一切都逃不掉供求規(guī)律，這應(yīng)該一直是我們分析市場的基本點，不要偏離這個。需求量下滑，價格就要下去，供應(yīng)就要減少，然后價格慢慢穩(wěn)定。任你政策百般瞎胡搞，任你個人百般瞎胡鬧，這一點誰都無力改變。

但實際上，很多市場參與者在這個游戲里面，最關(guān)注的是政策——這一點在國內(nèi)，歷來如此，而今更甚。現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場，在大家眼里，全靠政策來續(xù)命。給我的感覺，就像一個ICU的病人，只能靠輸血活著，輸點血，能多撐一會兒，一說不輸血了，那就要完。人們只把眼睛直勾勾的盯著政策，每天都要問一遍：什么時候還有大招？房東渴望看到政策，好趕緊出掉房子；買家渴望看到政策，好拿到一個低利率。等等。

但你回不到基本點，我覺得會很難做出有效的決策。因為政策不一定能夠滿足你的期待，而且一個政策之后還可能會有另一個政策，這會讓你一直等待下去，等待可以是無窮盡的。正如像股票一樣，你自己不去搞明白基本面，就只能跟著股價屁股后面跑。漲的時候你渴望漲的更高再賣，跌的時候你又懊悔不迭沒有早賣。在房地產(chǎn)，人會一直“擔(dān)驚受怕”，心態(tài)緊繃。比方說，一個限購政策放寬了，你會擔(dān)心房價漲上去。或者中介小哥說，國家放了那么多水，大通脹馬上就要來了，你還不趕緊買？或者你看到一個盤一把賣光了……這些都會讓人緊張，特喵的房價是不是又要漲起來了。。。

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回到基本點去講，我的看法就一句話：現(xiàn)有的政策思路效用都不會大，即便一線城市的限購、限價、限售那些政策全放開，結(jié)果可能也就那么回事。所以，我根本也不期待。

房地產(chǎn)現(xiàn)在的根本問題，放到深圳看，放到全國看，都一樣：就是產(chǎn)能過剩。這個不止是房地產(chǎn)，其它行業(yè)也都這樣。具體怎么解決見仁見智，但是各行各業(yè)產(chǎn)能過剩是鐵一般的事實。我們的產(chǎn)能先前是為全世界準(zhǔn)備的，但是現(xiàn)在和未來大氣候都可能是逆風(fēng)，顯然是會受到很大影響。房地產(chǎn)這個行業(yè)又尤其突出，它不比別個，你不能搞出口去消化產(chǎn)能，它只能是個自己人消化的內(nèi)循環(huán)行業(yè)——除非你大幅度引入移民。這個決定了，同等規(guī)模同等背景下，房地產(chǎn)的問題更難以緩解。

至于房地產(chǎn)怎么突然就產(chǎn)能過剩了，供應(yīng)方面是原因，像大煉鋼鐵一樣的大建房子，供應(yīng)量實在增長迅猛。但是需求方面同樣是重要原因，過往幾年，需求萎縮的像過往供應(yīng)增加的一樣迅猛。一個硬幣的兩面，需求下滑太猛，也會顯得供應(yīng)太多了——全國商品房銷售量從接近18億平米的峰值，掉到了大約11億平米。只用了3年時間，需求萎縮了接近4成，而且還看不到底。

那么，基于這樣的邏輯，處理這個問題也應(yīng)該很簡單。要么是縮減供應(yīng)量，要么是增加需求量，或者兩者并行。不管你政策怎么搞，最終都必須要指向這個目標(biāo)。

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但我們無論是一線城市還是全國的政策，坦白說，不清晰。

在供給側(cè)的調(diào)整，重點是緩解開發(fā)商流動性，讓開發(fā)商不倒。這個當(dāng)然是緊要之舉，但是若要能夠讓一些優(yōu)質(zhì)開發(fā)商通過自身的能力持續(xù)的站穩(wěn)，必須要穩(wěn)定市場，讓市場預(yù)期房子能夠賣得掉。這個終端打不通，暴L只是時間問題。

供給側(cè)的另一個調(diào)整，是結(jié)構(gòu)調(diào)整，即重回房地產(chǎn)“雙軌制”。這個實質(zhì)上是在增加住房供應(yīng)，它在相當(dāng)程度上沖抵了供應(yīng)量的市場化縮減。尤其是，鑒于可售型保障房的超低價格水平，它顯著改變了需求端的預(yù)期，進(jìn)一步把本來已經(jīng)萎縮的市場化需求又分流了。

此外，各地城市在賣地端——這個更為源頭的供應(yīng)，并沒有表現(xiàn)的很謹(jǐn)慎（按道理來說應(yīng)該減少賣地），基于財政告急，在房地產(chǎn)下滑的幾年里，各地對土地財政的依賴度反而更高而不是更低了（這是非常搞笑的事，去地產(chǎn)化導(dǎo)致地產(chǎn)依賴度更高，包括深圳）。

