2024年4月無錫整體市場表現平淡，商品住宅成交量級穩定在16萬方左右，雖救市政策頻出，但目前市場尚未有明顯反饋，市場仍處于底部調整階段。5月份以來隨著“史詩級”政策不斷釋放，“救市”成為本月核心關鍵詞，客戶市場信心和預期有望逐步修復，此舉或將能帶動新房銷量止跌回暖，房地產市場或將延續筑底修復，從而帶動價格企穩。

基于此背景，我們選取2024年4月無錫主城115個成交項目，通過預售價格和實際成交價格的差異，從地域、趨勢、結構、單盤等角度全方位的分析整體市場折扣率情況。

01

全市板塊折扣率全景圖鑒

2024年4月全市各板塊折扣率小幅波動，個別強競爭板塊折扣率下探至7折以下，而城市高能級核心板塊仍保持在9折以上，從整體來看“中低外高”的折扣分布態勢并未有明顯改變。

圖：2024年4月全市各板塊折扣率分布

圖：2024年4月全市各板塊成交面積分布&成交面積環比漲跌幅

從2024年4月無錫各板塊成交效果來看，主要呈現以下幾個特征：

1、本月市場表現平淡，4成板塊成交周期性回調，成交量環比為下滑。

2、二級板塊低密改善產品需求量下滑，個別板塊折扣跌破7折，南泉板塊、漁港板塊純低密項目繼續加大打折力度，板塊目前折扣已降至全市低位。

3、主流核心板塊受新項目入市影響，板塊市場表現亮眼，經開區大劇院板塊、市政府板塊、奧體板塊隨著新項目入市，板塊關注度明顯提升，本月成交量漲幅領銜。

4、梁溪及經開核心板塊價格堅挺，折扣率排名全各板塊上游，基本保持在85折以上。

5、遠郊板塊風險系數較高，成交量級長期筑底。

6、TOP房企折扣力度處于中游水平。

（備注：TOP房企為2024年一季度中國房地產企業銷售榜TOP20房企）

表：2024年一季度中國房地產企業銷售業績20強房企無錫項目銷售折扣（此內容略）

02

全市折扣率趨勢整鑒

無錫4月推出以舊換新新政，因政策覆蓋面窄，整體刺激效果有限，目前市場仍然處于疲軟狀態，而目前項目折扣基本降至最低，折扣率變動不大。本月90%樣本折扣上限為95折、下限為71折。本月有成交項目樣本中打折項目數量占94%，其中近6成項目折扣低于85折。

圖：2024年4月全市各板塊成交面積分布&成交面積環比漲跌幅

備注：折扣率=備案價格/預售價格

折扣率高于90%上限和折扣率低于90%下限的項目……（詳細分析略）

03

全市折扣率結構分鑒

1?

各細分物業折扣率

2024年4月無錫商品住宅各物業折扣在78-86折左右，受濱湖區低密項目推出以價換量策略影響，本月洋房產品折扣降至78折；而高層及小高層產品維持在8折左右。因超高層均為老舊限價項目，本月約84折，整體折扣力度相對較小。疊墅產品價格保持相對穩定，目前約86折。

圖：2024年4月無錫商品住宅分物業類型折扣統計

各物業高折扣項目……（詳細分析略）

2?

各面積段折扣率

2024年4月無錫90㎡以下剛需產品折扣最高，達到74折；110-120㎡的剛改型產品折扣保持在76折，其次是90-100㎡、100-110㎡、120-144㎡產品，整體折扣在78-79折之間，而144㎡以上的改善型產品打折力度相對較小。

圖：2024年4月無錫商品住宅分面積段折扣率情況

各面積段高折扣項目……（詳細分析略）

04

全市折扣率單盤情況詳鑒

整體來看，目前無錫市主流項目折扣基本降至最低位，本月多數項目折扣無明顯調整，4月整體市場依然表現平淡，成交量級保持相對穩定，單盤月度成交量保持在1318㎡，本月流量明星項目仍然“以價取勝”。

圖：2024年4月無錫商品住宅采樣項目折扣率和成交面積分布散點圖

單盤折扣率效果分析……（詳細分析略）

1、單月效果TOP5分析……（詳細分析略）

2、典型項目分析……（詳細分析略）

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注：本文僅為個人觀點，不代表所在企業立場，供參考。

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