又一家民營房企暴雷了！

5月6日，東原地產上市主體迪馬股份公告債券違約。

東原地產曾作為早期渝派中的代表房企，自2023年8月出現財務問題以來就在持續減少地產開發業務了，這幾年高管離職率也比較大。

這是東原地產首次公開債務違約，在民營房企里面也算比較晚的了。

01

債務危機

5月6日，迪馬股份公告稱，公司債券“21迪馬01”由于公司銷售及回款下降，流動性緊張等綜合因素，未能于本期債券到期日2024年4月30日按期足額償付本息。截止目前本期債券托管量為32581.1萬元。

這次違約涉及的“21迪馬01”債券發行于2021年4月28日，應于2024年4月30日到期，發行規模4.5億元，票息7%，也就是說本次迪馬股份債券違約本息合計4.82億元。

截至2024年一季度，迪馬股份總資產522.48億元，總負債443.23億元，資產負債率為84.83%。

目前迪馬股份流動負債合計有390.72億元，賬上貨幣資金僅剩12.47億元，而短期借款有15.2億元。一年內到期非流動負債81.8億元，一年內賬齡的應付款92.8億元，長期借款26.3億元。

這意味著迪馬股份目前現金不足以覆蓋短債，債務負擔較重，公司財務狀況堪憂，面臨融資壓力。

02

銷售掉榜

東原地產成立于2004年，一直是迪馬股份總營收的主要構成部分，占比超80%以上。早期主要開拓了西南市場，2014年挺進上海，之后總部由重慶遷至上海虹橋。

東原曾經也是一家小而美的房企，有小龍湖之稱，打造過不少出圈產品，比如“童夢童享”品牌、“原·聚場”等社區產品吸引不少了同行關注。

據克爾瑞數據顯示，2018年東原地產以超500億的銷售規模進入國內房企50強之列，緊接著2019年全口徑銷售金額為540.1億元，2020年全口徑銷售額為602.1億。

而由于房地產市場深度調整，東原地產銷售開始下滑，這也導致迪馬股份的財務狀況也自2021年以來逐漸惡化。

2021年迪馬股份營收204.6.3億，歸母公司凈利潤為-20.54億；2022年營收227.89億，歸母公司凈利潤為-34.97億，而2023年營收183.01億，歸母公司凈利潤為-36.51億。

因2021年-2023年連續三年扣非凈利潤為負值，2024年4月底，迪馬股份被實施“ST”退市風險警示。

2023年克而瑞銷售榜單上，東原地產銷售額97.6億元，排名第127位，直接掉出百強。

今年的情況也不樂觀，今年1-3月銷售榜單中東原地產銷售額為15.8億元，位列第98位，而1-4月的銷售榜單上直接沒有了其身影。

03

不斷自救

銷售端不景氣，東原地產也在想方設法不斷自救。

2023年，東原在傳統代建業務的基礎上，提出了更具綜合性的“建管服”一站式綜合服務模式，成立了旗下代建平臺-東原睿建。自成立開始，不到1年時間新增拓展項目14個。

在營銷管理方面，東原全面發力自獲客，構建并提升以線上獲客、客戶運維、自渠拓客三位一體的營銷模式及組織能力，增效減費。

在線上獲客領域，東原通過專業陪跑+自孵化的形式，打造了一個包括銷售和自渠在內的抖音獲客團隊。

東原的抖音運營目前來看，還是相當成功的，基于短直雙開的獲客模式，自主獲客比例達到了60%，其中抖音獲客高達20%，月均成交破百套，成交占比達20%。

自開始營銷革命以來，東原就已擁有600多個實操的短視頻賬號、330多個直播間運營，以及30多個項目的實操基地。

可以說東原在抖音賣房這方面也算是做出了成就，也體現了其要脫困的決心。

04

引入國資

從股權結構看，迪馬股份第一大股東——東銀控股，公司實際控制人為羅韶宇。

迪馬股份的董事兼總裁為羅韶穎，東銀控股的實控人羅韶宇，也是羅韶穎的兄長。

可以說迪馬東原的危機目前是羅氏家族繼續解決的困境。

而東銀控股早年曾陷入債務危機，其債務重組方案一直未取得實質性突破，東銀控股自顧不暇無力馳援，這時候引入戰投重整是破局關鍵。

5月7日，東銀控股宣布和重慶市江南城市建設發展（集團）有限公司簽訂了《戰略投資框架協議》，通過進行司法重整，實行資產、債務、權益以及業務一攬子重組，根本性推動企業脫困。

重慶市江南城市建設發展（集團）有限公司成立于1999年3月，企業性質為有限責任公司（國有獨資），實控人為重慶市南岸區國有資產管理中心。

根據雙方的協議內容，江南集團將作為戰投身份參與東銀重整程序并執行投資協議和重整計劃，通過司法重整成為東銀控股的股東。

在擁有實際控制權后，江南集團會加大對東銀核心業務資金及資源投入，幫助東銀控股脫困轉型。

也就是說，東原地產以后將會成為國資房企了。

結語

最近各地優化調整房地產市場的調控政策頻出，可見救市決心。

東原地產撐過了最艱難的兩年，如今卻倒在了黎明前夜，地產君對此感到惋惜。

現在的東原地產，仍需克服很多困難。

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