文/克而瑞集團廣西區域 市場研究中心

序言

2024年，【城中村改造】注定是南寧的關鍵詞，轟轟烈烈的拆改大幕就此拉開。

南寧未來五年計劃推進22個城中村改造項目，1月30日已有8個獲得首批銀行授信額度。

8個項目都將在2024年開始實施，總投資738.56億元、改造戶數3.74萬戶、安置住房4.44萬套。其中，2024年計劃完成投資475.11億元、涉及戶數2.41萬戶，開工建設安置住房2.41萬套。

這8個打頭陣的項目分別是：

雞村城中村改造項目

衡陽西路片區城中村改造項目

吉興西路南側片區城中村改造項目

白沙半島片區城中村改造項目

望州路北三里片區城中村改造項目

四聯村城中村項目

長堽村五組城中村改造項目

平陽村片區城中村改造項目

項目建設由南寧軌道（南寧興邕城市更新有限責任公司）及南寧城投（南寧城新投資發展有限責任公司）各包攬4個。

01

城中村改造與過往的舊改棚改有什么區別？

最大的不同在于土地性質，以前棚改舊改多是國有用地，而城中村改造多為集體用地，且政策明確規定應實現凈地出讓，整理難度更高。

同時，城中村改造更強調留拆改并舉，而非單純的大拆大建，同時安置形式也更為多樣，貨幣化安置、實物安置、房票安置并存。

此外，與過去棚改舊改的“全國全面鋪開”不同，本輪城中村改造重點集中超大特大城市。超大城市指城區常住人口＞1000萬的城市，特大城市指城區常住500-1000萬，目前全國共計21城。

02

南寧城中村改造的計劃和目前進展？

南寧雖不在21個超大特大城市名單當中，但亦積極推進，是首批發布城中村改造計劃的城市之一。計劃未來5年改造22個城中村，合計投資約2481億元。

其中第一批推進11個，至1月30日已有8個獲得首批銀行授信額度。

03

南寧城中村改造對樓市影響有多大？

根據初步測算，22個城中村改造項目，預計將新建房屋1756萬㎡（住宅1400萬㎡），以改造周期10年估算，折合新建住宅面積約140萬㎡/年，占全市約35%份額。

其中，首批獲款8個項目，折合新建住宅約0.45萬套、40-50萬㎡/年，占全市約10-13%。當然，這部分新建規模的預估含新建的回遷安置部分，如果考慮貨幣和房票安置的情況后份額會比這個更小。

從片區分布來看，8個項目分布在興寧3個、西鄉塘3個、江南2個，其中西鄉塘區新建住宅286萬㎡，影響最大，衡陽西路單項目新建住宅超200萬㎡。江南區新建住宅105萬㎡，興寧區77萬㎡。

目前來看，南寧城中村改造拆除規模大、新建比例亦不小。因而隨著城中村改造的推進，勢必影響房地產市場格局。

全市層面，貨幣及房票安置比例影響對市場化商品房的沖擊程度，理論上來說，貨幣及房票安置比例越高，越利于活躍商品住宅市場。

區域層面，西鄉塘、江南、興寧住宅供應加碼，五象新區成交必然會受到一定的分流和沖擊。（老城vs新城，你會怎么選？）

【結語】

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