第一個公布年度財報的地產行業龍頭，出現了。

不是奄奄一息的民營房企，不是財大氣粗的國家隊，而是民營企業、房產中介巨頭：

貝殼。

當恒大、融創、碧桂園出險，萬科陷入輿論漩渦，房地產水深火熱，貝殼卻賺錢了，而且大賺特賺。

這家公司，憑什么能悶聲發大財？

2023年，本以為跌到谷底的房地產，又下一個新臺階。

前幾天，易居CEO丁祖昱披露了一組“涼涼”的數據：

2023年，大約有235家房企發布了相關破產文書。

2024年，僅僅前2個月，有超過20家房企申請破產。

全國房地產的開發投資規模回到2018年水平，商品房銷售金額略高于2017年，商品房銷售面積回到2015年，新開工規模創下了2013年以來新低。

若與2021年行業頂峰相比，銷售金額下降31%，相當于少了一個四川省的GDP。

但是，貝殼卻偷偷悶聲發大財。它有多賺錢？

財報數據顯示，2023年全年貝殼凈收入同比增長28.2%，達到人民幣778億元，相當于每天2個小目標打到卡上。

存量房交易、新房交易、家裝家居、新興業務四大板塊，齊刷刷正增長。

數據來源：貝殼財報，鈦媒體APP梳理并制圖

2022年貝殼的凈利潤還是虧損狀態，凈虧損13.97億元。2023年成功扭虧為盈，凈利潤58.9億元，創下近五年最高。

平均一算，每天凈賺1600萬。

數據來源：貝殼財報，鈦媒體APP梳理并制圖

開發商紛紛搞起了區域合并、減員增效，貝殼卻在瘋狂吸納新店，逆勢招中介。

2023年貝殼門店數量達到了43,817家，增加8.1%；經紀人數量突破40萬人，比前一年足足增加了3.36萬人。

開發商現金流枯竭，近半數銷售百強房企全年投資暫停，貝殼卻進軍土地市場。

3月15日，北京順義區一宗地塊，吸引37家企業爭奪，其中包括一個新面孔——貝好家（北京）置業有限公司。

這家公司，正是貝殼旗下的住宅開發服務平臺。

來源：企查查

明明是靠房地產吃飯，可房地產越差，貝殼卻越賺錢，看起來似乎很矛盾。

矛盾的背后，其實隱藏著中國樓市的兩個重要趨勢。

第一個趨勢，中國房地產市場加速“美國化”。

中美兩國房地產的最大差異是什么呢？中國是增量市場，新房成交占主導。美國是存量市場，二手房成交占主導。

有數據顯示，美國新房交易量僅占住房交易總量的10%左右。

不過，變化正在悄悄發生。

來自國家統計局的數據顯示，全國70個大中城市，去年二手房成交量已經超過了新房的成交量。

經濟日報的一篇文章指出，截至去年12月底，全國已有7個省和直轄市二手住宅交易量超過新建商品住宅交易量。

貝殼董事長彭永東和團隊調研發現，優先選擇購買二手房的客戶，從2022年6月的23%，上漲至去年底的35%；同期，優先選擇新房的客戶占比從31%降至18%。

購買力沒有憑空消失，而是從新房轉移到了二手房。

也是從去年開始，一種現象開始在各大城市間蔓延：

南京，2023年新房成交52305套，同比下降18.8%；二手房成交99353套，同比上漲超30%。

杭州，2023年市區（含富陽、臨安）新房共成交104665套，創下2018年以來新低；二手房成交量79112套，同比上漲35%。

成都，2023年二手房成交量躍升至22.1萬套，是新房的1.51倍。

作為中國最大的房產中介平臺，貝殼不生產房子，也不囤積房子，只是房源的搬運工。

每一套二手房通過貝殼平臺成交，就有一筆傭金進賬。

新房賣不動，二手房賣得風生水起。于是乎，原本打給開發商的錢，也轉移到了貝殼的賬戶。

2023年，貝殼存量房交易的總交易額為人民幣20,280億元，增幅高達28.6%。比去年整整多賣了4515億元。

史上最大的賣房潮里，真正賺到錢的人屈指可數。而貝殼幾乎是躺著數錢。

不禁讓人想起，19世紀初那場全美瘋狂的淘金熱中，大部分人都沒賺到什么錢。但賣鐵鍬的薩姆·布瑞南卻成了當時加州首富。

