01
最近,楊家坪冒出了一個神秘新樓盤。
說這個樓盤神秘,一是大家基本都不清楚這個開發(fā)商是什么時候拿的地,二是大家也不清楚這家開發(fā)商是什么來頭。
這個樓盤叫做千山九龍?zhí)炀埃挥诰琵埰碌氖簶蛘?,門口就是軌道18號線石坪橋站,距離楊家坪商圈比較近。另外根據(jù)宣傳,項目帶育才成功校區(qū)的指標(biāo)。
該樓盤憑借“地鐵口、雙商圈,還能讀七龍珠”以及百萬級的低總價,一度成為網(wǎng)紅盤,被認為有成為新爆款的潛質(zhì)。
項目去年底開放臨時接待中心,最初計劃去年12月開盤。但不知什么原因一直延遲到今年2月初才首次開盤。
在這期間,開發(fā)商還啟動了中介分銷,并舉行了聲勢浩大的分銷大會。
一般來說,搶手的樓盤都是在開盤后才會考量上分銷的,因為沒必要一開始就給中介分錢。而開盤前啟動分銷,通常說明項目的蓄客情況不容樂觀。
如今,千山九龍?zhí)炀伴_盤已一個半月的時間,讓人大跌眼鏡的是,項目目前只網(wǎng)簽了5套,去化率僅2%。
這個被認為具備有爆款潛質(zhì)的項目,網(wǎng)簽結(jié)果為何如此慘淡?
02
先說說千山九龍?zhí)炀斑@塊地的來歷,以及背后復(fù)雜的歷史遺留問題。
千山九龍?zhí)炀斑@塊地原來屬于石坪橋重慶建工第八建設(shè)有限公司的家屬區(qū)。2011年,重慶建工計劃出售旗下的重慶建工第八建設(shè)有限公司。
在2011年的《重慶建工投資控股有限責(zé)任公司關(guān)于重慶建工第八建設(shè)有限公司掛牌出售部分資產(chǎn)的請示》文件中提到,根據(jù)匯豐房地產(chǎn)土地資產(chǎn)評估公司的評估,該國有土地使用權(quán)在現(xiàn)有規(guī)劃條件下價值為21761萬元,扣減拆遷成本9535萬元后的評估價值為12226萬元。
鑒于重慶建工第八建設(shè)有限責(zé)任公司屬于多年的特困企業(yè),無力先行支付9535萬元的拆遷費用。為盤活資產(chǎn),支持企業(yè)發(fā)展,經(jīng)研究同意重慶建工集團第八建設(shè)有限責(zé)任公司以12300萬元作為拍賣底價將上述國有土地使用權(quán)及地上房屋整體轉(zhuǎn)讓,由受讓方負責(zé)拆遷及承擔(dān)拆遷費用。”
隨后,重慶市國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會作了批復(fù),根據(jù)中京民信(北京)資產(chǎn)評估有限公司的評估,以2011年3月31日為基準(zhǔn)日,上述土地及房屋以14198.91萬元的評估備案值在重慶聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所公開掛牌轉(zhuǎn)讓。
2012年,重慶千山房地產(chǎn)開發(fā)有限公司作為受讓方和重慶建工第八建設(shè)有限公司簽訂了《國有資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同》,相應(yīng)土地及附屬建筑物的轉(zhuǎn)讓價格為14200萬。
根據(jù)合同,乙方(千山公司)在處置資產(chǎn)前必須保證該資產(chǎn)住宅中居住人的居住權(quán)”。這些不起眼的附加條件,卻是對于職工公有房屋居住權(quán)的保障。
根據(jù)一位當(dāng)事人的爆料,2012年到2020年長達9年的時間,公司的歷屆領(lǐng)導(dǎo)班子出于防止開發(fā)商不履行先拆遷安置后處理資產(chǎn)的合同義務(wù),出于對企業(yè)職工的居住權(quán)保護,故一直未有給開發(fā)商辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶。
這位當(dāng)事人還在網(wǎng)絡(luò)求助,稱在2021年底,重慶建工八建家屬區(qū)自管公房承租人沒得到任何補償安置下,也沒到最后簽約時間,被重慶千山房地產(chǎn)開發(fā)公司強拆。建工八建與千山違規(guī)過戶,侵占三百名職工及家屬作為合法承租人應(yīng)當(dāng)獲得的拆遷補償。
最終重慶千山房開發(fā)有限公司和重慶建工八建最終完成過戶的時間應(yīng)該是2022年,因為從千山九龍?zhí)炀暗耐恋禺a(chǎn)權(quán)證看,千山九龍?zhí)炀爱a(chǎn)權(quán)時間是2022年8月到2072年8月。
但是,雖然千山九龍?zhí)炀叭〉昧送恋禺a(chǎn)權(quán)證,但拆遷賠償糾紛問題似乎還未解決,也不清楚未來是否會影響到開發(fā)商以及九龍?zhí)炀绊椖俊?/strong>
總而言之,千山九龍?zhí)炀笆且粋€非典型的地產(chǎn)項目,背后還有著非常復(fù)雜的歷史遺留問題。
03
