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517房地產新舉措推出的這幾天，網上又開始沸騰了，自媒體的看多已成為主流輿論，主要理由是政策大轉向，上面會一直救到大家相信為止。

這樣的輿論是好事，是有利于增加買盤和房地產軟著陸的。

但是否是真的政策大轉向，對此我是保持懷疑態度的。

我認為依然有兩種可能性，一種是操盤手真心想把樓市拉起來；另一種則是托市，是為了讓樓市不要跌太快，不要引發系統性風險。

我在5月18日的公眾號推文里，曾提到過一個判斷標準。

那么截止到今天周三，京滬沒有任何跟進，包括深圳都沒有跟進，那么基本上可以判斷，依然是托市方向了。

因為要拉樓市，最簡單就是拉京滬，樓市要起來，從來都是一線帶動二線，二線帶動三四線。

讓二線城市走出獨立行情？

這個很難。

然后我還注意到央行的一個措辭。

說是一旦供求關系發生變化，下限立即就要恢復。

這一條可以說是威懾了想要抄底的炒房客。因為樓市不像股市，可以今天買明天賣。樓市交易，天然就是長周期的。二手房買賣一次差不多一兩個月周期是要的。

如果你預判樓市價格會漲買入的話，可能剛買完又出了收緊的樓市措施，到時候就會被關門打狗了。

沒有穩定的預期，哪個投資客敢用真金白銀去下注？

并且我們也能看到，早在3月份，就不斷有自媒體在炒作上海要放松限購限貸，但直到今天，也沒任何動靜。結合上述央行的措辭，所以，我的判斷，就是操盤手總體還是在房住不炒的大框架之下，用各種舉措來托市，防止系統性風險。

那么，問題來了，為什么不走拉漲樓市的老路，而是堅持要樓市軟著陸呢？

他們到底在糾結什么？

因為我們現在的基本面，和2008以及2015已經大不一樣了。最關鍵的因素，就是出生人口的斷崖式下跌。

盡管對于房價和生育率的關系，網上常有爭議，比如有人說東北房價低但生育率也不行，但這只是偷換概念。因為衡量生育率，有兩個指標，一個是千人生育率，一個是總和生育率（女性人均生育率）。總和生育率是更準確的指標，因為千人生育率和當下人口結構關系更大。而拿東北作為反例的，一般就是用千人出生率來偷換概念。

但房價高導致生育率低只是表象，更準確的說法是，因為高房價買房而導致的高負債，才是導致低生育率的直接原因。

我們可以直接來對比中日韓三國。以2021年為例，三國的居民杠桿率和生育率的關系如下。

其中，有關中國的居民杠桿率數據，我取自央行在去年底發布的《中國金融穩定報告（2023）》。通過2022年數據和增減幅度反算出2021年的數據。

從中日韓三國的對比我們可以看到，居民杠桿率越高，出生率就越低。這個也很好理解。因為房貸和育兒，從廣義上說，都是個人的負債。

什么是負債，就是未來幾十年，要從你這里不斷拿走現金流的東西。對于房子來說，就是房貸，對于孩子，就是養育費用。

所以，房貸，跟孩子養育，就是一個互相競爭的關系，因為一個人賺錢，就只有每天上班的8小時。房貸多拿走一小時的工資，育兒方面就要減少一小時。

更進一步的，我們還可以用北京上海香港新加坡的數據來統計城市間的規律，如下：

北京上海的居民杠桿率，央行沒有公布，但肯定高于全國平均的72.4%。不過香港和新加坡是有數據的，我們之前一直提倡說要用新加坡模式取代香港模式。新加坡的保障房只是原因之一，更重要的是新加坡的低負債可以支持更高的生育率。