貝殼的角色，不正是“賣鏟人”嗎？

不光買房人在給貝殼轉賬，開發商也得乖乖給貝殼打款。

2023年，貝殼新房交易的總交易額突破萬億。

漂亮的增長數字背后，越來越多新房項目患上了“渠道依賴癥”。

在以前，往往只有遠郊區那些不起眼“小透明”剛需盤才需要開渠道。

@真叫盧俊 統計了近三個月的上海新盤發現，93個在售新盤中，有約56個開通了渠道。意味著上海新房市場有近60%的新房開通渠道。

單價10w+起步、寸土寸金的內環內，終于低下了高貴的頭顱。

一位北京央企開發商人士輕輕揭開了殘酷真相：

“在一些區域，如果不用渠道，很可能你一個月都沒人來看房。”

第二個趨勢，99%的房子將回歸居住屬性。

貝殼增長最猛的業務，并非新房or二手房交易，而是裝修。

沒錯，貝殼已經進軍家裝家居行業了，而且搞得風生水起。

財報數據顯示，貝殼家裝家居的總交易額為人民幣133億元，比前一年增加了145.8%。

很難想象，僅僅三年時間，貝殼就殺進了家裝行業第一梯隊。

據新浪財經，貝殼目前手握被窩、圣都兩大品牌，2023年凈收入達109億，幾乎趕上行業老二索菲亞。

家裝行業蒸蒸日上的表象下，越來越多人開始想通了。

越來越多城市，房價跌回3年前，5年前，甚至10年前。現在來看房的買家，個個手持40米大刀，動輒砍價幾十上百萬。

與其狼狽賣房，不如給自己留點體面。重新裝修，重新來過。

有位安徽博主分享，家里有套樓齡快30年的老房子賣不掉，干脆不買新房了，重新裝修拿來當婚房。

另外一位江蘇博主則表示，自己本來就是個怕麻煩的人，干脆重新裝修一下繼續住。

身邊統計學一下，有個廣州的朋友跟我吐槽，他家小區房子沒見有新成交，樓上樓下倒是每天都在隆隆作響忙著搞裝修。

比起更大的面積，更核心的地段，更高的升值預期，住得舒服才是最重要的。

即便多花100萬買來的房子，未必住得更快樂，月供壓力卻是實打實變重了。但多花10萬裝修房子，確實能提升生活質量。

我還觀察到，很多大城市出現了“反向置換”的苗頭。

把新房子、大房子賣掉，換成老房子、小房子，把月供壓力降低，把現金拿在手里，落袋為安。

一位在杭州的博主分享了自己“反向換房”的經歷，很值得拿來說一說。

幾年前，她搖中了熱門板塊的新房，去年才剛剛收樓。

她買的這個小區，當時不止一次觸發搖號，中簽率也只有個位數，可謂是一房難求。

令人意外的是，她并沒有住進光鮮亮麗的新家，而是把新房賣掉，換成了一套老破小學區房。

說白了，房子能不能增值，并非她最先考慮的事。

另一個廣為流傳的案例。

一對住在北京鳥巢附近的退休夫妻，原本有套160平左右的大房子。因為兒女不跟自己同住，去年他們把四環邊的大房子賣掉，在五環外的昌平買了套70平左右的小兩居。

如今，老兩口手握1000萬天天游山玩水，別提多舒坦了。

還有一群中年人，處理掉手上的房子之后，重新開始租房。

他們寧愿當一身輕松的租客，也不想當月月還貸的業主。租一個大房子，認真裝修一番長住，享受更松弛的生活體驗。

2016年“房住不炒”正式提出后，房價結結實實地又漲了兩輪，炒房成了全民參與的活動。

但現在，“房住不炒”似乎真的要實現了。

貝殼的逆襲告訴我們一個真道理：

最糟糕的市場不是價格下跌，而是沒有產生實際的流通和交易。

樓市固然不景氣，仍然有著相當龐大的需求，也存在一些結構性機會。

房價不會永遠上漲，也不會永遠下跌。但房產投資注定將逐漸成為少數人的游戲。

過去人們總說三四線容不下靈魂，一二線容不下肉體。于是既有“山窩窩飛出金鳳凰”，又有“逃離北上廣”。

但現在，保租房、長租公寓、可售性保障房也能夠容納年輕的夢想，購買商品房不再是安家大城市的唯一選項。

讓居住的歸居住，增值的歸增值，不也挺好？