距離3月結束還有4天時，房小評踏上“尋找北京樓市小陽春”之路，最終在房山“遇到”小陽春（延伸閱讀：）。

隨后，北京樓市的“小陽春”在房山，這個觀點得到了很多業內朋友的認可，并被廣泛引用。

4月1日，3月北京樓市成交數據出爐：二手房成交14280套，環比上漲126%；新房成交2853套，環比上漲149%，印證了“小陽春”的判斷。

雖然從同比數據看，今年3月份新房、二手房網簽數據尚處于7年來的中下等水平。但是當下的宏觀環境和過去幾年不同，疫情后改善購房需求釋放了很多，疊加今年新出現的二手房大幅度降價的情況，當下新房市場客戶都是市場上“最剛”的需求，當下是市場“最剛的底”。

房小評認為，3月份北京新房和二手房網簽數據足以說明北京樓市新周期的“小陽春”到來。為了證明這點，房小評再度來到房山，對在售新盤又進行一次“草根調研”。通過 “自己看、自己問、自己找”的方法，對房山樓市來一次更深入的調查。

壹

數據背后的真相：房山樓市漸入佳境

據中指研究院數據，3月份北京新房網簽共3828套，其中房山區網簽276套，排第八，占全市網簽套數的7.2%。

（數據來源：中指研究院）

深入調查后發現，這跟供應（新開盤樓盤）有關，也跟客戶結構有關。由于新房網簽具有滯后性，3月網簽客戶多是1-2月認購的。

1-2月買房的客戶多是“發年終獎”的人，即海淀區、朝陽區等地白領、金領人群，以及喜歡趁在年底開發商打折，而“抄底撿漏”的買房人。

3月北京新房網簽套數最多的三個區分別是：東城區779套（全城最高端客戶）、昌平區549套（碼農為主的發年終獎客戶）、朝陽區394套（跨國公司、頭部民企高管和金領為主的發大額年終獎的客戶）。

行業內人士認為，如果從網簽數據看，一季度的數據會比3月更有代表意義。我們將2024年一季度的新房網簽數據拉了個表：

（數據來源：中指研究院）

從上圖可見，一季度房山區新房網簽1291套，僅次于大興區的3377套和通州區的1628套，位列全市第三，占全市新房網簽套數的10.4%。

由此可見，一季度整體來看，房山新房成交量在全市排名前三，充分說明了自己影響力，但是1-2月卻并非房山區認購的旺季，是房山樓市“起勢”的階段，是海淀、朝陽等核心區買房需求最多的時候。

如上所述，1-2月是“發年終獎”的客戶和“撿特價房”的客戶出手的時間，并不是自住為主的房山樓市購買活躍的時間。3月是“小陽春”的開始，此時置業的主要是學區房、結婚生子等剛性改善客戶，但是3月份的認購數據一般在4月的網簽數據中體現。

但是從3月開始，房山的認購量就會起來，決定了二季度房山樓市會增長提速，在全市樓市成交的份量會越來越大。

認購數據是最難找的。房小評根據一線調研的情況，結合開發商官宣的當月銷售數據，將有代表性的房山在售新盤3月認購數據統計如下：

（數據來源：開發商官宣、一線調研）

以上6個樓盤是房山目前在售的主要代表性項目，銷量占房山商品房新房成交的70%以上，其中京熙潤府是首次集中開盤，認購套數為開發商官宣口徑，其他項目數據為房小評通過問詢一線銷售、中介渠道獲得。

其中，中建智地表現亮眼。其3月份房山國賢府、學府印悅、京西印玥共計認購122套，簽約109套。

貳?

誰在買入房山：“平替”、確定性是王道

從認購的維度，我們繼續對房山樓市進行“切片分析”。由于京熙潤府是集中、首開項目，我們將其剔除在分析樣本之外。

我們從房山的順銷項目中選取三個：房山國賢府、學府印悅、京西印玥，對其3月認購客戶進行分析。

從中，房小評發現如下規律：

1、本地客戶拋棄“老破小”：房小評發現，房山3月份買新房的客戶當中，本地賣舊換新的客戶占比45%。一位接受訪談的客戶回答是：“城中老破小二手房降價很大，我得趕緊把房山的老破小房子賣掉，換更能保值的房子”。