上面都是橫向對比，我們可以再對比下縱向，會得到更為清晰的結論。比如日本這30多年的居民杠桿率走勢圖如下：

作為對比，日本這些年的總和生育率數據如下：

可以看到，日本居民杠桿率下降并維持低位的15年（2005~2019），就是日本生育率反彈的黃金期。

而現今，雖然很多媒體都在渲染日本的老齡化和少子化，但其真實生育率，雖比不上歐美，但在東亞幾個主要國家和地區里卻是最高的。

所以我一直認為，為了可持續發展，日本模式優于韓國模式，新加坡模式優于香港模式。

這就像是一家公司，怎么讓公司的短期利潤最大化？

很簡單，只要把花錢的研發部門全部砍掉，只保留銷售部門。那么營收不變，成本最低，短期利潤必然最大。

但為什么沒有人這么做呢？

因為研發是對未來的投資，一旦研發沒有了，產品的更新換代結束，必然在未來被競爭對手絞殺。短期利潤對可持續發展根本沒有任何意義。

同樣，孩子也是投資，日本生育率比韓國高60%以上，看起來韓國現在可以把育兒方面的勞動投入節省下來，全部投入到當下的經濟發展，但這個是寅吃卯糧，以犧牲未來為代價的。

假以時日，韓國經濟被老齡化打擊的力度，必然是遠高于日本。

那么回過頭來看我們自身，我們在當下，同樣也面臨這兩種選擇。

一種是拉升房價，短期可以帶來交易量提升和繁榮經濟，但導致的必然結果就是居民杠桿率繼續上升，從而生育率繼續下滑。

另一種是軟著陸，短期經濟復蘇慢，大家可能會痛，但居民杠桿率下降之后，生育率能像日本一樣迎來回升。

孰輕孰重，答案當然是顯而易見的。

從人群利益角度，早上車的70后80后希望房價漲，沒買房的95后00后希望房價跌。但現在并不是一個我們可以根據人群利益互相博弈而去做選擇的問題，而是我們必須選擇讓95后00后贏。

我作為一個早上車的80后，也是完全支持讓95后贏，支持高層的軟著陸路線的。

如果我們以高房價去卡年輕人的位，讓他們背上沉重債務而導致生育率繼續下跌人口結構失衡，最終結局就是大家一起玩完。

因為你房子的市值，以及財富的本質，都是對他人勞動的索取權，其價值還是要回歸到未來可以去兌換的年輕人的勞動。如果人口都沒有了，你拿著一堆房子又要去兌換誰的勞動？

從這一點，我們幾乎可以確定，在不引發系統風險的前提下讓房價緩慢下跌并軟著陸，減輕年輕人的債務負擔，促使生育率觸底回升，是我們當下能選擇的唯一正確的路。

從這個可持續發展的根本邏輯出發，我們就能看出操盤手這一兩年來的所有樓市措施的背后深意。

為什么京滬深沒有徹底放松來拉樓市，為什么政策上要擠牙膏，為什么上海直到今天也沒出任何放松限購的措施。為什么在房價持續下跌的情況下不但不放水反而要收水。如下圖，從去年初至今貨幣增速（M2）持續在下滑。

這背后的深意，都是為了在不引起系統性風險的條件下平穩推進軟著陸。

為什么要學新加坡搞保障房，讓商品房歸商品房保障歸保障。其背后的目的都是為了不讓普通人背上過重的債務從而影響人口這個根本的大局。

中美博弈是長期的，并不是當下的，和上一輪去庫存前的2014年不一樣，在當下中國生育率全面落后于美日歐的情況下，要選什么路線，也就是很清晰的了。

后記：

影響房價走勢有多個因素，決定力量是經濟的基本面，是經濟增速下滑導致的居民收入增速下滑的預期，最終反映到房價的殺估值之上。

但在短期的情緒面上，上面是有各種辦法可以短期拉漲房價的，這一點我從來不懷疑。

但我之所以堅信這次和2015不一樣，是因為從我們的長遠利益和可持續發展（生育率）出發，擠泡沫和軟著陸是我們唯一正確的方向。

現在的問題不在于我們要不要軟著陸，而在于我們怎么才能盡快地軟著陸，把房價降下來，把居民債務負擔降下來，防止年輕一代躺平，重新拉起生育率，實現可持續發展。

在這個大的判斷框架之下，我們再來分析短期的市場才是有意義的。

針對517之后的短期市場走勢，我最近每天都在知識星球根據前一天的數據來公布房東的信心指數，知識星球的同學可以關注下。

昨天數據指示深圳房東信心突然下滑，暫不清楚是否和昨天傳聞“深圳不跟進1.5成首付”有關，或者只是短期的數據擾動。我們可以持續跟蹤下去。

全文完。既然已經看到這里，請隨手點個贊和“在看”吧。

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