利好。

我們簡(jiǎn)單算筆賬。

假如1套建面約200㎡戶(hù)型第四代住宅，每套包含50㎡的空中院館。按原來(lái)的規(guī)則，空中院館有25㎡是計(jì)進(jìn)面積的。而如果新規(guī)使得50㎡的空中院館都不算面積，那么同樣的戶(hù)型的面積就變成了175㎡，每套的計(jì)容面積節(jié)省出25㎡。

假如這個(gè)項(xiàng)目按拿地條件可以修建2萬(wàn)㎡的住宅，按照原來(lái)的規(guī)則每套戶(hù)型的面積200㎡，那么可以修建100套這種第四代住宅，如果按照新規(guī)每套175平米，那么如今可以修建116套這樣的房子。

因?yàn)槭峭粋€(gè)項(xiàng)目同一個(gè)戶(hù)型，只是每棟樓多修幾層，理論上并不會(huì)影響總價(jià)。假如每套房屋總價(jià)500萬(wàn)，按原來(lái)的規(guī)則100套房子可營(yíng)收5億元。如今116套房子可以營(yíng)收5.8億元，多出8000萬(wàn)。

同樣的地塊，新規(guī)使得開(kāi)發(fā)商只需要極小的建筑成本就能多實(shí)現(xiàn)數(shù)千萬(wàn)甚至上億元的銷(xiāo)售額，從而獲得更豐厚的利潤(rùn)。

就像政府通過(guò)補(bǔ)貼和不限行等政策鼓勵(lì)發(fā)展新能源汽車(chē)一樣，政府通過(guò)調(diào)整規(guī)則，也可以刺激開(kāi)發(fā)商們轉(zhuǎn)向第四代住宅開(kāi)發(fā)，促進(jìn)居住產(chǎn)品的迭代升級(jí)，打造更具品質(zhì)的城市風(fēng)貌；同時(shí)這也更有利于穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期，是一種有效的調(diào)控手段，也可以說(shuō)是曲線(xiàn)救市，可謂一舉兩得。

我們看到，這種曲線(xiàn)救市的策略，也被其他城市運(yùn)用。

在今年初，成都發(fā)布的《〈四川天府新區(qū)公園城市規(guī)劃管理創(chuàng)新規(guī)定（2024）〉（征求意見(jiàn)稿）》規(guī)定。

文件提到：建面144平以上的住宅，生態(tài)陽(yáng)臺(tái)不計(jì)入容積率，不計(jì)產(chǎn)權(quán)面積。在文件的附錄二中，對(duì)“生態(tài)陽(yáng)臺(tái)”有進(jìn)一步的明確規(guī)定，例如：

1、 生態(tài)陽(yáng)臺(tái)的水平投影面積不大于建面的25%且不超過(guò)50平米；

2、 生態(tài)陽(yáng)臺(tái)外挑尺寸宜為4-6米，長(zhǎng)寬比宜大于等于3：2；

3、 生態(tài)陽(yáng)臺(tái)高度宜為2個(gè)自然層高度且不低于6米；

4、 生態(tài)陽(yáng)臺(tái)綠化面積應(yīng)占陽(yáng)臺(tái)水平投影面積60%以上覆土深度不小于0.5 米；

5、 生態(tài)陽(yáng)臺(tái)四周應(yīng)有不少于2個(gè)完整的開(kāi)敞面(或開(kāi)敞面不少于周長(zhǎng)的 40%)，且至少有 1個(gè)完整的長(zhǎng)邊為開(kāi)敞面。開(kāi)敞面不得設(shè)置圍護(hù)墻體、飄窗等，僅可設(shè)置欄桿(欄板)，便于直接采光通風(fēng)；

6、 位于建筑凹槽內(nèi)的，不視為開(kāi)敞面。相鄰戶(hù)型、單元、樓棟通過(guò)綠化平臺(tái)進(jìn)行拼接的，拼接面不視為開(kāi)敞面；

7、 生態(tài)陽(yáng)臺(tái)禁止私搭亂建等違法建設(shè)。

我們看到，成都對(duì)于生態(tài)陽(yáng)臺(tái)有非常清晰的界定，有很多的限制政策。

另外，我們也可以看到，重慶的相關(guān)政策和成都市是明顯不同的，成都對(duì)生態(tài)陽(yáng)臺(tái)的政策限制在建面144㎡以上的戶(hù)型，但從科學(xué)城鳳棲學(xué)府143㎡戶(hù)型的案例來(lái)看，重慶對(duì)面積上的限制顯然不同。

不過(guò)，重慶關(guān)于第四代住宅空中院館的計(jì)容規(guī)則目前似乎并沒(méi)有公開(kāi)公布，所以我們還不清楚其具體的細(xì)節(jié)規(guī)則。

我認(rèn)為，將鼓勵(lì)第四代住宅的相關(guān)政策細(xì)則公開(kāi)公布，或許更有利于第四代住宅的推廣，我們對(duì)此也將持續(xù)關(guān)注。