最近回遷房再次成為深圳樓市熱門話題。

有不少人聲稱自己買了回遷指標，但幾年甚至幾十年過去，還遲遲未拿到房子，有人甚至遇到無開發資格的“開發商”，直接損失幾百萬。

對此，壹地產也特地搜索了相關信息，發現的確有不少人上當受騙。

比如，有人聲稱 全款280萬買入深圳龍崗回遷指標房， 結果4年后才知道開發商沒有獲得開發資格，甚至有炒房團說直接虧損近6000萬。

那么，到底什么情況？如果要買這類房源，應該注意哪些事項？或買到這空氣指標房又該怎么辦呢？一起來看看。

圖源抖音@深圳律所 黃錫葵 專攻房地產糾紛

01.

十年磨一劍？

洋橋和漢田片區舊改到底怎么回事？

從視頻中我們可以看到所涉及的舊改更新單元是“深圳市龍崗寶龍街道辦洋橋和漢田片區”。

對此，壹地產也專門去查詢了該更新單元的全部歷史過程。

2014年，龍崗區城市更新和土地整備局發布了關于南約社區洋橋和漢田片區城市更新單元改造意愿公示，同年年底政府立項并表明該項目是《2014年深圳市城市更新單元計劃第四批計劃》之一。

圖源龍崗區城市更新和土地整備局

2016年， 深圳市規劃和自然資源局公示了該更新單元規劃（草案），文件表示更新單元用地面積34.5萬平，總建筑面積為101.4萬平，其中涉及住宅（保障性住房）、商業、辦公、酒店、產業研發用房、兩所12班幼兒園、公交綜合場站等規劃。

圖源深圳市規劃和自然資源局

且從規劃圖從可以看到，圈定的范圍的對面就是體量相當于8個COCOPARK的京基商業綜合體，西側為牛坳水庫正中高爾夫球場，周邊還有14號線寶荷站，這樣的位置擱誰都還覺得不錯。

然而共同開發公司卻是一波好幾折。

2016年6月，碧桂園惠深區域與深廣瀛、匯聯金融服務簽約，據此介入開發洋橋和漢田片區城市更新。

后又因碧桂園自身經營策略調整退出該更新單元合作，2021年顯示開發企業為新錦安，到了2022年又有中海進入合作開發。

而根據壹地產最新查詢情況表示，2023年11月，深廣瀛與中節能（深圳）投資公司簽署合作協議，開展了申請調整《龍崗區龍崗街道南約社區洋橋和漢田片區城市更新單元規劃》以及工業上樓申報的一系列相關工作。

圖源微信公眾平臺

總之，這個更新單元肯定是有的，至于開發資格，碧桂園、新錦安、中海都是我們耳熟能詳的開發企業，深廣瀛、中節能（深圳）這兩個企業壹地產也專門去查詢了相關經營范圍，可以看到中節能（深圳）是有開發資質的，但深廣瀛的經營范圍中卻沒有看到。

不過，壹地產也咨詢了相關律師表示，無相關資質的企業是可以聯合有開發資質企業合作，所以，這一點上是不必過于憂慮的。

圖源企查查

但是，這個舊改進度也確實很慢，從2014年到現在也確實10年了。

這個期間，也有不少中介都在宣傳賣舊改指標，2020年顯示價格在2萬+/平，而從最近的中介宣傳來看只需要1萬+/平就能買到。

之前買了指標，房子沒有到手，就相當于降價1萬/平左右，還遲遲看不到進度，確實會很著急。

圖源微信公眾平臺

壹地產也向有關人員咨詢了目前最新進展，表示目前已經基本拆完，但從今年就一直沒有新的進展了，只能祈禱是好事多磨。

02.

買舊改指標
有人虧233萬、有的虧近6000萬

博舊改這個事情其實一直都很魔幻。

時間長、變數多，運氣好能賺錢，運氣不好要不就拿不到房，要不就是拿到了房子質量也差。

深圳最著名的事件之一就是“MCN機構創始人涉嫌詐騙超過2億”的案件。此案起因于寶安某樓盤回遷戶安排選房，部分受害者到選房現場后才發現手中的合同是偽造的，無法如約選房。

除了這種純純的詐騙事件，還有一些由于項目更新周期無法控制、回遷日期遙遙無期，或者項目開發商出問題、拆遷工程困難等問題，都可能導致最終付出代價的都是買拆遷指標的人。

比如2019年文先生以總價243萬買了龍崗愛聯社區的90平回遷指標房，再加上雜七雜八的更名費、中介費等，一共合計支付244.78萬。

但到了2023年，文先生才知道該舊改立項跟拆補工作并沒有開始，最后開發商跟文先生簽了回購協議，只給了11.7萬房款。

也就是說過了四年，什么都沒有得到，里外一算還搭進去233萬。

圖源抖音@深圳律所 黃錫葵 專攻房地產糾紛

這個多少還拿了點費用回來，有的才真的叫血本無歸。

2018年福建16位炒房團，從一位香港人手上人均購入2套龍崗愛聯蒲排村的回遷房指標，全款接近6000萬。

到了2022年，炒房團感覺舊改項目遲遲沒有相關動作，于是帶著《搬遷補償安置協議》去城市更新部門查詢，被工作人員告知“這個開發商沒有該項目舊改資格”。

于是炒房團想退回購買指標時的房款，結果香港阿姨表示:退房款絕無可能，不服可以告我。

圖源抖音@深圳律所 黃錫葵 專攻房地產糾紛

壹地產也查詢了該更新單元項目的進展，可以看到2011年6月愛聯蒲排片區改造專項規劃的批復，13年過去還有人在問是否爛尾，停止征收問題，可見其進度緩慢。

圖源深圳市龍崗區人民政府互動交流&百度問一問

03.

