3月27日，北京市實(shí)行近三年之久的“離異3年內(nèi)不得在京購房”政策宣布廢止，重要的是，它是北京房地產(chǎn)限購政策的一部分，廢止這條政策是北京房地產(chǎn)解除限購的一小步，卻是關(guān)鍵一步。

因?yàn)椋坏┐蠹艺J(rèn)為將來北京樓市會(huì)解除限購，那么北京的房子必然會(huì)洛陽紙貴，是在它市場(chǎng)低迷的時(shí)候抄底呢？還是要等它貴了，高攀不起呢？

房小評(píng)認(rèn)為，這條政策對(duì)于4月份北京樓市全面復(fù)蘇將起到重要作用。 ? 因?yàn)?月份在北京部分城區(qū)，已然出現(xiàn)了“小陽春”勢(shì)頭。

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三月，即將過去；一季度，迎來收官。

各樓盤的營銷總都守在售樓處，緊盯每套房的簽約。

如今，全世界主要經(jīng)濟(jì)體都在修復(fù) “資產(chǎn)負(fù)債表”，國際投行預(yù)測(cè)黃金價(jià)格看漲到2300美元/盎司——而歷史上黃金價(jià)格超過1800美元/盎司，都被認(rèn)為是價(jià)格泡沫。

如此宏觀環(huán)境下，今年的“小陽春”行情自然不能和去年相比。房小評(píng)認(rèn)為，哪怕微弱的“小陽春”，也是春天到來的信號(hào)。北京樓市3月份新房網(wǎng)簽?zāi)艿?000套，二手房網(wǎng)簽?zāi)艿?.4萬套，已經(jīng)是“小陽春”。

當(dāng)然，我們不能在辦公室里等“小陽春”，它不再是一組冰冷的數(shù)據(jù)，每套成交的房子，背后的客戶情緒、購買動(dòng)機(jī)、預(yù)算和偏好，都應(yīng)該是這個(gè)“小陽春”最值得研究的東西。

為此，房小評(píng)來到房山，走訪房山的各個(gè)新盤售樓處，從市場(chǎng)一線去感受市場(chǎng)的冷暖，尋找“小陽春”的蹤跡。

3月26日（周二）上午10點(diǎn)半，南五環(huán)路上車輛不多，一路暢通。但一進(jìn)入房山區(qū)，即發(fā)現(xiàn)主干道上車輛稠密，時(shí)常有壓車的情況。

進(jìn)入長(zhǎng)于大街，甚至需要等兩次紅綠燈才能通行，在這工作日的上午，非早高峰時(shí)間，房山的街道車水馬龍的景象，真是讓房小評(píng)有些吃驚——僅僅一個(gè)春節(jié)假期，感覺房山的街頭更加繁榮了。

這當(dāng)然得益于北京市政府和房山區(qū)政府，大力將優(yōu)質(zhì)的教育、商業(yè)、醫(yī)療配套資源引入房山，尤其是去年四季度以來，一大批重大項(xiàng)目和資源落地房山，給房山區(qū)帶來了翻天覆地的變化。

來房山看盤，首先要看中建智地的項(xiàng)目。中建智地深耕房山，有學(xué)府印悅、房山國賢府、春和印象、京西印玥等多個(gè)項(xiàng)目，市場(chǎng)占有率第一。

走進(jìn)學(xué)府印悅的售樓處，房小評(píng)發(fā)現(xiàn)有2組客戶在休息區(qū)簽約，另有3組客戶在渠道的帶領(lǐng)下正在看房。這些買房人多數(shù)是給孩子買房，年齡在50歲上下，而且對(duì)區(qū)域很熟悉，在沙盤前很認(rèn)真地挑選具體的樓層和戶型。

據(jù)學(xué)府印悅的銷售介紹說，3月份項(xiàng)目加推最后一棟準(zhǔn)現(xiàn)房，已經(jīng)銷售了35套。

很多客戶在房山買房，首選中建智地的產(chǎn)品。中建智地開發(fā)的房山最高端項(xiàng)目房山國賢府，已經(jīng)開放實(shí)景園林，中式風(fēng)格的園林和所見即所得的建筑景觀，讓客戶“心里放心”。最重要的是，房山最頂級(jí)豪宅的標(biāo)簽，吸引了本地最有購買力的那批客戶，他們被高大的樹種、高成本打造的門頭和外立面所打動(dòng)，認(rèn)為“住這里有面子”。

據(jù)悉，房山國賢府105-165平米的戶型產(chǎn)品，去化一直很穩(wěn)定，均價(jià)4.3萬/平米，3月份就賣了43套。

接著，房小評(píng)來到位于房山龍湖天街的京熙潤府售樓處，這里剛完成首次開盤，官宣開盤實(shí)現(xiàn)銷售額10.05億元，銷售套數(shù)為267套房。

這在房山已經(jīng)算不錯(cuò)的成績(jī)。因?yàn)榉可絽^(qū)樓盤多、庫存大，客戶買房猶豫的時(shí)間長(zhǎng)，一次性開盤銷售100套以上很少見。

京熙潤府的售樓處和樣板間，的確算房山區(qū)的一股清流，尤其是售樓處的接待風(fēng)格，透著港范兒的洋氣。產(chǎn)品的外立面和裝修都很細(xì)膩，124平米的戶型還有高贈(zèng)送。

一位銷售人員介紹說，雖然項(xiàng)目剛集中開盤，但這兩天的到訪量依然很大，原因是產(chǎn)品設(shè)計(jì)比較前衛(wèi)，價(jià)格又比較優(yōu)惠，單價(jià)只有3.6萬元/平米左右。項(xiàng)目的定位符合新房山人年輕化、時(shí)尚化的購買特征，預(yù)計(jì)在4月份仍能實(shí)現(xiàn)百余套的銷售目標(biāo)。