除了土地來歷情況復(fù)雜以外,項目開發(fā)商的情況也比較復(fù)雜。
查了下官網(wǎng),千山地產(chǎn)于1998年成立,起家于綦江,開發(fā)過“千山陽光水岸”、“千山美林”等樓盤,累計開發(fā)體量約200萬方,是家典型的區(qū)縣開發(fā)商。而千山九龍?zhí)炀笆乔降禺a(chǎn)在重慶的首個項目。
事實上,千山九龍?zhí)炀绊椖抗久麨橹貞c景康房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。而這家公司是2021年才成立,注冊資本僅1000萬,目前有重慶千山房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司、重慶藝騰企業(yè)管理咨詢有限公司和重慶潤蔚惠隆企業(yè)管理合作企業(yè)(有限合作)三個股東,具體持股比例不詳。
重慶潤蔚惠隆企業(yè)管理合作企業(yè)(有限合作)股權(quán)機構(gòu)也比較復(fù)雜,背后主要是華潤金控和重慶本地國資。
雖然千山九龍?zhí)炀绊椖砍鲑Y股東有華潤金控和重慶本地國資,但千山九龍?zhí)炀盁o論是項目施工建設(shè)單位凱明建司,還是后期物業(yè)管理公司千山物業(yè),都是千山地產(chǎn)旗下的子公司。千山九龍?zhí)炀绊椖康年P(guān)鍵環(huán)節(jié),都系于千山地產(chǎn)之身。
然而,重慶千山房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司目前的情況可能很不樂觀,其已經(jīng)有多次股權(quán)出質(zhì)和成為被執(zhí)行人的情況。
另外,重慶千山房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司旗下的子公司重慶千山萬水置業(yè)有限公司、重慶千山美林置業(yè)有限公司也多次被列為被執(zhí)行人。
在綦江本地論壇上,千山綦江的項目也曾傳出停工等消息。如此種種,令人擔(dān)憂。
總而言之,千山地產(chǎn)的情況看起來很復(fù)雜,也很不樂觀。
04
千山九龍?zhí)炀暗膬?yōu)點是顯而易見的,比如距離楊家坪商圈近,門口就有軌道站,總價較低等。但千山九龍?zhí)炀暗娜秉c也是非常明顯的。
第一,千山九龍?zhí)炀绊椖繌?fù)雜的歷史遺留問題和開發(fā)商復(fù)雜的情況,都給千山九龍?zhí)炀绊椖康那熬懊缮狭岁幱?。這種期房會讓購房人心里不踏實。
第二,項目地塊太小,容積率接近5,小區(qū)園林景觀太小,小區(qū)內(nèi)部設(shè)施配套相對匱乏,這種高密度的剛需高層在新房市場上已經(jīng)很不受歡迎。
第三,項目周邊老舊房屋太多,周邊城市界面比較糟糕。
第四,項目三梯九戶的設(shè)計,戶型和十年前的高層產(chǎn)品也沒有什么區(qū)別,產(chǎn)品顯得過時,和二手房相比沒有明顯優(yōu)勢。
但是,目前影響千山九龍?zhí)炀熬W(wǎng)簽最主要的原因,應(yīng)該是宣傳的七龍珠指標(biāo)至今懸而未決的問題。
根據(jù)置業(yè)顧問的介紹,千山九龍?zhí)炀懊繎艨蓳碛幸粋€“育才成功”學(xué)校的讀書指標(biāo)。目前項目的折扣是93折之后每平米再減500元。如果購房人不要學(xué)校指標(biāo),單價可再減少500元/平米,可以立即辦理網(wǎng)簽。
如果購房人確定需要育才成功學(xué)校指標(biāo)的,則可以先交定金,暫時不簽購房合同。因為開發(fā)商目前和學(xué)校之間還沒有最終簽訂協(xié)議,所以開發(fā)商承諾如果在4月底仍未落實學(xué)校問題,購房人可以退定金,如果落實了學(xué)校問題,則購房人需要購買并辦理網(wǎng)簽等。
目前來看,考慮千山九龍?zhí)炀绊椖康馁彿咳耍赡艽蟛糠质菦_著七龍學(xué)校指標(biāo)來的。所以千山九龍?zhí)炀澳芊穹P,關(guān)鍵還要看育才教育指標(biāo)能否落實。
育才成功學(xué)校成立于2006年,最初是由重慶育才中學(xué)與隆鑫控股聯(lián)合舉辦的一所股份制民辦學(xué)校,這所學(xué)校的確是七龍珠學(xué)校之一,口碑也很不錯的,距離千山九龍?zhí)炀耙矁H一街之隔。
但2021年育才成功學(xué)校已轉(zhuǎn)為公辦校,那么公辦校如今能否還能賣指標(biāo)給開發(fā)商,再由開發(fā)商賣給業(yè)主呢?這是否合規(guī)?
另外,現(xiàn)在七龍珠的各種分校管理校已經(jīng)遍地開花,即便千山九龍?zhí)炀案愣擞懦晒Φ膶W(xué)校指標(biāo),又是否真的能逆風(fēng)翻盤呢?
我們靜觀其變。
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