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· 本文來源：劉勝軍大局觀（劉勝軍微財(cái)經(jīng)出品）

文/ 劉勝軍

上海多個(gè)豪宅項(xiàng)目“日光”，表明國(guó)人的“房地產(chǎn)信仰”尚未幻滅，房地產(chǎn)還有救。

前段時(shí)間，黃金價(jià)格一飛沖天。最近又輪到了房地產(chǎn)。4月28-29日，長(zhǎng)期低迷的房地產(chǎn)股票突然出現(xiàn)漲停潮，一掃黑云壓城的陰霾。

一句話：這是市場(chǎng)的力量，這是規(guī)律的體現(xiàn)。短期看政策，長(zhǎng)期看規(guī)律。

這一輪房地產(chǎn)大調(diào)整，是2004年房地產(chǎn)超級(jí)牛市以來最為慘烈的一次，導(dǎo)火線是“三條紅線”。此輪大調(diào)整，經(jīng)歷了三個(gè)階段：

1）恒大階段：恒大作為規(guī)模最大、債務(wù)水平最高的房企，于2021年率先爆雷。恒大被推上祭壇，還有兩個(gè)原因：第一，恒大一貫?zāi)懘?，屬于典型的“出頭鳥”，尤以豪擲千億的“海花島”最為典型；第二，恒大管理粗放，發(fā)跡靠的是杠杠和灰色政商關(guān)系，可謂“劣幣驅(qū)逐良幣”的典型。所以，恒大倒下，沒有人會(huì)流下同情的淚水（為何香櫞能驚人地提前十年看穿恒大騙局，而你卻沒有？）。

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2）碧桂園階段：與恒大不同，碧桂園一向被視為行業(yè)優(yōu)等生，“給您一個(gè)五星級(jí)的家”，管理上可圈可點(diǎn)，創(chuàng)始人楊國(guó)強(qiáng)也比許家印低調(diào)得多。2023年碧桂園違約，標(biāo)志著整個(gè)行業(yè)陷入了“泥菩薩過河”的危險(xiǎn)階段。若論失誤，碧桂園一是馬來西亞森林城市大手筆投資失利，一是下沉三四線城市判斷失策。但，其他房企情況不會(huì)比碧桂園好多少（碧桂園不是恒大：碧桂園危機(jī)反而標(biāo)志著房地產(chǎn)晨光熹微）。

碧桂園森林城市

3）萬科階段：碧桂園是優(yōu)等生，萬科則是尖子生。長(zhǎng)期以來，說萬科管理最為完善、經(jīng)營(yíng)最為穩(wěn)健，應(yīng)該沒有爭(zhēng)議。再加上萬科有深圳地鐵這樣的國(guó)有股東背景，很難想象會(huì)出事。2024年，萬科真的出事了。雖然迄今沒有違約，但已經(jīng)是險(xiǎn)情不斷、驚險(xiǎn)連連，多次被國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)下調(diào)信用等級(jí)。萬科遇險(xiǎn)，標(biāo)志著全行業(yè)的至暗時(shí)刻已經(jīng)到來。

物極必反，至暗即光明（穩(wěn)房地產(chǎn)：不是能不能，而是必須要?。?。

理解中國(guó)房地產(chǎn)，要把握兩點(diǎn)：1）中國(guó)房地產(chǎn)泡沫的確很嚴(yán)重、很危險(xiǎn)，必須采取果斷措施以避免重蹈日本覆轍（上帝視角看“日本失去的30年”：能犯的錯(cuò)都犯了）；2）有理想但不能理想化?，F(xiàn)實(shí)是什么？房地產(chǎn)是中國(guó)經(jīng)濟(jì)第一支柱產(chǎn)業(yè)：房地產(chǎn)一頭連著20～30%的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，建筑、裝修、家具、鋼鐵、水泥等眾多上下游產(chǎn)業(yè)和無數(shù)就業(yè)；另一頭連著40～50%的地方財(cái)政、40～50%的銀行貸款、60～70%的居民財(cái)富。

過去20年，房地產(chǎn)是中國(guó)當(dāng)之無愧的支柱產(chǎn)業(yè)——占GDP的7.34%，間接帶動(dòng)的相關(guān)產(chǎn)業(yè)占9.9%，合計(jì)約占GDP的17%。

