二級園區是我們從土地一二級開發視角說的一個概念，主要表現為政府推動的專業園區開發和企業推動的產業地產開發。我們通常說的園區開發主要是指二級園區，伴隨大面積產能過剩時代的到來，二級園區取代土地招商成為園區經濟主形態，當下及未來都將承載著我國經濟產業迭代升級的重任。

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二級園區成為經濟主角

產業園區一般有兩個尺度，大尺度的園區通常是經開區、高新區一類的片區型、具有城市職能的園區，譬如蘇州工業園區；而小尺度的園區則是在一個具體的地塊中開發的二級園區，這類園區規模體量往往在幾十畝到千畝之間，形態上小而美，土地利用集約高效，譬如聯東 U 谷在全國各地開發的產業園區。

過去，在城鎮產業片區主要依托低成本、粗放型土地招商的情況下，二級園區所扮演的角色相對沒那么重要。但在這個“高質量發展”和“回歸實體經濟”的時代，“二級園區”已成為實體經濟發展的“主戰場”。一方面，是政府更加追求單位土地的效益，要求更集約用地，另一方面，我國城市經過多年開發，已經鮮有大規模的土地能夠用于園區開發。因此，產業園區也從“大”變“小”，已經從區域招商的配套角色，變為了服務并盡可能帶動區域招商的主導角色。

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二級園區的發展特征

我國二級園區從萌芽到大發展已有20多年時間，二級園區的發展模式也經歷了幾代更迭升級，當下來看二級園區具有哪些典型特征呢，東灘智庫從三個方面進行了總結。

1、園區載體多元化

二級園區的常見載體包括標準廠房、研發辦公、總部樓宇、智能倉庫等。產品類型種類也相當豐富，例如工業園區、科技園區、商務辦公園區、文創園區、物流基地、總部基地、科技孵化器、眾創空間、概念驗證中心等，都是其不同尺度和產業類型的產品形態。

2、開發運營專業化

隨著二級園區行業玩家逐漸增多，也形成了較為成熟的開發運營經驗，行業主要玩家對各自拿地、策劃、設計、建設、租售、運營等流程，都運作得駕輕就熟。此外，圍繞園區的專業服務機構越來越多，包括策劃規劃、招商運營、人才服務、創業服務、金融服務等諸多方面。

3、商業模式復合化

目前二級園區的主要商業模式還是物業租售模式，未來隨著二級園區服務屬性的增強，未來的商業模式也將會更加多元化、復合化除了傳統的物業租售收益外，還會包括企業服務收益、產業投資收益和股權轉讓收益等多個維度。

了解了二級園區的典型特征，我們再舉一個具體點的例子，來看看到底什么樣的園區是二級園區。聯東U谷上海寶山科創中心就是典型的二級園區，它是聯東集團在寶山城市工業園開發的二級園區項目，園區總面積5.5萬平方米，集辦公、研發、生產功能于一體，主要招引生物醫藥、新材料、智能制造和總部經濟領域的科技研發企業。

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二級園區的行業態勢

從政府層面來說，產業鏈集聚將有利于向上申請園區牌照、爭取各類政策資源，同時易于形成產業政策、招商、服務等資源合力，在培育“專精特新”企業、構建根植性的特色產業鏈條等方面也有促進作用。

二級園區行業包括從投資選址、規劃定位、產品設計、投資開發、建設施工、招商推廣到運營服務全鏈條的關聯企業。園區開發商在整個園區行業環節中，是絕對的C位主角。作為承擔二級園區開發的主要角色，業務范圍覆蓋完整的土地及地產開發流程，建設園區載體，為企業提供物理空間。

在國內園區行業可以從兩個維度去考量。從企業的資本屬性劃分可以分為國營企業和民營企業，國資背景一般具備資源與建設能力優勢，民營企業則更具備相關專業化能力。從企業的區域屬性可以分為全國性企業和本土性企業，全國性企業更加注重標桿案例的經驗復制，本土性企業更加注重本地資源的整合。

從這兩個維度去劃分，二級園區的開發商可以分成四大類，全國性國企、全國性民企、本土性國企、本土性民企。這四類企業在園區行業中也具備不同的優勢，未來也將有不同的角色分工。

全國性國企，主要扮演產業園區建設承辦的角色。中電光谷、招商蛇口等國企的核心營收還是來自代建業務，未來也部分向輕資產運營方向轉型。

本土性國企，主要為推動當地產業發展的本地政府平臺公司。園區行業百強企業中，就不乏有新建元集團、蘇高新集團、亦莊控股、濟高控股、合肥高新股份、和達高科等等以產業園區開發運營為主營業務的優質城投公司。

全國性民企，則依靠其多年的園區開發經驗，逐漸轉向輕資產運營。例如，產業園區第一股德必集團就是以輕資產為主的產業園區企業；園區行業的龍頭民營企業，聯東集團也開始大力推進輕資產運營托管業務。

本土性民企，多為區域根植性較深的工程公司，或是本地房地產企業進行業務拓展，例如廣東中天集團就是房地產投資企業轉型，進行產城融合開發，主要深耕粵港澳大灣區。

總體而言，二級園區行業未來的趨勢將會是國民共進。國有平臺公司成為園區開發建設的主力軍，民營市場企業逐漸輕資產化，專注于產業運營。國資企業和民營企業將會各自發揮優勢，抱團共建，帶動中國產業園區發展。

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來源 | 東灘智庫

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