房小評遇到房山國賢府一位客戶，他是房山本地客戶，屬于賣舊換新客戶，2023年開盤時就來看過，糾結于價格始終未出手，直到看到中意的9號樓已經售罄，雖然價格依然穩在4.3萬，他最終選擇不再等待，3月份果斷購入了1號樓。

（房山國賢府實景示范區）

他認為，項目產品高端，園林設計規格更好，戶型精裝配置更高，幾乎沒有短板，區域改善一步到位。老破小在二手市場的的慘跌讓不少購房者破防了，越來越多的購房者出手謹慎，不單單考慮價格，而更加關注房子的綜合實力，相信這樣的房子能保值。

2、主城外溢客戶要求“平替”：3月份在房山買新房的客戶中，約55%是主城外溢客戶。他們多數要求在房山買高品質新房。房山房價普遍沒超過4萬元/平米，對于海淀區、東西城區外溢的客戶來說，首付和貸款壓力不大，而且很多主城外遷家庭都有拆遷補償款，或者賣房款支持，來房山買房喜歡“一站式”買個有面子的房子。

房小評在京西印玥遇到一對海淀夫妻客戶，他們臨近退休，在尋找自己養老居所。他們說自己在園區大門口就被實景外立面吸引。當得知建筑設計公司是“匯張思”——這家公司同類型代表作有頤和金茂府時，他們說自己就住在頤和金茂府隔壁。

（京西印玥已交付社區）

這對夫妻說，他們平時出門遛彎就天天看頤和金茂府的外立面很高檔，看了京西印玥小區內部的園林景觀和外立面后，越看越有“小金茂府”的感覺，京西印玥4.1萬元/平米的價格可以接受，畢竟是稀缺的洋房產品，于是堅決購買。

這就反映了主城外溢客戶現在房山買房有強烈的“平替心態”。即花更少的錢買房，但是品質不能降低?？蛻粜闹腥匀皇潜日罩约盒哪恐械钠焚|標準在挑房，客戶認為自己犧牲了距離，在買房品質上不能將就，要無限接近自己“夢中情房”。

3、確定性很重要：在一線調研中，房小評發現3月在房山買新房的客戶普遍有強烈的“所見即所得”要求——“如果你說園林好，要讓我看到；如果你說學校好，馬上我孩子就要上學……”

據悉， 學府印悅3月加推的18地塊，已經是最后一棟準現房。交付時間(上學時間)更近、離地鐵更近、旁邊有學校，80%客戶都是剛結婚、需要新房或者剛有孩子的年輕客戶，畢竟省下兩三年的房租可是真金白銀。

京西印玥3月成交的38余組客戶不少都是參觀了一二期交付社區，購房者表示看得見的實景品質更令人放心。案場銷售表示，當客戶猶豫不決時，會邀請客戶前往已交付的社區參觀，目之所及的產品和園林品質客戶自己就能感受到，勝過侃侃而談的銷售說辭。

房山新房客戶在決策時更務實、更注重安全感。

4、決策周期長：調研中，房小評深刻感受到房山客戶在買新房的時候，猶豫時間更長，復訪看房頻次更高。一位客戶表示自己買房山國賢府，前后來看了多次，也去看過其他項目，因為區域內不斷有新項目出來，他一直認為可以“等等”。今年3月，當他知道自己中意的9號樓只剩下最后一套房時，權衡再三，堅決買下了。

一位京西印玥購房者表示自己在項目一期開盤時就感興趣，甚至都交了定金。但因區域內有新項目入市產生觀望，一直在多方對比。項目交付后來社區看了三四次，越看越喜歡，被前期已交付社區的實景園林、產品戶型設計和項目交付時間打動，認為所見即所得心中有安全感，最終決定購買。

5、“TOP1”最受追捧：房山樓市新房客戶既有本地改善，又有外溢的剛需、改善和養老購房需求，是當下北京樓市交易最活躍，需求層次最豐富的區域。因此，將房山樓市作為觀察北京樓市的樣本，很有代表性。

無論本地人還是外區人來房山買房，首選到房山國賢府看看，以至于這個房山改善標桿，卻是3月房山順銷樓盤中認購最多的樓盤，而且其3月網簽也有22套，1.06億元，網簽單價高達4.3萬元/平米。

“二八定律”主導樓市新周期。那個成為區域名片、IP的項目將占有市場絕大部分份額。從這個意義上看，在區域市場里成為品質、口碑的TOP1，很重要。

這同樣適用于其他區域。

中國房評報道原創發布

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