深圳終于大幅放開限購了！

　　昨晚剛出的政策，主要刺激福田、南山、羅湖和寶安的西鄉(xiāng)+新安街道以外的其它各區(qū)（也就是深圳的郊區(qū)，包括近郊和遠(yuǎn)郊）：

　　1、非深戶限購3改1———歡迎來深圳接盤。
2、深戶二胎及以上可再買一套———鼓勵多生。
3、企業(yè)買房放開——支持解決員工住房需求（變相鼓勵企業(yè)多買房去庫存）
4、支持房企和中介機構(gòu)以舊換新?！幌拶?/p>

　　如何解讀這個政策？首先顯而易見，這次深圳放松限購僅僅針對是非核心區(qū)，可以理解為“郊區(qū)去庫存”政策。

　　具體就是“非深戶放松郊區(qū)限購”、“二胎及以上深戶放松郊區(qū)限購”、“公司放開郊區(qū)限購”。

　　尤其是對非深戶買房的政策、從原來的5年，變成3年，現(xiàn)在買郊區(qū)只要1年了，這個條件已經(jīng)非常寬松了，和完全取消區(qū)別不大。

　　非深戶的數(shù)量是極其龐大的，最需要分析的就是這一部分。

　　《文杰淘樓》淘哥：

　　1、理論上說，這次的政策力度還可以。因為主要是針對的非深戶外地人放松限購，這部分是其實是深圳人口構(gòu)成的主體。

　　那么，這部分人口規(guī)模到底有多大？往大里說，14億人口，如果你真想買深圳郊區(qū)房子，現(xiàn)在交社?；蛘邆€稅，一年后你就具備資格了。以深圳的吸引力，這部分潛在需求有多大？目前還不好定量測算。

　　不過我們可以測算一個更貼近的，最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2023年末，深圳市常住人口為1779.01萬人，創(chuàng)歷史新高，比上年末增加12.83萬人，同比增長0.73%，增量位居北上廣深之首。（社區(qū)登記人口2163.77萬）

　　其中，深圳常住戶籍人口606.14萬人，占常住人口比重34.1%；常住非戶籍人口1172.87萬人，占比重高達(dá)65.9%。

　　常住人口定義本身就是“實際經(jīng)常居住半年以上”的人，這個距離現(xiàn)在“社?；騻€稅1年”差距已經(jīng)不遠(yuǎn)，實在不行再等半年也不長。

　　雖然說常住不等于交社保或個稅，但是二者的重合度還是比較高的，從“常住”向“交社保或個稅”的轉(zhuǎn)換率也較高，比希望其他虛無縹緲的外地人來買深圳房子靠譜多了。

　　所以這1172.87萬人，理論上說半年內(nèi)相當(dāng)比例會具備購房資格的。

　　記?。?172.87萬常住非戶籍人口，半年內(nèi)，釋放的購房名額是很龐大的。

　　2、這部分人的潛在購房需求是可觀的。

　　深圳樓市一個基本事實是，大部分人都沒有自己的商品房。前幾年的數(shù)據(jù)是，深圳常住人口住房自有率整體只有23%了，其中非戶籍常住人口住房自有率更低。

　　所以這部分人買房的潛在需求很大的。

　　3、政策還涉及到一個對二胎及以上孩子家庭放松限購的問題。這個涉及到深圳的人口紅利。深圳的平均年齡是32.5歲，非常年輕，剛好也處于生育高峰期。

　　4、綜合以上，深圳樓市的基本面是特別強勁的，不敢說所有區(qū)域沒問題。但是我覺得核心區(qū)域的好房子，一點問題都沒有，一定會漲回來。

　　5、可是短期來看，名額、潛在需求都不等于成交。短期樓市是情緒主導(dǎo)，需要信心，以目前樓市的悲觀氛圍，慣性很大，不大可能立竿見影的V型反轉(zhuǎn)。

　　6、以目前的政策是否足以去掉郊區(qū)的庫存？我的結(jié)論是至少短時間內(nèi)很難。因為現(xiàn)在大家都想明白了，要買房就買核心區(qū)域。

　　此外郊區(qū)規(guī)劃了大量的保障房，現(xiàn)在深圳保障房門檻也低，這對商品房也是沖擊。

　　這種情況下，短時間內(nèi)大家去郊區(qū)買房的興致并不太大。時間拉長，那就看深圳對外地人口和外地置業(yè)者的吸納能力了。這個我還是很有信心的。

　　7、個人認(rèn)為，深圳樓市還需要繼續(xù)加大刺激力度，要表明堅決支持樓市的態(tài)度，提升大家信心，把所有限購限貸限售政策全部取消，才可能真正反轉(zhuǎn)。

