1月23日，我當(dāng)時(shí)在視頻號(hào)談到了2024年深圳樓市的“一個(gè)機(jī)會(huì)點(diǎn)和三個(gè)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)”，當(dāng)時(shí)只談了前半部分，后來(lái)完全把下半部分給忘記了，直到有粉絲催我，我才想起來(lái)?！叭齻€(gè)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)”給我弄哪去了，這里補(bǔ)上。

請(qǐng)注意，如下觀點(diǎn)是我在1.23形成的。在我改定成文之前，我重新檢查一遍，發(fā)現(xiàn)不需要做任何修改。反而，房地產(chǎn)正在發(fā)生的事實(shí)，在陸陸續(xù)續(xù)驗(yàn)證我的判斷。

01

我當(dāng)時(shí)說(shuō)，今年房地產(chǎn)的第一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)是，行業(yè)繼續(xù)出清的風(fēng)險(xiǎn)。只要開發(fā)商還都在搏命賣房子還債務(wù)，這個(gè)行業(yè)出清就結(jié)束不了，今年可能還是會(huì)有開發(fā)商暴L。

在我說(shuō)這些話的時(shí)候，萬(wàn)科還“好好的”。但最近這一段時(shí)間，連萬(wàn)科都開始讓市場(chǎng)感到憂心了。我依然堅(jiān)定相信，2024年萬(wàn)科一定能夠平安扛過(guò)去，后續(xù)萬(wàn)科也一定會(huì)有非常大的動(dòng)作（這一點(diǎn)在即將召開的業(yè)績(jī)會(huì)上便能看到）。但是如果這樣的市場(chǎng)行情一直這樣持續(xù)下去，就算萬(wàn)科能繼續(xù)活，其它開發(fā)商也難說(shuō)。即是說(shuō)，雖然這個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)出清了兩年半，但是依然看不到底。

開發(fā)商暴L的風(fēng)險(xiǎn)，繼續(xù)是2024年的頭號(hào)風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)椋恳粋€(gè)開發(fā)商違約，都會(huì)對(duì)市場(chǎng)信心和交投量構(gòu)成嚴(yán)重的沖擊，進(jìn)而形成負(fù)循環(huán)：開發(fā)商暴L違約——買家減慢購(gòu)房，市場(chǎng)成交下滑——開發(fā)商樓盤更加賣不動(dòng)，債務(wù)清償更加惡化，加速暴L違約……

所以，對(duì)于新盤銷售而言，我認(rèn)為不會(huì)有什么好辦法，主旋律一定還是積極銷售。“不要抱任何僥幸心”，是我這幾年給到同行、粉絲最多的建議。千方百計(jì)的“活下去”，需要斬釘截鐵的行動(dòng)力，首鼠兩端、瞻前顧后，是令人巨大內(nèi)耗的事情。今天需要的一定是戰(zhàn)略上做對(duì)，而不是戰(zhàn)術(shù)上，戰(zhàn)術(shù)上對(duì)，戰(zhàn)略上錯(cuò)，代價(jià)會(huì)不可承擔(dān)。一套房子、一個(gè)樓盤，多賣少賣了一些錢，在時(shí)間的長(zhǎng)河里，不那么重要。也許你的房子賣到了低谷，但是你收獲了Cash。Cash，是當(dāng)下和未來(lái)唯一重要的東西。你手里有這個(gè)，就會(huì)比別人擁有更多的機(jī)會(huì)，甚至你會(huì)越來(lái)越發(fā)現(xiàn)，你可以買到你以前不敢想的東西——那是一件多么美妙的事。

02

今年房地產(chǎn)行業(yè)的第二個(gè)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)是，通S的風(fēng)險(xiǎn)。通S能殺人，非常的可怕。我們這一代人（80后），大學(xué)畢業(yè)之后，是沒(méi)有經(jīng)歷過(guò)任何所謂的通S、衰T的，整個(gè)職業(yè)生涯的絕大部分，都處在“黃金年代”的大周期、順周期里，根本不明白通S為何物，自然也不懂如何面對(duì)“假如順風(fēng)沒(méi)了呢”的時(shí)代。

