2024年5月17日又將載入房地產(chǎn)歷史史冊，這一天，從政策層面看，房地產(chǎn)再次迎來了新的機(jī)會(huì)。史所罕見的救樓市政策組合發(fā)布，重磅連發(fā)，對購房者對房企對房地產(chǎn)行業(yè)來說，都是很大的信心注入。

實(shí)際上，最近小道消息已經(jīng)滿天飛了，地產(chǎn)板塊也是一路上揚(yáng)，大家對救市政策是有預(yù)期的，但比想象中還要大，有點(diǎn)超預(yù)期，更是引發(fā)了房地產(chǎn)板塊再度拉升爆發(fā)。

從降首付比例、降房貸利率、國家隊(duì)收房等重磅消息，既構(gòu)建了未來房地產(chǎn)新格局，同時(shí)又與普通老百姓直接相關(guān)的購房成本以及購房門檻問題也得以創(chuàng)下新的歷史記錄。此次調(diào)整是近40年房地產(chǎn)發(fā)展史上最寬松的一次，過去都沒有這么大力度的放寬政策，堪稱史詩級購房提振政策，影響深遠(yuǎn)。

1、首套比例降至15%，降低購房門檻。

5月17日，央行等部門明確，對于貸款購買商品住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例調(diào)整為不低于15%，二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例調(diào)整為不低于25%。

過去首套房首付比例最低為20%，不同城市有所區(qū)別，此次一下子降低至15%。這是歷史上最寬松的按揭政策，也堪稱最近各種房地產(chǎn)利好政策中最為寬松的政策。

首付比例下調(diào)，對不少人來說可以提前上車了，因?yàn)榻o你降低了購房門檻，當(dāng)然買房前你要算好，自己未來的還款壓力，因?yàn)槭赘渡倭艘簿鸵馕吨鴮磉€貸款更多，不要草率。

2、房貸利率下調(diào)，降低購房成本。

此次政策明確，取消全國層面首套住房和二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限。

原來是有下限要求的，比如過去有些城市最低利率為3.5%，那么現(xiàn)在有可能還可以繼續(xù)下調(diào)。過去是各地結(jié)合房價(jià)情況調(diào)整，現(xiàn)在是全國統(tǒng)一取消下限。從全國看，除了少數(shù)一線二線城市外，大部分城市首套房貸款利率都降至3.45%左右，一些城市甚至在3.25%左右。

如今政策利好擴(kuò)展至二套房，相信接下來會(huì)有更多城市下調(diào)房貸利率，一線和核心二線城市房貸利率下調(diào)空間也會(huì)進(jìn)一步加大。未來首套房商貸利率有可能會(huì)跌破3%。

同時(shí)，自5月18日起，下調(diào)公積金貸款利率0.25個(gè)百分點(diǎn)，5年以上首套個(gè)人住房公積金貸款利率分別調(diào)整為2.85%，第二套房調(diào)整為不低于3.325%。

若以公積金貸款額度100萬元、貸款30年、等額本息還款方式來計(jì)算，每月月供將減少135元，累計(jì)30年月供減少4.85萬元。有望加速購房者入市預(yù)期。

首付比例下調(diào)，商貸及公積金貸款利率下調(diào)，對將對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生積極影響，有助于釋放購房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場的活躍和穩(wěn)定發(fā)展。直接降低購房門檻和成本，減輕購房壓力。而最重要的還是心理預(yù)期。

像北京來說，首付比例和房貸利率還會(huì)進(jìn)一步下調(diào)，但我認(rèn)為相比其他城市，幅度不會(huì)過大，如果所傳屬實(shí)，很多購買三套房的也可以享受到二套的貸款資格。

3、以購代建，“國家隊(duì)”收房加快去庫存。

早些時(shí)候，國家已經(jīng)定調(diào)，要“統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施”。5月17日，政策明確，央行將設(shè)立3000億保障性住房再貸款，鼓勵(lì)引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)按照市場化、法治化原則，支持地方國有企業(yè)以合理價(jià)格收購已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。即“以購代建”。既減輕了房企壓力，又解決了保障房供給問題，而且不重復(fù)建設(shè)，造成資源浪費(fèi)。

這對一些庫存較高的城市來說是利好，目前已經(jīng)有城市開始這么做了。

4、讓老百姓按合同約定如期拿到驗(yàn)收合格的房子。

住建部表示，推動(dòng)項(xiàng)目按時(shí)保交房，讓老百姓按合同約定如期拿到驗(yàn)收合格的房子。對窮盡辦法仍然無法交房的，該走司法途徑走司法途徑，在司法處置中，同樣要把保護(hù)好購房人合法權(quán)益擺在首要位置。

這就需要要壓實(shí)地方、房企、金融機(jī)構(gòu)等各方責(zé)任。房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生了重大變化，房地產(chǎn)市場正處于調(diào)整過程當(dāng)中，部分在建已售的商品住房項(xiàng)目面臨交付困難。不能因此嚴(yán)重?fù)p害購房人合法權(quán)益，以及影響房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

所以，要把保交樓工作做好，維護(hù)購房者合法權(quán)益，這也是影響購房者信心的重要一環(huán)。

5、國家穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的決心和力度達(dá)到空前。

以上一系列政策的發(fā)布，都標(biāo)志著國家對房地產(chǎn)市場的態(tài)度，是對房地產(chǎn)的重新定調(diào)，體現(xiàn)了國家穩(wěn)房地產(chǎn)的決心和力度，而且達(dá)到了空前高度。

房地產(chǎn)作為支柱行業(yè)，關(guān)聯(lián)幾十個(gè)甚至上百個(gè)行業(yè)，影響幾千萬人就業(yè)甚至更多，穩(wěn)樓市對穩(wěn)增長、穩(wěn)就業(yè)至關(guān)重要。房地產(chǎn)種種問題，這也是我過去經(jīng)常講的，但眼下除了防止問題擴(kuò)大外，還就是要平穩(wěn)過渡，不能因?yàn)榉康禺a(chǎn)的副作用繼續(xù)擴(kuò)大，而是要打通各個(gè)環(huán)節(jié)，實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)起來。

6、利好是真，樓市有望走出陰霾，但最關(guān)鍵的還在于購買力信心恢復(fù)。

國家已經(jīng)拿出最大的誠意，這也意味著最困難時(shí)期可能要過去了，接下來，房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)穩(wěn)定下來而不是繼續(xù)往下走。當(dāng)然，這個(gè)過程仍需要政策顯效，從政策到市場有一定滯后性。

降首付、降利率雖然能緩解一定壓力，但更多的是心理上的預(yù)期，并非少交錢，反而是意味著將來還更多的貸款。購房需求我不懷疑，尤其是大城市，短期也會(huì)釋放一部分需求，但必須清楚，購買力和購買意愿方面需要統(tǒng)一協(xié)調(diào)，需要加大收入及保障方面的力度。

讓老百姓有錢買房，有能力買房，更要有信心買房。樓市恢復(fù)仍需一定過程，當(dāng)房地產(chǎn)好起來，也帶動(dòng)其他行業(yè)逐步恢復(fù)，反過來經(jīng)濟(jì)好了也能再次刺激房地產(chǎn)需求。