高額傭金仍難去化，大家房產入滬失利。

在市場下行的壓力下，開發商更愿意為優質城市的地塊買單，因此上海的土拍市場也成了兵家必爭之地。

在2023年，浙系房企在土拍市場異常活躍，在上海土拍市場上更是頻頻見其身影。

比如大家房產2023年在上海就拿下了嘉定新城和浦東曹路的地塊，收獲頗豐。

拿地時有多風光，現在就有多落寞，在拿地后出的2個項目首次入市就遭遇滯銷。

例如其中之一的映翠府，于去年12月入市，首批推盤344套，目前只售出了58套，約占房源數的17%。

為了盡快去化，開發商不惜開出了嘉定史上最高傭金，近20萬/套。

目前來看簽約量有所回升，但整體效果仍然不理想。

今天我們就來聊聊“杭派標桿”大家房產為什么入滬不順。

01

杭派精工

大家房產創建于1982年，又名杭州市城建開發集團，是杭州本土國企開發商。

杭派房企一直以精工聞名，產品方面的實力毋庸置疑。

作為以穩健著稱的老牌杭派房企，大家秉承著將“杭派精工”帶到更多城市的理想向上海擴張。

當精工杭派邂逅摩登上海，有人評價大家這是要把杭州的天賦帶來上海了。

大家的項目產品口碑一直很好，客戶滿意度一直很高，深受市場信賴，所以一開始對于大家在上海的項目期待值都不低。

從宣傳來看，這次的映翠府項目有著大家經典的“油畫框”外立面，金白灰色系的建筑主題，讓人感覺顏值拉滿。

映翠府效果示意圖

而在建筑設計上，顛覆性的打造了首層全架空設計，增加小區的通透性與視覺層次，實現與景觀資源的互動滲透。

景觀上以約1.2-1.5米的立體式堆坡造景，模擬自然中的山巒層疊，打造了一座“森林浮島”。

映翠府在戶型面積上，主要有動靜分離設計的100㎡的三房，和橫廳設計的131㎡的四房。

裝修標準還不錯，“中央空調、新風系統、地暖”三大件配套齊全，廚房也配備了洗碗機，書房、客廳、臥室等區域也分別配備了墻面控制系統。

映翠府樣板房實景圖

從宣傳上來看，地產君覺得還是不錯的，但為何會陷入變成滯銷盤的尷尬場面。

02

降標減配

映翠府項目去年12月入市，因認購期間人數過少取消了搖號開盤，項目開盤距今4個月，去化僅約17%。

首先是交通原因，映翠府位于嘉定新城的遠香湖板塊，距離11號線和嘉閔線（在建）都比較遠。

如果要到11號線的嘉定新城站，步行需要3公里，大約花費40分鐘左右。

這意味著出行不便，基本只能依靠駕車出行，不太合適對地鐵出行有依賴性的客戶群體。

然后就是降標減配的問題，映翠府房地聯動價5.04萬/㎡，與嘉定新城核心地段的理想之地一致，但地段卻不及理想之地。

同地段的項目都在卷配置、卷樣板間、卷示范區，而映翠府無論是裝標還是示范區都顯得平平無奇，既沒有針對上海做屬地化設計，水準甚至還不如在浙江的項目。

映翠府現場實拍

無論是市區通勤還是生活配套都存在不小的短板，同時賣點又沒有實景呈現讓客戶信服，即使是有高額的傭金，也難以去化。

大家在上海浦東曹路的涌潮府項目，同樣的戶型、相同的價格段，涌潮府減配了洗碗機，涂標外立面也不能說得上是“精工”。

涌潮府同樣是去年12月開盤，銷售情況更加不理想，253套房源，只售出了22套，去化率僅約8.7%左右。

大家在浙江做的項目都很不錯，但在上海的項目卻顯得比較敷衍，顯然是大家錯估了上海市場，過于樂觀導致投入不足。

如今房地產以往全靠圖紙賣房的時代已經過去了，當下市場產品力為王，沒有優質的實景呈現，很難讓人買賬。

03

入滬失利

由于在上海開發項目不多，所以同為浙系房企，大家房產就不如綠城有知名度了。

大家最早進入上海是在1999年，早期主要通過合作模式參與公建、保障房項目。時獨立開發了靜安大寧板塊的歌林春天馨苑項目。

2005年左右，大家在上海獨立開發了靜安大寧板塊的歌林春天馨苑項目，但此后便淡出了上海。

直到2019年，大家才低調歸來，開始在上海拿地，但大家拿地的眼光并不是很好。

2019年在嘉定馬路拿地，和上坤、京都一起共同開發嘉悅華庭，后又發生延期交房等問題。

2020年大家拿下位于奉賢偏遠地段的地塊，單獨開發的大家美頌項目周邊配套設施幾乎為零，但由于小戶型、低總價，以及當時上海房地產市場火熱的大背景下，也是逐漸清盤。

2022年12月大家和錢江聯合拿下浦東惠南的地塊，首開的文瀾府項目也是位置地段和配套都很一般，但因當時大環境相對較好，文瀾府實現清盤，讓整體銷售和利潤有了起色。

大家房產董事長趙炎林曾表示：“這兩年將聚焦大本營杭州和上海，持續關注供地，上海作為大家房產重要的戰略城市，會加強深耕。”

大家房產董事長趙炎林

在2023年的上海土地市場上，也驗證了其戰略方向。

在文瀾府售罄之后，大家信心大振，耗資近25億一舉拿下了上海2宗地塊，只是如今這2個項目的銷售都不理想。

究其原因，或許是過往開發的項目皆已清盤，讓大家錯判了市場的形勢，對上海市場過于樂觀。

無論是對比同段位的競品項目，還是對比大家在浙江的項目，這2個項目的表現都平平無奇，甚至顯得有些敷衍。

大家宣揚的“杭派精工”在上海的項目上并未有所體現，如今的上海市場，也不再是隨便就能清盤的時代。

而大家在上海是否能逆風翻盤，地產君拭目以待，也期待大家在交付之時可以拿出真正展現實力的作品。

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