　　短期看，關(guān)鍵首先要有量，得想辦法刺激成交量，那就要把阻礙成交的所有政策取消。

　　8、希望早日把指導(dǎo)價這個歷史的錯誤掃進(jìn)歷史的垃圾堆，這就是掩耳盜鈴。

　　市場最關(guān)鍵的就是價格信號，那是所有參與者行動的指南針，價格信號是虛假的，談何恢復(fù)市場正常？

　　昨晚已經(jīng)有中介APP已經(jīng)恢復(fù)業(yè)主掛牌價及成交價展示，這是好消息好跡象。不需要摸盲盒了，也消除了部分不良中介利用信息不對稱渾水摸魚的機會。

　　9、短期看，政策刺激+放松的區(qū)域，反而是要謹(jǐn)慎下手的，不是絕對不能買，而是要謹(jǐn)慎。其中有些好地段+優(yōu)質(zhì)樓盤是有大機會的，需要具體分析。

　　相反，暫時沒有刺激的福田南山、西鄉(xiāng)和新安，則是整體更值得看好的，這已經(jīng)是政策背書的城市核心區(qū)。樓市已經(jīng)到如此困難的時刻了，這些區(qū)域還是堅持不放松限購，背后肯定有大數(shù)據(jù)支撐的。所以這些區(qū)域的房子，好好挑，過幾年有驚喜。

　　10、要有耐心，和2009年，2015年不同，這次深圳樓市的復(fù)蘇不是V 型反彈，不是一蹴而就。

　　這次底部的時間可能比很多人想象的要長，但是一定會復(fù)蘇，這個是肯定的。

　　更可能是一個U型走勢，在一個又一個的政策刺激+懷疑與否定中構(gòu)筑一個底部區(qū)域，直到量變產(chǎn)生質(zhì)變。

　　有可能最終引發(fā)質(zhì)變的因素還在樓市之外。

　　不同區(qū)域的根據(jù)供應(yīng)量的不同，差別也非常大，同一個區(qū)域不同樓盤區(qū)別也很大，不會再有過去“雞犬升天”的情況了。

　　朱文策：

　　1）這是深圳繼2.07限購寬松之后的又一次放寬，依然維持著小步快走、且走且看的思路，預(yù)示著政策實質(zhì)性寬松一直在繼續(xù)，未來大概率還會繼續(xù)寬松下去。

　　2）本次限購二次寬松，比前次政策力度有所增強，區(qū)域劃分也相對科學(xué)，但整體仍不及預(yù)期。5月的新房二手房成交會得到短期提振，非限購區(qū)的樓市成交量有希望出現(xiàn)一波脈沖。但持續(xù)性應(yīng)該還是和前次一樣，需要政策持續(xù)不斷的加碼提振。

　　3）政策持續(xù)疊加相信最終會有效果，但是今天的市場與行業(yè)絕非單一政策提振就可以逆轉(zhuǎn)，需要整體條件配合，大環(huán)境、預(yù)期收入、市場自然調(diào)整等等。政策只是必要條件，而非充分條件。

　　4）我個人依然強烈呼吁此時此刻應(yīng)當(dāng)全面、一刀切、無差別的解除過往一切行政管制，讓市場功能回歸。深圳房地產(chǎn)以及城市未來的希望，也一定在此。

　　5）對于個人和企業(yè)，我個人建議是不要太關(guān)注政策了。因為按照現(xiàn)在的思路，未來類似的放寬政策一定會非常頻繁（如果你看看前4月房企的銷售額就會更加確信這一點）。