通S的情況下，企業(yè)和個(gè)人都是不敢貸款的，只會(huì)優(yōu)先選擇清償債務(wù)，持有現(xiàn)金不消費(fèi)/盡量減少消費(fèi)。你手里的錢在變“貴”，但同時(shí)你的債務(wù)也在變“貴”，通脹能化債，通縮能加債。這是對(duì)個(gè)人而言，而對(duì)企業(yè)而言，通S即意味著，價(jià)格總水平下跌，你的東西要降價(jià)賣，那你的利潤(rùn)就會(huì)被壓縮甚至虧錢。你怎么養(yǎng)活你的那些員工？

而且，如果經(jīng)濟(jì)一直這么縮下去，對(duì)企業(yè)、個(gè)人，都有可能出現(xiàn)“債越還越多”的情況——今天的200萬(wàn)債務(wù)，到了明年的今天，購(gòu)買力可能就相當(dāng)于屆時(shí)的210萬(wàn)，啥都沒(méi)干，債務(wù)白白“多了”10萬(wàn)。

這就是現(xiàn)在人們真實(shí)的心態(tài)，擔(dān)驚受怕的心態(tài)。也許很多人搞不明白通S的門道，但是這時(shí)候拿著錢不要亂花，他是知道的。銀行更清楚，你別看銀行現(xiàn)在天天嗷嗷叫的催人去搞信用貸、經(jīng)營(yíng)貸，但是你讓他們?nèi)ソ右幌麻_發(fā)商的資產(chǎn)試試，他躲得比誰(shuí)都快。

1-2月的CPI看起來(lái)有一個(gè)好的苗頭，轉(zhuǎn)正了，但是PPI的跌幅是擴(kuò)大的。能不能扭轉(zhuǎn)過(guò)往連續(xù)三個(gè)季度的負(fù)增長(zhǎng)，看起來(lái)很有挑戰(zhàn)。

尤其是房地產(chǎn)，1-2月的數(shù)據(jù)非常的不好看。住宅銷售額不到9300億，扣掉2020年特殊因素，至少是2018年以來(lái)最低值。商品住宅新開工面積掉倒了不到6800萬(wàn)平米，下跌也超過(guò)3成。

這些數(shù)據(jù)都再次說(shuō)明了，人們繼續(xù)不愿意花錢，房子繼續(xù)賣不動(dòng)，企業(yè)繼續(xù)無(wú)動(dòng)力增加投資。過(guò)往的貨幣政策刺激，突然之間在這個(gè)階段，變得不那么有用了。

這些數(shù)據(jù)也說(shuō)明了：盡管有一線城市的高頻數(shù)據(jù)顯示市場(chǎng)開始有復(fù)蘇苗頭，但是整個(gè)盤面來(lái)看，顯示過(guò)往的支持政策并沒(méi)有起到預(yù)想的效果。如果想讓接下來(lái)的市場(chǎng)真正有起色，非常簡(jiǎn)單，必須繼續(xù)給出超預(yù)期的政策。

何以解通S？短期唯有超級(jí)政策，長(zhǎng)期唯有自由創(chuàng)新。

這是市場(chǎng)第二個(gè)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)。

03

第三個(gè)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)在于，是房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)化的風(fēng)險(xiǎn)。簡(jiǎn)單說(shuō)就是：一方面是商品房賣不動(dòng)，另一方面是保障房大幅加天量。這個(gè)不僅僅是深圳，全國(guó)都如此，深圳最突出。