隨后，房小評(píng)又來到建工攬星宸售樓處，這個(gè)樓盤曾在去年“小陽春”行情中創(chuàng)下銷售千余套的紀(jì)錄，如今這個(gè)項(xiàng)目即將售罄。據(jù)銷售介紹，它的兄弟項(xiàng)目攬星樾3月份銷售了40多套，攬星宸也銷售了20多套。

最后，房小評(píng)又來到巨燕燕京府售樓處，這個(gè)項(xiàng)目是新項(xiàng)目，剛開始蓄客，據(jù)說每天的客戶到訪量在50-100組左右，項(xiàng)目熱度也不錯(cuò)，開發(fā)商信心滿滿。

這個(gè)項(xiàng)目被稱為房山“小國賢府”，建筑設(shè)計(jì)和園林風(fēng)格與中建智地房山國賢府很相似，是低密洋房，售價(jià)只有2.8萬元/平米（帶裝修、開盤還有優(yōu)惠）。項(xiàng)目位處閻村板塊，距離房山的核心長(zhǎng)陽、良鄉(xiāng)大學(xué)城板塊較遠(yuǎn)，產(chǎn)品以76-149平米的兩居室到四居室為主。

綜合上述幾個(gè)房山新項(xiàng)目的銷售和到訪情況，可以看出，3月份的房山樓市行情“有溫度”。

從環(huán)比上看，房山樓市3月份成交環(huán)比1、2月份預(yù)計(jì)有40%以上的漲幅。另外，房山樓市買房客戶增量勢(shì)頭很強(qiáng)。隨著利好消息不斷，尤其是京熙潤府旁的中關(guān)村三小入駐，代表著全北京最頂級(jí)的教育資源落位房山，徹底將房山變?yōu)榻逃叩兀纱藥砹舜罅康暮５韰^(qū)、豐臺(tái)區(qū)、西城區(qū)的主城外溢客戶。

綜合一線調(diào)研得到的數(shù)據(jù)，預(yù)計(jì)3月份房山新房成交能在400套以上（非網(wǎng)簽口徑）。2024年“小陽春”的行情雖然沒有2023年強(qiáng)勁，但是整體來說，3月份房山的樓市行情已經(jīng)算不錯(cuò)了，項(xiàng)目成交和到訪量熱度持續(xù)上升。

值得注意的是，3月份北京各區(qū)新房成交并非都如房山這么好（我們將陸續(xù)推出）。總體來說，3月份是房?jī)r(jià)越貴的核心區(qū)，新房越不好賣，反而是價(jià)格較便宜的房山、昌平、順義這樣的近郊區(qū)新房賣得不錯(cuò)：

1、新房消費(fèi)降級(jí)趨勢(shì)明顯。當(dāng)下客戶購買邏輯是“便宜買好房”，所以客戶會(huì)舍棄地段論，更愿意以距離換居住品質(zhì)。同時(shí)，今年二手房業(yè)主的降價(jià)甩賣，也讓核心區(qū)的新房失去價(jià)格倒掛優(yōu)勢(shì)，陷入降價(jià)的為難局面。而核心區(qū)的房子較貴，客戶擔(dān)心買后“破發(fā)”的心理更嚴(yán)重，更愿意選特價(jià)二手房。

2、近郊區(qū)配套上升迅速。房山是北京西城、海淀疏解人口的目的地，政府不斷給房山增配教育、商業(yè)等資源，這給主城外遷人在房山買房帶來很大刺激。每年很多新增置業(yè)人口的流入，成為了房山購房生力軍。昌平、順義的接近主城部分區(qū)域，也同樣受益于區(qū)域內(nèi)學(xué)校、商業(yè)、醫(yī)院配套的提升，吸引更多的主城外溢買房客戶。

3、改善稍退，剛需成主力。去年以來，北京的中高端改善買房需求釋放了很多，而這些客戶一茬買完，是需要休養(yǎng)生息的，畢竟買千萬豪宅的家庭都需要相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間積累財(cái)富。

而房山是剛需、剛改人群置業(yè)，這部分人買房多是因?yàn)榧依锾矶』蛘呓Y(jié)婚需要，加上房?jī)r(jià)不貴，一系列的降首付、降利率刺激政策對(duì)這些客戶有效。

但是，改善的客戶卻是可買可不買，尤其在今年一季度二手房?jī)r(jià)下降比較大的情況下，會(huì)等待和觀望。

總結(jié)：有人拿加州水郡的二手房?jī)r(jià)格下跌來說房山的房?jī)r(jià)下跌，是不科學(xué)的。15年前的房子和今天的新房不是一個(gè)時(shí)代的產(chǎn)品，不具有可比性。另外，當(dāng)下到房山買房的客戶多數(shù)是本地剛需和主城外溢的改善客戶，在房山房?jī)r(jià)只有3萬元/平米左右的情況下，首付和貸款壓力不大，他們首選新房。而且很多主城外遷家庭都有拆遷補(bǔ)償款，或者賣房款支持，來房山買房喜歡一站式買個(gè)有面子的豪宅，不會(huì)跑到房山，“還買個(gè)二手房”。

當(dāng)下房山新房市場(chǎng)銷售勢(shì)頭比較好，但是區(qū)域庫存也比較大，產(chǎn)品迭代速度快，在房山買房不犯錯(cuò)、不選錯(cuò)，可以私信房小評(píng)（zgfpbd2018），細(xì)聊！

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