　　
每一次調(diào)整的效果都會差不多，最終市場復(fù)蘇一定是所有條件的合力，不會是某一個。不如回到自身的需要和目標(biāo)去做決策，該做什么做什么。

　　深圳Jacky：

　　引言：“深圳分區(qū)優(yōu)化住房限購政策”。

　?。ㄒ韵掳l(fā)言是多人參與的討論。注：本話題討論時還未取消平臺指導(dǎo)價。）

　　1、根本就不會有用。

　　2、確實沒鳥用。還浪費這么多文字。

　　3、其實就是官宣“郊區(qū)”和“非郊區(qū)”。有錢搞發(fā)展的時候就攤大餅，缺錢了就知道哪里是郊區(qū)。

　　4、感覺他們只是想去庫存。

　　5、這樣擠牙膏擠到最后，即使全脫光了，臺下看客也都跑光了。

　　6、到底背后是什么原因讓他們出政策的時候扣扣搜搜畏手畏腳呢？

　　7、關(guān)鍵的問題是找出問題的關(guān)鍵。

　　8、看似誠意滿滿，實際上是，一個沒用的政策還用這么多文字描述。

　　9、跟沒說一樣。政策出了但感覺沒出，還憋夠嗆。

　　10、從政策發(fā)布時間上看就沒誠意。如果真想救市，應(yīng)該在五一假期加個班發(fā)出來。

　　11、置換的鏈條不暢，這政策不會有任何作用。要讓置換的鏈條流暢，減稅的大招要用上。

　　12、這個政策一出，成交量很快也會掉下去。沒買的人肯定選擇繼續(xù)觀望。

　　13、我也認(rèn)為，是會起反作用。這個政策一出會不會又要跌10%？

　　14、想出來這個100萬納稅額可以在郊區(qū)買一套的簡直是“天才”。這樣的是什么公司？都是大聰明。這些地方即使全放開，也不見得有多少購買力。早就血流成河了。

　　15、房價下跌已經(jīng)形成了趨勢。

　　大船難掉頭。一旦掉頭了（由漲轉(zhuǎn)跌之后）就有了巨大的慣性。恐怕難回頭了。

　　16、其實甚至不需要下跌，只要房價不漲成為人們的預(yù)期，那么按揭貸款買房的需求都會減少非常多。房子如果成了汽車一樣的貶值消費品，貸款購買就是很不理智的行為。按揭雖然是均攤了，但利息是白給銀行了。

　　每年才賺幾個錢？比如貸500萬，每年4%的利息，也是20萬了。有多少家庭扛得住這個開支？之前只是房價會漲，大家這個支付當(dāng)不存在。

　　17、以前利息算投資成本，現(xiàn)在算生活支出了。

　　18、那都不用買了，租就是。公租房還那么便宜。

　　19、長官：你們都不買房，那城市的公共品誰出錢建設(shè)？比如大龍華的財政就已經(jīng)消耗殆盡，后續(xù)更是入不敷出?，F(xiàn)在你們一個個都想的美，還想等保障性住房？哼

　　20、今天的政策還是有點用：這個政策告訴了大家以后要買哪些地方。

　　21、這幾個地方庫存多，他們就簡單的認(rèn)為放開這幾個地方的限購，庫存就可以去了。他們還認(rèn)為如果放開羅湖福田南山，這幾個地方房價就要上漲了。救的太遲了，病入膏肓沒有非常規(guī)手段是救不活的?？纯幢本┙紖^(qū)是放開了，但有啥用呢？

　　劉曉博：

　　1、關(guān)于深圳二手房成交參考價制度，這一政策并未被提及，目前購房者仍看不到真實成交價，這種信息差可能會影響房產(chǎn)的流通效率。

　　2、新政沒有完全取消限購，而是對不同區(qū)域進(jìn)行了差異化調(diào)整。

　　值得關(guān)注的是，寶安新安、西鄉(xiāng)成功晉級核心區(qū)。而在十四五規(guī)劃中新納入核心區(qū)的龍華區(qū)以及龍崗區(qū)的六個街道，則在此次限購調(diào)整中被視為非核心區(qū)。

　　3、新政提到允許企業(yè)在非核心區(qū)購買商品房，這并非新政策，類似措施在其他城市如天津也有實施。

　　然而，深圳新政中并未明確企業(yè)可購買的房產(chǎn)數(shù)量，這留給市場一定的想象空間，具體細(xì)節(jié)有待進(jìn)一步明確。

　　4、可以看出，深圳新政各項優(yōu)化，基本都是參照了其它一線城市的做法，沒有創(chuàng)新和實質(zhì)性突破。

　　據(jù)深房中協(xié)數(shù)據(jù)顯示，4月深圳二手房錄得合同量（網(wǎng)簽量）5094套，雖然環(huán)比下跌2%，但維持住了5000套的“榮枯線”水平，同比上漲36%。

　　整體上看，新出臺的政策對市場復(fù)蘇有一定的推動作用，但尚未達(dá)到市場預(yù)期，政策的力度和深度仍有較大的優(yōu)化空間。

　　任澤平：

　　深圳今天放松限購，成都近期全面取消限購，北京放松五環(huán)外。再次重申，個人判斷，一二線城市放松限購是大勢所趨，在觀察效果的基礎(chǔ)上逐步加碼，房地產(chǎn)的發(fā)展階段變了，從大開發(fā)步入存量時代。

　　住房銀行值得重視，是解決提振市場信心、消化存量、地方財政困境、金融穩(wěn)定等全局問題的關(guān)鍵一招 。未來關(guān)鍵在提振居民預(yù)期和支付能力。

　　尹香武：

　　【深圳506新政精簡版：只解扣子不脫衣】。

　　①限購區(qū)域為：福田/羅湖/南山/寶安的新鄉(xiāng)街道和西鄉(xiāng)街道。

　?、诜巧顟簦簼M1年社?？稍诜窍拶弲^(qū)域內(nèi)購買一套住房；限購區(qū)域仍為三年社保。

　?、凵顟艏彝ィ簝蓚€未成年二孩以上，可在非限購區(qū)域內(nèi)購買第三套住房。

　?、芄纠U稅100萬，員工10人以上，可以公司名義購買商品住房。

　?、菡麄€龍華區(qū)為非限購區(qū)。很多人對這個應(yīng)該會很意外。

　　還有娛樂版的解讀：

　　政策出臺后，各大開發(fā)商也是火速蹭熱點：

　　你怎么看深圳新政，歡迎留言評論。