文章開(kāi)頭，先聊聊4月底新出的一個(gè)規(guī)定！

4月29日，自然資源部辦公廳公布了關(guān)于做好2024年住宅用地供應(yīng)有關(guān)工作的通知。

通知明確，商品住宅去化周期超過(guò)36個(gè)月的，應(yīng)暫停新增商品住宅用地出讓；商品住宅去化周期在18個(gè)月（不含）-36個(gè)月之間的城市，要按照“盤活多少、供應(yīng)多少”的原則，根據(jù)本年度內(nèi)盤活的存量商品住宅用地面積（包括竣工和收回）動(dòng)態(tài)確定其新出讓的商品住宅用地面積上限。

通知的意思很清晰明了，就是任何城市都不能無(wú)限制的賣地了，要想賣地先得看你的新房的去化情況。

要知道，當(dāng)下不少城市都面臨財(cái)政的壓力，土地出讓又是地方政府的重要收入來(lái)源。在這種背景下，新房去庫(kù)存的重要性已經(jīng)不言而喻了！

那么南京的新房庫(kù)存處于什么階段呢？

根據(jù)網(wǎng)上房地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)前南京新房庫(kù)存有68399套。

同時(shí)截至發(fā)稿，今年南京已成交了7802套新房，加上去年11月的3110套和12月的3739套，最近6個(gè)月南京新房的成交量為14651套，新房月均的成交量約為2441.83套。

代入去庫(kù)存周期的計(jì)算方式，得出南京的新房去庫(kù)存周期約為28個(gè)月，已經(jīng)超“警戒線”了。(去庫(kù)存周期=當(dāng)月新建商品住宅庫(kù)存量/最近六個(gè)月新建商品住宅成交面積的平均值)

也就是說(shuō)南京新房去庫(kù)存的周期位于在18個(gè)月（不含）-36個(gè)月之間，要按照“盤活多少、供應(yīng)多少”的原則。

但南京也要警惕起來(lái)，因?yàn)槟暇┻€是有暫停土地供應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)。

按照南京的數(shù)據(jù)，如果要低于36個(gè)月的去化周期算，南京月均的新房成交量必須超過(guò)1900套，最近六個(gè)月的新房成交量必須超過(guò)11400套。

今年前4個(gè)月南京新房成交量為7802套，如果5、6兩個(gè)月成交量加在一起不足3598套，南京也必須暫停土地供應(yīng)了。

所以，南京新房去庫(kù)存的形勢(shì)已經(jīng)岌岌可危了！

面對(duì)這種情況，南京是如何應(yīng)對(duì)的？

目前看來(lái)主要是三個(gè)應(yīng)對(duì)方案：房票安置、購(gòu)房補(bǔ)貼、存量房“以舊換新”。

首先是4月3日，南京市秦淮區(qū)在其官網(wǎng)發(fā)布了國(guó)有土地上住宅房屋征收房票安置的操作細(xì)則，房票主打一個(gè)全市都能用，購(gòu)買商品房最高可獎(jiǎng)勵(lì)5%。

此后的4月7日，南京市棲霞區(qū)發(fā)布房票安置細(xì)則，用房票購(gòu)買商品房最高可獎(jiǎng)勵(lì)10%，參與房票安置的房源包括征收安置房、商品房。

就在同一天，浦口區(qū)也發(fā)布了最新版的人才安居政策（征求意見(jiàn)稿），新政對(duì)A類-F類人才均有不同程度的購(gòu)房及安居支持，其中A類人才“一人一策、一事一議”，B類人才申請(qǐng)購(gòu)房補(bǔ)貼最高金額可達(dá)200萬(wàn)。

4月12日，江寧區(qū)也宣布在該區(qū)購(gòu)買新房或競(jìng)配建住宅的買家，最高可以享受“總價(jià)2%+20萬(wàn)”的購(gòu)房補(bǔ)貼，另外還可獲贈(zèng)購(gòu)車抵用券、文旅消費(fèi)券等。

相比其他區(qū)，作為身在富人區(qū)的建鄴，房票安置新政顯然力度更猛！

5月2日，建鄴區(qū)發(fā)布了《南京市建鄴區(qū)國(guó)有土地上住宅房屋征收房票安置暫行細(xì)則》《南京市建鄴區(qū)征收集體土地涉及住宅房屋房票安置暫行細(xì)則》。建鄴區(qū)國(guó)有土地征收房票安置，最高獎(jiǎng)勵(lì)10%；建鄴區(qū)集體土地征收房票安置，最高給予15%購(gòu)房獎(jiǎng)勵(lì)。目前這個(gè)補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)是南京已發(fā)布的各區(qū)中最高的。

南京開(kāi)始用房票安置加上購(gòu)房補(bǔ)貼，引導(dǎo)更多拆遷安置人群購(gòu)買商品房。

另外，南京還在積極引導(dǎo)二手房“以舊換新”，首批試點(diǎn)房源2000套，可置換位于建鄴區(qū)、棲霞區(qū)、江北新區(qū)、江寧區(qū)、秦淮區(qū)、溧水區(qū)的14個(gè)新房項(xiàng)目。

自4月27日南京安居集團(tuán)發(fā)布二手房“以舊換新”試點(diǎn)活動(dòng)以來(lái)，市場(chǎng)的反響積極，買房人的換購(gòu)熱情也很高，據(jù)了解目前已經(jīng)有幾千組客戶咨詢。

隨著近期南京樓市各種利好政策的出臺(tái)，加上開(kāi)發(fā)商主動(dòng)讓利，很多新房樓盤的折扣力度較大，無(wú)論是剛需還是改善的買房人，當(dāng)下買房都是一個(gè)好機(jī)會(huì)。