當前，房地產庫存再創新高。在此背景下，有效“去庫存”，成為樓市的“頭等大事”……

01 兩大城市發力去庫存

目前，中國多個城市逐步放寬限購政策，“去庫存”成為熱門話題，不少城市加入到“去庫存”大軍中，主動調整優化房地產政策。

近期，武漢和深圳兩大城市就出臺新政，發力去庫存。

武漢：發布新版“漢十條”，最高可申領10萬元購房消費券

5月6日，武漢市房管局等七部門又聯合發布了新版“漢十條”——《關于進一步優化完善促進我市房地產市場平穩健康發展政策措施的通知》。

《通知》圍繞加大新城區支持力度、強化住房公積金貸款措施、調整家庭首套住房貸款套數認定標準、調整保障性租賃住房配建方式、推行“賣舊買新”交易新模式、盤活商辦類用地和項目、優化房地產開發企業“白名單”管理、優化新建商品房項目審批服務、優化購房落戶手續、提升房屋交易服務水平等10個方面提出了有關政策措施，進一步滿足居民剛性和多樣化改善性住房需求。

深圳：分區優化住房限購

5月6日，深圳市住房和建設局發布《關于進一步優化房地產政策的通知》（以下簡稱《通知》）。

根據《通知》，非本市戶籍居民家庭及成年單身人士（含離異）限購1套住房，在鹽田區、寶安區（不含新安街道、西鄉街道）、龍崗區、龍華區、坪山區、光明區、大鵬新區范圍內購買住房，個人所得稅、社會保險的繳交年限要求由3年調整為1年；在其他范圍內購買住房，個人所得稅、社會保險的繳交年限要求仍為3年。

《通知》明確，有兩個及以上未成年子女的本市戶籍居民家庭，在執行現有住房限購政策的基礎上，可在鹽田區、寶安區（不含新安街道、西鄉街道）、龍崗區、龍華區、坪山區、光明區、大鵬新區范圍內再購買1套住房。

事實上，武漢、深圳兩大城市集中出臺樓市放松政策，積極消化庫存，與此前的中央定調有不可或缺的關系。

02 超41個城市或停供？

此前，中共中央政治局召開會議，分析研究當前經濟形勢和經濟工作。會議提出“統籌研究消化存量房產和優化增量住房的政策措施”。

這代表“去庫存”又一次被重點提及了。

此次會議中，提及房地產方面的有兩點值得關注：

一、保交樓要壓實各方責任

二、要“消化存量房產和優化增量住房”

緊跟著，自然資源部辦公廳發布《關于做好2024年住宅用地供應有關工作的通知》，重申要合理控制新增商品住宅用地供應。通知要求，嚴格落實對應去化周期的住宅用地供應機制，遏制部分城市住宅用地供應不合理增長。根據新規：商品住宅去化周期超36個月的城市，暫停新增用地出讓。

這項政策的公布意味著各地未來新增住宅用地供應量，與當下商品住宅去化周期、盤活存量數據密切關聯。

去化周期超36個月的城市有多少？

根據上海易居研究院數據統計，截至3月份，全國百城新建商品住宅庫存去化周期即存銷比為25.3個月。在百城樣本城市中，有41個城市去化周期超過36個月，多為三四線城市。

對此，上海易居研究院研究總監嚴躍進認為，從去化指標來看，3月份百城去化周期創下歷史新高，也說明去化壓力非常大，亟須探尋新動力源。當然，此類動力源正在逐漸豐富，尤其是一季度的”以舊換新“等工作，對于后續各地探索去庫存等都有積極啟發。當前房地產市場正處于積極的調整和轉型過程中，庫存壓力的化解需要一定的時間。由于房地產總體基本面持續轉好，所以相關風險可控，壓力也有進一步釋放的空間。

也有業內專業人士認為，暫停新增商品住宅用地出讓，可以避免進一步加劇市場供需失衡，同時促使開發商更加積極地消化現有庫存，推動市場向更加健康、穩定的方向發展。

03 如何去庫存？

值得注意的是，除了去化周期創下歷史新高，房地產庫存也再創新高，超過2015年的71853萬平米。截止今年2月末，全國商品房（含住宅、寫字樓、商鋪等）庫存量高達75969萬平米，同比增長15.9%。3月末稍有下降，庫存量為74833萬㎡，同比增長15.6%，其中住宅庫存39458億平米，同比增長23.9%。

“去庫存”，已成為目前房地產市場的迫切任務，但如何才能去庫存？

廣東房協專家咨詢委員會委員、廣東省住房政策研究中心副主任、首席研究員李宇嘉認為，新房和二手房都需要“去庫存”，二者還要聯動起來。撇開二手房談新房去庫存，則無法避免二手房對新房的沖擊，特別是二手房價格下跌對新房的全面沖擊；撇開新房談二手房去庫存，則無法推進“賣舊買新”的消費升級，以及緩減新房無序下滑對地方財政、行業和產業鏈的沖擊。現在，保上下游產業鏈、保行業，比保商品房更重要。

新房和二手房去庫存聯動，本質上就是“統籌研究消化存量房產和優化增量住房的政策措施”。目前，新房和二手房在售量、庫存壓力都大的情況下，出現了相互競爭、甚至踩踏（競相降價出貨）的情況，首先要做的是斬斷無效的新增供應，修復供求關系和市場信心。

中國社會科學院專家倪鵬飛認為，可以以二手房市場出清為先導原則，通過增加二手房市場的流通性，促進存量房產的逐步消化。此外，政府可以考慮發行特別國債等方式收購市場上的商品房，將其轉為公租房或保障房，以緩解市場壓力。需要注意的是，在此過程中需設立嚴格的機制，以防止道德風險的出現。另外，政府還可以通過稅收優惠、降低存量房貸利率等激勵措施，引導二手房消化，推動市場平穩發展。