當下買房人最關心的問題是什么？

——買房不選錯！

前幾天的一篇文章《！》刊發后，有讀者朋友留言：買房不能等到交付，有沒有什么經驗，可以買到保值增值的房子？

這個問題不容易回答。

因為在房產價格重估的當下，保證買房不選錯就很不容易；如果還要選到保值增值的房子，那就得“天時、地利、人和”都具備。

最近，還真讓房小評找到一個樓盤，可以做教學案例。

今天，讓我們就位于豐臺科技園附近的中建壹品·花香壹號，來談談當下市場如何買到具有保值增值潛力的新房。

天時篇

何時買入才能盡享時代紅利？

有人向“股神”巴菲特請教投資經驗，巴菲特說了那句經典的話：別人恐懼我貪婪，別人貪婪我恐懼。

這句話被投資股票的人奉為圭臬。

買房人被幾次房地產周期教育之后，也想參照巴菲特的上述反周期買法。

但是，股票是短期投資行為，結果可以很快驗證；房地產是長期投資，其價格漲跌往往需要幾年才顯現。

于是，買房人總結出一條經驗：買房就是買地段。

有人向亞洲首富兼房地產大亨李嘉誠請教如何買房，李嘉誠也說了那句經典的話：地段、地段、還是地段！

有關地段價值，我們容后詳表。在此，我們需要先搞清楚一個問題：買房看地段，更要看買入這個地段的時機和眼光。

在高速城鎮化發展過程中，很多城市如攤大餅一樣向外擴張，早些年買入新城地區的房子，后來享受到城鎮化紅利。新城區、郊區的房子隨著周邊配套設施的完善，房價穩定上漲，買房人都賺了。

但隨著“大水大魚”時代結束，這種買郊區、閉眼買的時代過去了，方法失效了。

有的人說：那就買城市超級核心區吧！

這又犯了刻舟求劍的錯誤。因為城市超級核心區房價已經很高，周邊配套非常成熟，意味著配套推動房價上漲的紅利已經沒有。

去年年底以來，城市核心區很多老破小二手房跌價，反而將核心區的新房價格帶歪了，如果去年高價買入超級核心區的房子，估計今年已經下跌了。

這就是讓很多買房人感到困惑的地方——買新城不行，買超級核心區也不行，那該買哪里？

其實，不是城市超級核心區的房子不好，而是買入時機不對，現在是這些房子價格高估的時間。之前大部分買房人擔心郊區的房子跌，紛紛回城買房，資金流向推動了城市超級核心區的房價被高估。如果此時買，結果可能要站崗一段時間。

舉個例子，豐臺科技園板塊是大家都看好的板塊，因為這里經濟增長速度快、就業結構穩定，又有東西城區、豐臺區、海淀區的外溢改善買房需求支撐，豐科園板塊房價水漲船高。

從2011年到2023年，豐科園部分新盤的開盤價：

2011年中海九號公館3.2萬元/平米；

2015年京投銀泰西華府4.2萬元/平米；

2019年中鐵諾德春風和院6.7萬元/平米；

2024年，豐科園核心區“郭公莊兩兄弟”中建云境和中海豐和叁號院銷售指導價9.2萬元/平米。

這說明什么？

既說明豐科園板塊房子保值增值的確定性，又說明豐科園板塊的超級核心地段的房價已經比較高了。

地利篇

買哪里才能捕捉到結構性機會？

看到房小評提出豐臺、提出豐科園，估計很多讀者朋友會問：朝陽不香嗎？海淀不香嗎？啥時候輪到豐臺了？啥時候輪到豐科園了？

從總量上，海淀和朝陽固然排在豐臺之前，但是從GDP增速上，豐臺區2023年高達6.5%，高于全北京市平均增速，也高于朝陽和海淀。

上述講了買入時機的問題，就如20年前閉眼買一線城市房子，已經實現幾倍的收益。從北京市近幾年的經濟增速、產業結構等維度來看，房小評認為豐臺區是潛力最大的區域之一。

這個問題，我們再稍微展開講兩點：

1、豐臺區的產業結構決定就業穩定。買房的前提是就業和收入穩定，這點毋庸贅述。但是宏觀經濟和產業周期決定了，有些地方的高收入工作機會在減少，所以這些地方的房價就會受影響。

反過來看，豐臺區的主要商務中心，無論是麗澤、還是豐科園總部基地，都是高端制造業、金融業的央企、國企為主，以及圍繞這些企業做配套服務的民企，一般都是“理工男”類型的企業，具有技術優勢和競爭壁壘。這是豐臺區為代表的北京西南地區房地產市場穩定繁榮的基礎。