買到“空氣指標”只能自認倒霉？

聽聽律師怎么說

幾句“無需社?！薄ⅰ盁o需名額”、“不限購”、“買到就是賺到”讓不少人都想要搏一搏。

但往往換來的更多是得不償失，不是舊改推薦緩慢遲遲無果、就是遇到假業主騙錢，還有雙方簽訂協議后最終沒談攏而走向法律途徑的。

壹地產在中國裁判文書網上以“回遷指標”查詢相關案件，顯示全廣東省就有42件，其中由深圳市中級人民法院處理的案件就有12起案件。

涉及“偽造”、“惡意串通”、“合同無效”、“欺詐”等多種類型，可以說博拆遷的坑真的防不勝防。

圖源中國裁判文書網

那么，“買到空氣指標”時就只能自認倒霉嗎？

對此我們聯系了北京金訴律師事務所主任王玉臣律師，來聽聽他怎么說：

問題一：如果買到的更新單元因為拆遷賠償問題遲遲沒有動工，再或者有的項目直接就是爛尾了，請問買到“空氣指標房源”的人應該怎么辦呢？

北京金訴律師事務所主任 王玉臣律師：

第一、全面了解延期交付的原因是合理維權的前提。消費者可以以申請政府信息公開、實地勘察等方式去了解目前項目的立項、規劃、建設等情況、是否有專項資金、以及目前的建設情況，難點以及堵點等，從而對更新項目可以有一個綜合分析，再行決定自己是要房還是退房；

第二、消費者通過目前了解的項目信息，如果發現項目在開發建設過程中存在違法情況，消費者可以向相關主管部門投訴、舉報，要求調查開發商的違法行為，并依法予以處罰，從而相應幫助項目的繼續推進，自身的合法維權；

第三、協商解決是相對較快的途徑，消費者可以仔細查看自己簽訂的合同，如關于交付時間、違約責任等約定，然后再結合自己的要求與賣主或者開發商平等協商，盡快形成一致意見，并簽訂協議予以落實；

第四、如若協商不成，嚴重逾期的行為已經觸發相應的違約責任條款、甚至已經達成約定的解除合同條件，或者已致使合同目的不能實現，消費者也可以直接提起民事訴訟，要求對方當事人承擔違約責任，或者解除合同、賠償損失等。

問題二：請問您覺得大家在買這類房源時，特別要注意的點有哪些呢？就是通常大家容易忽視的地方。

北京金訴律師事務所主任 王玉臣律師：

在深圳，回遷指標房曾一度憑借不限購、單價低 、無需購房指標等少有的“優勢”受到剛需購房人與炒房人的熱愛、甚至是追捧，也掀起了一股針對回遷指標房的炒房熱，而回遷指標房因需結合城市更新項目的推動而使購房人獲得現實性安置或者收益，本就存在一定風險，此股熱潮更是在一定程度上擾亂了交易秩序，增加了交易風險。

因此，近幾年，深圳也在出臺相關政策規范回遷指標房的交易行為，降低交易風險。

如果消費者有意購買此類房源，則一定要結合最新出臺的政策，謹慎辨別、慎重選擇后再行購買。

首先，非物權人消費者需確定自身是否有購房權限，此點決定消費者是否可以成為該房屋名實相符的產權人。

根據《深圳經濟特區城市更新條例》第三十條：之規定，是否有更新意愿、搬遷補償協議的核實、簽定主體都是物業權利人，如果有意購買此類房屋，而自身又并非物業權利人，則一定要先行確定自己可以通過與物業權利人協商一致簽訂協議、轉移登記等程序被確認為待回遷房屋的物業權利人，從而可以以自己的名義簽訂搬遷補償協議、登記房屋產權等。

其次，多方了解，確保預購房源真實性。

回遷指標房的交易市場相對混雜，有些房屋在城市更新項目立項前就已經開始炒賣指標，則項目的立項時間、安置政策、動工時間等都會增加交易風險，更有甚者可能會買到空氣指標房；項目立項后再行購買的風險相對較小，但也可能會隨著項目推進而存在拆不動、建不完、交不了的風險，想要以此獲取收益更是難上加難。

因此，消費者如果有意購買此類房屋，則一定要全面了解項目信息，謹慎辨別消息來源，實地勘察交易房屋等，在全面了解的基礎上再決定是否購買。

最后，消費者需要謹慎把握交易流程，以及及時跟進項目的建設情況。

消費者需要確認與自己簽訂搬遷補償協議的對方當事人是開發商，而非被拆遷房屋的原房主或者中介機構，并且需要去政府官網核實物業權利人的公示情況，確認自己是否被確認為了物業權利人，才可以在后續保障自身物權；

同時，消費者也需要及時跟進項目的建設情況以及開發商的經營狀況，畢竟回遷指標房不同于通常新建商品房建設，需要結合相關政策，也會牽扯到大規模的搬遷安置等，投資力度自然不可小覷。

因此，消費者要跟進相關情況，如若發現存在政策變動、開發商經營困難、長期停工等問題，可以及時采取相應措施保護自身權益。

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