封面圖 | 《歡迎光臨》劇照

01

問：

近期，北上廣深等城市「老破小」的成交比例在大幅攀升，拿北京舉例，3月份網簽量接近1.5萬套，500萬以內的成交比例較去年上升了接近10個百分點，成交主力大都是大幅降價的老破小。明明花差不多的錢可以買更大的新房，為什么現在大家都扎堆買起了「老破小」？

馮侖：

我覺得反映了一個情況：大家口袋里的錢少了，所以買房不僅要買剛需，還要通勤距離更近，來降低生活的成本。

同樣的價錢，比如三五百萬的預算，你買北京四環外的「遠大新」，可能面積100多平米，但你買三環內的「老破小」，花費300多萬，面積雖然只有70多平米，看起來居住條件差一點，但其他成本節省很多，不僅通勤成本降低，方便與人打交道、體驗都市生活，還享受市內的醫療、教育資源。

現在大家受到就業收入壓力的影響，對未來收入預期也有一些不確定，需要謹慎地壓縮開支，同時保證生活的便利和質量。況且現在對于老破小的改造還有一些技術支持，市場上相關機構的能力較強、響應速度也很快，可以把室內改造得跟新房一樣，花費并不多，這也刺激了一部分人購買「老破小」的意愿。

綜合而言，一次性支出減少，生活壓力更小，所以「老破小」成為大家錢包縮水以后，比較理性的居住選擇。

02

問：

現在有不少城市推出商品房「以舊換新」政策——鄭州、無錫等城市直接回購二手住房，地方國資兜底收購，讓買家換購新建房源；常熟發放契稅補貼，泰安給予5萬元購房補貼，海安則用房票置換的方式。

綜合現在出臺的政策來看，多數城市會劃定指定范圍，對舊房房齡也有要求，且置換的新房價格都會高于舊房，需要購房者自己再出一筆補差價的資金，「換新」的樓盤也是指定樓盤。大家都知道之前汽車、家電「以舊換新」，加速了汽車、家電市場發展，房子「以舊換新」可行嗎？馮叔怎么看？

馮侖：

最近，為了激活房地產市場，特別是住宅市場的交易，促進市場的健康發展，同時解決一部分改善住房的需求，30余個城市推出了「以舊換新」政策。

所謂「以舊換新」就是，中央政府發了一些特別的國債，項目資金一部分流入地方政府，地方以市價的8-9折收購一批住宅。比如，你想買改善住宅，就把舊房子以市價的8折賣給地方政府，拿到購房款后，再從政府推薦的樓盤項目中購買新住宅。

這樣的話，既激活了二手房市場，又促進了新房市場的交易，相當于這一筆錢完成兩個交易，居民的改善需求得以滿足，又增加了二手房交易的范圍和頻率，同時也刺激了新房的銷售。

政策出臺后，一些地方的二手房、新房交易比之前更加活躍，也讓買房入市的人更有信心，同時去庫存和保交樓等需求端也得到了支持。

當然，隨著政策的持續推進，地方政府還有很多事情要做。比如，這些分散的二手房怎樣統一管理？是委托專業機構，還是自己的平臺公司或者國企來管理？我傾向交給專業機構去管理，如果政府管理這些分散的二手房，我想大概率是管理不好的，應該交給專業的機構，由他們適當地整理這些房源，完成房屋維修、家具調配等程序，最后再拿來出租。

如果政府能交給專業機構來做后續的二手房管理，中央財政的國債項目能夠持續提供資金，地方政府無疑會得到長期的財政支持，繼而推動本地住宅市場的活化，促進樓市的健康發展。