2、豐臺區的固定資產投資增速很快。拉動經濟增長的三駕馬車是投資、消費和出口，這些年大家都不愿意講投資，都愿意說消費是經濟增長的主力。但是另一方面也都意識到，隨著城鎮化紅利見頂和房地產消費下降，固定資產投資正成為各區最寶貴的經濟增長動力。

一個大項目就能讓一個區的生產總值起來。豐臺區2023年固定資產投資完成784.9億元，增速高達19.6%，位居城六區第一，全市第二。此處敲黑板——此時的固定資產投資意味著很多大項目在落地，就業機會更多。

上面提到了豐科園超級核心區房價13年間上漲了1.8倍（新房單價從3.2萬元漲到9.2萬元），那么豐科園這個板塊就是咱們今天講的地利篇的核心。

截至2023年11月底，豐科園總收入已經突破3619億元。人均產出早在4年前，就達到了364.9萬元/人，是北京人均產出的19倍，地均產出377.1億元/平方公里。在北京一區十七園中，能排到第二。

豐科園內300余棟總部大樓吸納了近30萬產業人群，實現了以全區1%的面積，貢獻全區30%稅收的優異成績。

但是，如上所述，豐科園超級核心區的房價已經很高，要想買到新房“潛力股”，顯然要沿著豐科園的外溢購買力方向去尋找。

而且，豐科園板塊內核心區建設已經飽和，產業和居住向外擴張是必然。

那么，這個外溢方向在哪兒呢？

做投資的人都明白：對照政府規劃圖找機會。

2024年3月29日下午，“2024北京豐科園向南規劃及軌交發展論壇”召開。在會議上，北京市規劃和自然資源委員會豐臺分局規劃科科長譙贇介紹：

羊坊東臨南苑森林濕地公園、西臨永定河、北接中關村豐臺科技園、南接大興區新媒體產業基地。

作為京雄高速的起點，羊坊區域位置得天獨厚，一道綠隔生態資源也非常優越，是居住功能空間和服務功能空間的承載地。

打開地圖一看，從中關村豐臺科技園沿著筆直寬闊的豐科路向南約3.8公里，正是羊坊。房小評的視角停在一個點：中建壹品·花香壹號。

人和篇

什么樣的房子才能確保紅利兌現？

看準時機，選對板塊，還要再注意一點：在選房環節上，要選靠譜開發商的高品質樓盤。在《！》一文中，房小評總結了選房要選區域品質TOP1的項目，如果再加上一個口碑極佳的開發商，那才是“雙保險”。

花香壹號正好符合這個要求，開發商是中建壹品，房小評給大家重點介紹下：

1、靠譜：中建壹品是中建三局旗下專業房地產投資開發運營平臺，隸屬于世界500強央企上市公司中國建筑，中國房地產開發企業前50強。自入京以來三載九盤，每個項目都有好口碑。

2、實在：房子還未正式銷售，中建壹品先在項目西側修建一個約1.1萬平米的市政公園；為了讓業主享受到真正的通勤便利，據說，開發商與北京市公交公司洽談，設計了從項目直接到地鐵站的公交專線。

除了開發商的靠譜和實在之外，花香壹號的配套和產品也很有改善型住宅的特點：

配套上：

在交通配套上，花香壹號到豐科園中心，目前有一條雙向六車道的寬路豐科路直通，房小評親測，從羊坊到豐科園中心開車時間不到15分鐘。

目前擁有“三縱”：京開高速公路、樊羊路、豐科路；“三橫”：南四環、京良路、南五環；以及“三軌”：地鐵9號線、4號線、房山線的交通配套。

中建壹品·花香壹號區位圖

在商業配套上，花香壹號可快速到達豐臺科技園商圈、麗澤商圈、五棵松商圈，擁有多元商業：豐科萬達、華熙live、薈聚、山姆會員店、永旺夢樂城、花鄉奧萊等。

在教育配套上，花香壹號周邊有陽春小學，去年8月被納入豐臺五小教育集團。豐臺五小是豐臺區最優質小學之一，在豐園路東側，規劃的教育用地擬引進北大附中（以政府公布消息為準）。

以上信息說明，花香壹號的優質規劃配套資源正處于落地過程中，這正是區域價值起飛的前夜，此時買入的，才是具有保值增值潛力的房子。

產品上：

花香壹號以“王熙別業”、“父子尚書”等在地文化打造了“花香芳園，香凝六卷”的主題園林，約1.1萬平貼身綠地公園+約2.5萬平棲居自然府苑，美輪美奐，建議大家去售樓處親自感受。

另外，在黑科技加持之后的花香壹號，不僅實現了超高得房率，讓約88平米戶型產品具有了約100平米的室內空間，還在產品設計中，滿足了中高端改善階層的需求，幾個主力戶型都各有賣點：

1、建面約88平米的中戶三居兩衛

約88平米戶型樣板間實景圖?????

