今天早上，一位持幣待購很久的讀者發給我一篇文章：里面說位于大紅門板塊的中海和瑞叁號院（以下簡稱：和瑞叁號院）出了一批特價房，單價只有約7.6萬元/平米：108平米房源820萬元起；135平米的房源1040萬元起……

（注：圖片內容來自網絡，信息僅供參考，具體價格以開發商公布為準）

據了解，和瑞叁號院是中海地產在北京的第四座藏鋒系作品，銷售指導價9.5萬元/平米，首次開盤均價約8.8萬元/平米。房小評通過朋友打聽到，項目上僅個別樓層不好的房子，如樓棟位置不好的一、二層特價房是7.6萬元/平米左右的價格。其他房源，即便是工抵房，售價也在8萬元/平米以上。

這位讀者還發來一份流傳于渠道的中海北京的特價房表（如上圖），其中不僅有和瑞叁號院的特價房，還有中海公元里的特價房。另據媒體報道，中海公元里銷售指導價7.8萬元/平米，開盤價6.5萬元/平米，如今竟然出現了“銀行團購價”約5.9萬元/平米的特價房。

據說，中海北京目前降價最狠的項目是位于北京南四環榴鄉橋附近的中海興叁號院，從開盤價約7.3萬元/平米，如今直降到約6萬元/平米，而且是好樓棟，好房源。

中海地產是房地產行業的“成本控制之王”，是頭部央企，不存在信用違約問題，這么一波降價甩貨，估計是為了回款。

因為中海北京還在不斷拿地、合作操盤，馬上和中旅合作的項目--西山觀復又要開盤了......

既然沒有房子爛尾的風險，那么這一波中海北京的項目降價甩賣，對于購房者來說，能不能入手呢？

或者，正如上述這位讀者朋友所關心的：如果現在有機會以7.6萬元/平米左右的價格買到和瑞叁號院，該不該出手呢？

的確，5月份以來，北京樓市的特價房滿天飛，也有打著特價房噱頭賣房的，其中的真偽如何分辨？什么樣的特價房值得入手？今天我們就以和瑞叁號院為例，聊聊中海北京的羊毛能不能薅：

1、 看降價幅度：判斷房源是否真特價，有兩個對比維度：一是與開盤價格對比，看降價幅度是否足夠大。和瑞叁號院開盤均價約8.8萬元/平米，如果現在能拿到8萬元/平米以下的房源，那肯定算是特價房，因為銷售指導價是9.5萬元/平米，每平米降1.5萬元，這幅度夠大。

二是和周邊同品質的新房、二手房售價對比。大紅門區域的永定金茂府、中環悅府等售價都在9萬元/平米以上，相比之下，和瑞叁號院的8萬元/平米以下的房源，算是特價房。

2、 看開發商利潤情況：開發商推出特價房，往往是為了趕緊甩貨清盤，但是價格的底線是開發商的成本，一般國企不能虧本。

和瑞叁號院的樓面地價約5.25萬元/平米，再加上各類建筑成本、利息和管理費，每平米的綜合成本至少在6.5萬元/平米左右。按照這個成本推算，8萬元/平米以下的房源，開發商利潤率已經很低，這個價格買房，基本算是抄底。

3、 看鄰居買入價格：一個項目的多數人買入均價往往是將來社區的二手房掛牌起始價。如果在一個小區內，你的買入價低于多數人的買入均價，大可算是抄底。

和瑞叁號院一共740多套房，首次開盤銷售約300多套，當時網簽價格大概在8.8萬元/平米左右。也就是說，這個項目多數業主的買入價是8.8萬元/平米，如今以低于8萬元/平米的價格買，算是買到即賺到。

4、 看買入時間點：一是看買入時樓市的整體行情處于高位還是低位，如今買入算是市場較低位。

二看買入時間是不是項目開盤后的兩三年，這個時間是項目清盤期，此時開發商甩出來的特價房算是真特價。對于開發商來說，為了少數房源繼續保留項目運營團隊，開支太大不劃算。

對于上市公司來說，尾盤甩貨可以讓項目進入半年報的結算，以此充實2024年上半年的業績。

5、 看地價走勢：如今北京新出讓樓盤的銷售指導價穩中有漲，但是如果這個區域內有很多土地待出讓，預示著區域內新房后續供應會比較大，也不排除政府守不住地價底線的情況。

但是和瑞叁號院所在的大紅門板塊不存在這樣的擔憂：一方面，在一兩年內這個區域沒有新地供應的消息；另一方面，這里屬于四環以內區域，寸土寸金，北京市供地計劃當中這類地塊極度稀缺，基本沒有地價下降的可能。

和瑞叁號院建筑外立面效果圖

總結：基于上述原因，房小評認為中海北京這波羊毛可以薅。可能有的項目越等越降價，但是錯過就沒有了。

以和瑞叁號院為例，它不僅是中海地產在北京的藏鋒系作品，更是開發商當初在利潤預期比較高的情況下，大手筆投入打造的豪宅。

換句話說，中海最初以為，8.8萬元/平米的價格能快速賣完，如今項目打造已經定局，所有投入都不會改變，中海唯一能做的就是快速清盤，減少資金消耗。

對于購房者來說，此時買入不僅價格低，而且買的是好房子。試想，如果下一個項目，開發商利潤空間的預期低了，自然也不會高成本打造豪宅。

這就是當下“不買即錯過”的道理。

中國房評報道原創發布

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