過去我在預判地產政策底的時候,有說過一個指標,就是“二套政策”和“存量政策”。
二套政策就是二套首付比例和二套利率;存量政策就是存量利率的比例及調整及時性。
地產本身就像是一個“賭場”,老賭徒出不來,新的賭徒就不會進去。特別是新的賭徒看到老賭徒們沒賺錢,更是不會進去。
因此,要培養更多的“忠誠賭徒”,才能發展更多的“新賭徒”。因此,針對老賭徒的“政策支持”是必要的。
存量政策就相當于給老賭徒降低成本,二套政策就是在塑造預期后讓老賭徒補倉。只要老賭徒們贏錢了,加倉了,新賭徒自然會沖進去。
道理并不復雜。
這次的唱多,是多面的。
一方面是給予老賭徒們更多扶持政策,一方面給予新賭徒們降低入局門檻。因此,賭場的門能不能門庭若市,完全看賭徒們贏錢不贏錢。
也是我過去說的觀點,地產只要不漲,就不可能有新的購房者入局。因此,作為莊家,要適時制造一部分贏錢的賭徒。但參與賭場,新賭徒也要有基本的門檻。
15%首付,是這次的資本金。
另一角度來說,為了培養新的購房者,銀行的金融安全壁壘,變低了。
如果地產下跌15%,就跌去了資本金。
銀行的貸后風險也就增加了,因此,這次的政策,不僅僅是“深思熟慮”,基本上也賭上了“未來經濟”。
地產的下行空間,只能是15%,再加上一些高評的操作,銀行對地產下行空間遠遠小于15%,甚至是0%。
再加上瘋傳的“先息后本”,基本上賭上了“房價預期”。
也就是說,如果這輪上車的伙伴,房價不能上漲,留給我們的就是金融風暴。我們要迎來大量的金融問題和風險。
上漲預期又有一個前提,就是就業和收入預期。
因此,為了刺激投資和消費,降息的力度還會加大,主動通脹的傾向也會加強。
矛盾的是,市場的供給關系,不會憑空消失。
政策底和市場底之間的距離,也不會消失。因此,在這個鼓勵加杠桿的周期下,地產繞不開冷暖差異。
在增量出現問題的時候,存量博弈就像是大魚吃小魚。某些核心城市或板塊的地產預期,一定是建立在某些外圍城市或板塊的尸體上。
如果要讓地產吃上大鍋飯,殺招,還沒有到。
學習強國,走進新時代
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