在需求端，政策是要大力刺激需求、擴(kuò)大消費。這個思路當(dāng)然是對的，增加需求量嘛，接盤的就多了。所以，降息降準(zhǔn)、放寬限購限貸、解除認(rèn)房不認(rèn)貸、PSL舊改、以舊換新等等，都是在給原本被捆住的買家松綁。但有個大問題，房地產(chǎn)的現(xiàn)狀顯然不僅僅只是信心問題，還有實力問題。買家對房地產(chǎn)的未來前景出現(xiàn)了猛烈動搖不說，主要是口袋里還沒錢了。這個情形，意味著你的需求刺激政策，會非常的事倍功半。如果說要真正的解放需求，除了上述政策之外，顯然非常必要去做的一件事是：給人們發(fā)錢，或者漲薪，都OK。沒有這些，這個需求量的“擴(kuò)大”，一定有天花板，天花板是存量的完全釋放。

但是，先前被閑置的存量釋放完，能夠消化掉現(xiàn)有的商品房庫存以及新增的保障房供應(yīng)嗎？這是個不那么難計算的大數(shù)。

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看深圳的情況，這一輪市場價格的調(diào)整在全國是最猛烈，背后的因素和上面說的都對得上。

在需求量萎縮上面，市場新房、二手房（商品住宅）成交從2020年的14萬套，迅猛萎縮到了2023年的6.4萬套，腰斬。其中新房從2021年的5.2萬套，持續(xù)萎縮到2023年的3.2萬套，跌了4成。

但同時，供應(yīng)量方面的變化幾乎是反向的。官方批出的預(yù)售住宅面積，2020-2023年分別是：540萬平米、612萬平米、454萬平米、579萬平米，基本上都處于2016年以來的高位。

這還不算，上述新增住宅供應(yīng)為商品住宅，并不包含人才房、安居房以及在建的可售型保障房。根據(jù)公開披露信息，這些已知供應(yīng)量加總，我認(rèn)為大略相當(dāng)于整個2022年度的商品住宅批售量。這樣算下來，伴隨著需求量的嚴(yán)重萎縮，過去4年深圳房地產(chǎn)的新增供應(yīng)量可以說是逐年增長的。

這個合力的結(jié)果導(dǎo)致了，截至3月底，深圳新建商品住宅庫存面積升至539萬平米，去化周期超過21個月——這屬于嚴(yán)重超過先前住建部規(guī)定縮減供應(yīng)的指標(biāo)范疇了。

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以上的事實，完整刻畫了我們當(dāng)下的房地產(chǎn)市場以及支持政策的面貌。如果說政策目標(biāo)是穩(wěn)住房地產(chǎn)市場，那么最好的計策顯然應(yīng)該是：縮減供應(yīng)的同時刺激需求，其次應(yīng)該是：縮減供應(yīng)或者擴(kuò)大需求。但總之，肯定不能是擴(kuò)大需求的同時增加供應(yīng)。

而現(xiàn)狀則是：供應(yīng)量在一線大城市沒有出現(xiàn)顯著的同步縮減（在深圳甚至是增加的），同時需求方面的刺激政策存在“天花板”——存量釋放，止步于解除現(xiàn)存管制，并沒有更多更宏闊的制度性政策調(diào)整。尤其是對于新增購買力，并沒有更多的政策給他們?nèi)ピ黾蛹彝ナ杖耄€(wěn)定他們的后顧之憂。

這就是為何我說，大家花那么多精力去關(guān)注、去期盼的政策支持，我根本不期待的緣故。因為這樣的政策方向既單一，力度又不夠，根本無力扭轉(zhuǎn)現(xiàn)行的供求關(guān)系，故而最終也根本達(dá)不到市場所期待的效果。有這些政策支持，比沒有好。但最終，沒有一整套系統(tǒng)性的供求關(guān)系重整，這個房地產(chǎn)行業(yè)、房地產(chǎn)市場，相信不會真正的走出困境。

顯然，當(dāng)下政策已定，不可能令人滿意。只能是成交量慢慢的萎縮，持續(xù)的出清，以時間換空間。

對于房企而言，今天創(chuàng)紀(jì)錄的事件是千億房企歸零，但這不是結(jié)束，在房子能夠正常的去化之前，“歸零行動”不會終止。關(guān)于這一點，不少觀點在談到房企經(jīng)營管理能力的問題，我上次在雪球上提了問題（被舉報刪掉了），這里再提出來：為什么倒下的房企95%（不是，可能是98%）以上都是非GJD房企呢？恒隆陳啟宗也提到了這一點，我想，很多人都看到了，只是他們沒有問出來吧。逆風(fēng)太大的市場，也許真的不是能力能夠解釋的，只要你不簡單的當(dāng)個瓜眾，便知這不是借口。

但是！對于普通購房人尤其是落地大城市的年輕人而言，這樣的供應(yīng)格局，在歷史上是非常罕見、非常“友好”的景象！如我們在討論T縮的時候所言：如果你的收入沒有減少或者你的家底子夠厚，那么市場越慘，對你越有利！

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