約88平米的戶型是市面上常見的三居兩衛主臥套房設計，但房小評發現，這個戶型的每個空間面積，卻和市面上103-109平米的同類戶型不相上下，甚至更大。

比如客廳，約3.8米的面寬，基本上是110平米戶型常見的尺寸，約5.1米的進深也確保了收納空間的充足。

餐廳在這個戶型中是相對獨立的，而且還貼心的配上了餐邊柜。

約88平米戶型樣板間實景圖

約3.4米的主臥面寬確保了居住的舒適度，細心的買房人不難發現，這個中間戶型居然實現了雙明衛，確保室內的通風和采光。

此外，這個戶型還有能放下雙開門冰箱的U型廚房，三分離的衛生間和獨立的家政間，功能十分強大。

可分可合的北向雙次臥，也為不同時間段下的家庭需求留出了充分的改造空間。

戶型面積上“瘦身”一圈，使用空間卻如此豐滿，秘訣在哪？從戶型圖上的贈送面積分布，就能看出一二。通過設計，南北均有可擴展的生活空間。這個入門戶型，也是花香壹號能遙遙領先的關鍵！

2、建面約90平米的邊戶三居兩衛

對于喜歡社交客廳的年輕人，建面約90平米的三居邊戶更是舒適居住與時尚生活的兩者兼得。

約9.4米的L型客廳大飄窗，中間沒有任何立柱遮擋，一眼望去的風景畫軸是這個戶型的精髓所在。

超大的社交客廳適應多種功能環境，無論直播瑜伽教程、還是與好友一起玩VR，都能應對自如。

尤其那個可開可合的社交廚房，有著約10平米的空間，邊角上放個可以推拉的餐邊柜，容得下4-5個人一起操作。

打開廚房的L型拉門，與客廳連通的大空間，分分鐘開個10人party。

關鍵是，這個戶型只比約88平米入門戶型多了2平米，享受年輕生活不用攢錢攢到而立之年。

3、建面約104平米的邊戶三居兩衛

對于熱愛陽光，希望多一間南向臥室的家庭，約104平米的三居戶型可為花香壹號的高性價比之選。

約10米的南向大面寬讓臥室擁有客廳般的明亮采光。同樣的全明布局，將各空間緊密相接，做到了0空間浪費。

而且相鄰的功能布局，也減少了室內動線的交錯，感覺從客廳到臥室就是轉個身的事。

這個戶型的每一處空間收納都經過精細揣摩，比如：入戶玄關處做了背靠背的收納墻；主臥衛生間是S墻設計，給客廳留出了一面餐邊柜；客衛的向北延伸也為廚房騰出更多空間，完美解決以往這個面積段廚房小的痛點。

LDK的客餐區，既可以放下六人餐桌，也可以做成島臺，實現一家三口的小溫馨。

作為改善家庭青睞的三面寬三居，這個戶型的均好性讓不少買房人眼前一亮。

4、建面約120平米的中戶四居兩衛

約120平米戶型樣板間實景圖

對于有四室居住需求的客戶，花香壹號建面約120平米的四居戶型不但考慮到了空間的高效利用，還有生活的靜謐舒適。

經典四葉草戶型，四居分列四角，各居室空間獨立互不干擾。

一梯兩戶，配合獨立玄關、獨立家政空間、雙衛設計，大大保護業主居住的私密性。

約120平米戶型樣板間實景圖

受預算限制多、生活節奏快、物品繁雜化等影響，大量的收納空間成為精致生活的剛性需求，四室戶型也不例外。

花香壹號在精裝設計過程中敏銳洞悉這一需求，除了常見的玄關柜、衛生間手盆柜之外，還特別設置了獨立家政間。

以約120平米戶型為例，收納總量約為20立方米，這是什么概念呢？相當于可儲存20噸水的空間，換算成28吋行李箱的話，大概是120到140個行李箱的容納空間。

從戶型圖中看出，南側三面寬陽臺與北側雙設備平臺，讓室內額外多出約15平米的使用空間。這樣的空間感，堪比市面上140平米的四居戶型。

最重要的是：中建壹品·花香壹號銷售價約為6萬+元/平米，足足比豐科園核心區新房便宜了2萬元/平米，而且首次開盤價格還有優惠。真香！

唯與盛世共馥香，花香壹號樣板間“五一”已綻放，感興趣的朋友可以致電010-8880 8618，或前往北京市豐臺區豐科園漢威國際廣場一區一層，親臨現場感受。

聲明：本項目開發商：北京豐園永定置業有限公司。推廣名：中建壹品·花香壹號，備案名：壹品馥麗園。本文僅代表作者個人觀點，不代表企業做出任何承諾，具體以購房合同約定為準。

中國房評報道原創發布

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