圖方便，咱們只講深圳。

關(guān)于保障房制度設(shè)計(jì)方面的探討，在我先前的文章里《》、《》，大家在精選里也可以看到。

這里只談風(fēng)險(xiǎn)沖擊。

人們談的比較多的是商品房市場(chǎng)調(diào)整的風(fēng)險(xiǎn)，但這里面有周期性的因素，也有結(jié)構(gòu)性的因素。只是大家常常只聊到前者，而忽視了后者——“分水嶺”級(jí)別的改變。在深圳，這個(gè)結(jié)構(gòu)性沖擊，對(duì)于買家、對(duì)于房東，以及對(duì)于開發(fā)商，影響都是立竿見影的。

我在上面的視頻里說(shuō)，今年是深圳歷史上保障房最齊聚的一年，光是可售型房產(chǎn)，就有安居房、人才房以及新型保障房。去年深圳大約推售了1.5萬(wàn)套的人才房，相當(dāng)于商品住宅成交量的一半。今年深圳還有大約同等規(guī)模的人才房，再加上去年底動(dòng)工的大約1萬(wàn)套新型保障盤（注意，這里我沒(méi)有加安居房），如果今年都賣，那總量必定超過(guò)去年了。

從市場(chǎng)反響看，多么的簡(jiǎn)單，誰(shuí)便宜我買誰(shuí)。前海的山樾灣，賣4.2萬(wàn)/平米，比深業(yè)云海灣5.5萬(wàn)/平米，又少了1.3萬(wàn)/平米，大家都知道，深業(yè)云海灣是前海唯二的最便宜的定價(jià)，但是簡(jiǎn)單大數(shù)對(duì)比，4.2萬(wàn)/平米：9.2萬(wàn)/平米=0.46，5折都不到。

你弄一堆這玩意兒，商品房還玩什么？

道理上，在商品房市場(chǎng)調(diào)整的時(shí)候，市場(chǎng)規(guī)律自然要求減少供給。但是現(xiàn)在不僅是相反，而且是在大量增加供應(yīng)的同時(shí)通過(guò)權(quán)力手段大幅降低售價(jià)。這就明擺著是：保障房和商品房搶客戶，那商品房自然是毫無(wú)還手之力。

是以，在今年，我們還會(huì)時(shí)不時(shí)看到冰火兩重天。一邊是商品房市場(chǎng)大部分去化不容易，另一邊則是良好地段的保障房遭到瘋狂搶購(gòu)。

04

以上三個(gè)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，決定了個(gè)人和開發(fā)商在2024年的操作，將會(huì)非常的有挑戰(zhàn)。

作為開發(fā)商，你需要籌劃好自己的償債計(jì)劃、現(xiàn)金流安排、成本壓縮，以及如何更加有效的促進(jìn)銷售。

作為房東賣家，你需要規(guī)劃好自己的收入覆蓋率，確保自己的能力建設(shè)維持不下滑。有些不值得拿著的房子該出掉要果斷的出掉，有些價(jià)格該降要果斷的降下去《》。我深知，做這樣的決定，非常不容易，但必須做。開發(fā)商更難，危機(jī)時(shí)代，一定是個(gè)兒大的死得越快。我們像螞蟻一樣小，活下去的機(jī)會(huì)比恐龍多，也不需要太恐慌。

而作為買家，選擇同樣很困難。因?yàn)槭袌?chǎng)在發(fā)生重大變化，你需要了解的更多，原有的那些在大周期里形成的知識(shí)、經(jīng)驗(yàn)已經(jīng)不足夠，甚至許多都可以歸零拋卻了。你需要在商品房、安居房（包括人才房）、新型保障房之間，做出大量艱辛的調(diào)查對(duì)比工作，并且要繼續(xù)承受未來(lái)房?jī)r(jià)波動(dòng)、交房團(tuán)建……等等的未知風(fēng)險(xiǎn)。做出這樣的抉擇，更加的困難。

但這就是我們要面對(duì)的市場(chǎng)。以上三個(gè)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)任何一個(gè)發(fā)生了改善，我們都可以變得比原來(lái)更加的樂(lè)觀。

未來(lái)不一定會(huì)更好，但你應(yīng)該更努力。

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