最近，全國大多是地方氣溫依然偏低，但在一些城市，樓市卻提前暖起來了。

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幾天前，香港全面撤辣的新聞，猶如一顆重磅炸彈引爆了香港的樓市。

據香港媒體報道，香港撤辣4天內，一手住宅市場迅速錄得210宗成交，超越2月前27天的逾190宗水平，3月2日成交已連續第三日超過50宗以上，達到73宗，按周升7倍。

而另據香港最大房產中介商中原地產消息，香港十大屋苑在撤辣后首個周末預約看樓量錄得約510組，按周上漲34.2%，已連升3周，并創出去年3月后11個月新高，重上500組水平。與此同時，十大屋苑周末錄得25宗成交，按周反彈3.2倍，成交量創逾1年新高。

正如此前預料的那樣，內地投資者成為香港樓市當前成交火爆的主要推動力。

新政第二天，就有內地投資者在香港某樓盤一次性的買走10套房源，更有傳聞稱有內地投資者周末斥資近1億元掃貨香港樓市。

據悉，目前很多香港中介檔期都被內地投資者約滿。由此，也顯示出仍有源源不斷地內地投資者正奔向香港樓市。

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在香港樓市大受內地投資者追捧的時候，一河之隔的深圳也終于迎來了久違的復蘇。

深圳，這座曾經盛產炒房客的一線城市，可謂中國樓市的晴雨表。

然而，樓市卻陷入了連續三年的下跌行情，整體跌幅超過20%，而一些熱門樓盤更是跌幅超過了50%。

不過，在最近，深圳各大售樓處和中介門店似乎又重新熱鬧了起來。有媒體報道稱，深圳樓市調整已經到位，最近看房量飆升了4倍。

看房量飆漲也帶動了深圳樓市的成交，據悉，上周深圳二手房錄得951套成交，環比增長392.7%。

市場預估，深圳新房二手房接下來的成交量還將持續放大，大概率將會是前低后高，整體觸底反彈的行情。

單就樓市小陽春而言，深圳其實已經穩了。

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如果說深圳是樓市投資客的大本營，那么杭州大概就是全國投資客們的集散地。

上周，集散地杭州迎來了龍年首場土拍。

或許杭州市政府信心不足，這次只拿出了7宗宅地，然而房企拿地的熱情卻有些出乎意料。

據悉，多宗地塊參拍房企的數量超過10家，最少的一塊地也吸引了6家房企參拍。

最終，7宗地塊全部高溢價成交，平均競拍30輪以上，整體溢價率達到19.1%。其中，綠城拿下的三里亭地塊，樓面價刷新板塊紀錄，土拍熱度最高的安琪兒地塊，則被濱江以24.44%的高溢價率拿下。

很顯然，房企敢高溢價爭搶杭州地塊，必然是押注杭州樓市一定會反彈，而這些高溢價的地塊成交也必然會傳染到杭州樓市里，從而加快杭州樓市的小陽春行情。

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在杭州樓市還沒熱起來的時候，南京似乎贏下了樓市小陽春的先手。

受央行降息、南京降首付和全面取消限購的多重利好刺激下，南京各大售樓處近期的客戶到訪量和新房成交量均出現了報復性的大漲，人滿為患的場景隨處可見。

據貝殼數據顯示，上周六一天其平臺的新房報備數就突破6000組，周末兩天成交了280套新房。

作為南京首個節后開盤的項目，嘉和華府周末開盤1個小時的去化率就達到了8成，算是給南京新房市場開了個好頭。

新房大熱的同時，南京二手房市場也迎來了小高潮，上周成交了1210套，環比上漲499%，日均成交173套，成交總面積11.2萬㎡，環比增加526%。

如此看來，南京樓市小陽春已經真真切切地到來了。

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在南京迎來小陽春的時候，安徽省真正的省會城市合肥卻亮起了樓市紅燈。

官方數據顯示，目前合肥整體合肥存銷比為12.3個月，市區商品住宅去化周期不足6個月，部分區域更是不足5個月，是全國商品住宅去化周期最短的城市之一。

很顯然，現在合肥市政府擔心的問題是合肥房價會不會在即將到來的樓市小陽春里出現房價報復性的上漲。

事實上，央行降息政策發布后，很多二手房業主連夜漲價，更有一些二手房業主直接收回了在賣房源，以待房價上漲后再掛出。

政策當周新增掛牌房源均價環比上漲5.64%，從數據上也佐證了合肥當前二手房市場的火熱。

與此同時，合肥土拍市場也讓我們感受到了合肥市政府的擔憂正在變為現實。

2月29日，合肥龍年土拍第一拍開場。

盡管合肥市政府僅推出3宗地，卻吸引了包括保利、招商、越秀、中鐵建等16家房企。

最終3宗地全部被高溢價拍出，其中偉星地塊樓面價創下了包河區樓面價天花板，而濱科城地塊則創下了合肥樓面價的天花板，該地塊的溢價率高達54.14%，是招商在經歷一個半小時的廝殺后才最終獲得。

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至此，香港、深圳、杭州、南京、合肥，這五座城市成為率先撐起今年樓市小陽春的五朵金花。

為什么樓市小陽春會率先出現在這五座城市呢？

答案顯而易見，就是這些城市去年都出現了較大規模的人口數量增長。

比如深圳，2023年末，深圳社區登記總人口2163.77萬，比2022年增長了9.79%，增加了200萬人；

再比如合肥，2023年合肥全市實有人口1253萬人，人口凈流入居全國城市前列。合肥城區總人口達到650.4萬，邁過500萬人門檻，成為特大城市。

當然，香港作為特區，有些特殊因素在。盡管香港本土居民呈現出持續移民的情況，但香港也在積極引進內地人才。

去年香港放寬各項人才計劃，收到超過22萬宗申請，約有13.5萬宗獲批。得益于這些人才計劃，一年時間香港人口凈增約19萬人，也是相當的可觀。

人口，尤其是人才的大量涌入，必然會形成數量可觀的剛需購買力，也構成了這些城市出現樓市小陽春的底層支撐。

為什么此前這些剛需購買力不入市買房呢？

很大程度上是受去年經濟形勢、國際關系、以及全國樓市低迷的影響，導致了這些城市的剛需購買力對樓市的信心不足，大都選擇了持幣觀望狀態。

如今，春暖花開，進入傳統的樓市銷售旺季，而從中央到地方，也都在不斷出臺各種重磅刺激政策，積極引導他們入市，尤其是央行史上最大力度的降息成為此輪樓市回暖的最大催化劑。

最終，量變引起質變，樓市小陽春就在這些城市出現了。

在炸天團看來，判斷一個城市能否迎來樓市小陽春，除了看當地政策外，更為關鍵的是看這兩個指標：

當地庫存去化周期和去年實時人口增量。

很明顯，全國大多數城市的樓市庫存去化周期并不樂觀。而在全國人口總量見頂并逐漸老齡化的趨勢下，能夠實現人口增量的也僅有少量高能級的核心城市。

由此，我們或許可以做出一個預測：

今年的樓市小陽春只能是局部地區的小陽春，想要再現全國樓市遍地紅的景象基本不可能了。

至于這波樓市小陽春能持續多久？

熱度能達到多高？

建議還是先調低下預期！

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