如果說銀行是“太大而不能倒（too big to fail）”，那么房地產(chǎn)就是“超級(jí)大而不可能倒”。如果房地產(chǎn)倒了，地方公務(wù)員工資怎么辦？銀行貸款放給誰（我每天被推銷銀行貸款的電話騷擾N次）？老百姓忽然發(fā)現(xiàn)自己真的“窮得只剩下房子了”，誰還敢消費(fèi)（當(dāng)前影響經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的“四大效應(yīng)”）？

所以，房地產(chǎn)不能倒，這就是市場(chǎng)的力量。雖然全國(guó)房?jī)r(jià)普跌，房?jī)r(jià)跌幅超過1/4，但依然不見拋售潮。除了極少數(shù)hold不住的，絕大多數(shù)人都還在hold著。何也？因?yàn)橥顿Y者相信市場(chǎng)的力量，相信房地產(chǎn)不會(huì)倒下。

最近一個(gè)月內(nèi)上海4大豪宅項(xiàng)目累計(jì)收金超447億元，2個(gè)樓盤實(shí)現(xiàn)“日光”，均價(jià)高達(dá)17萬左右。這說明什么？說明中國(guó)最具購(gòu)買力的人群，其“房地產(chǎn)信仰”依然強(qiáng)大。

布林肯帶火了上海外灘夜景

房地產(chǎn)不能倒，也是敬畏規(guī)律的體現(xiàn)。日本泡沫經(jīng)濟(jì)崩潰和失去的30年，其教訓(xùn)其實(shí)有兩個(gè)：1）不能長(zhǎng)期靠房地產(chǎn)飲鴆止渴；2）不能任由房地產(chǎn)自由落體，否則后果難以承受。

關(guān)于房地產(chǎn)，最重要的規(guī)律就是：房地產(chǎn)是金融危機(jī)之母。日本1990年危機(jī)的核心是房地產(chǎn)，美國(guó)2008年危機(jī)的核心還是房地產(chǎn)。

房地產(chǎn)必須穩(wěn)，還有一層邏輯：當(dāng)下中美博弈正酣，尤其是在經(jīng)濟(jì)科技領(lǐng)域。如果此時(shí)中國(guó)經(jīng)濟(jì)出問題了，最樂不可支的一定是美國(guó)。還記得拜登那句幸災(zāi)樂禍的話嗎：中國(guó)經(jīng)濟(jì)猶如滴答作響的定時(shí)炸彈。因此，穩(wěn)地產(chǎn)進(jìn)而穩(wěn)經(jīng)濟(jì)，也是政治博弈的必需。

因此，在2022年“斷供潮”出現(xiàn)后，中國(guó)轉(zhuǎn)而開始穩(wěn)定房地產(chǎn)，措施不斷加碼：取消限購(gòu)，保交樓，強(qiáng)調(diào)“一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求”。但是效果并不明顯：截止2024年一季度，房地產(chǎn)各項(xiàng)指標(biāo)仍在大幅下跌。2024年第一季度，百?gòu)?qiáng)房企累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售金額同比大幅下滑47.5%。穩(wěn)不住的原因有兩個(gè)：

1）擠牙膏式的政策力度不夠大，難以扭轉(zhuǎn)市場(chǎng)預(yù)期，而“買漲不買跌”是房地產(chǎn)市場(chǎng)最大的特點(diǎn)；

2）穩(wěn)地產(chǎn)政策集中于需求側(cè)，而供給側(cè)進(jìn)展不大。但是，只要供給側(cè)（開發(fā)商）存在隨時(shí)倒閉的風(fēng)險(xiǎn)，買房者就不敢出手買房?，F(xiàn)在萬科都成了泥菩薩，誰的房子你敢放心買？萬一爛尾了可不是開玩笑的。2023年住宅開發(fā)投資下跌9.3%。房企破產(chǎn)案件個(gè)數(shù)從2022年的123件驟升至2023年590件。房企在違約的境內(nèi)債券中占比超過70%。

所以，筆者一直認(rèn)為，穩(wěn)地產(chǎn)必須需求側(cè)、供給側(cè)同步發(fā)力，只有單邊發(fā)力是不行的。最近的政策力度在加碼：1）需求側(cè)：曾是全國(guó)一、二手房成交量第一的成都，宣布取消限購(gòu)。成都既是網(wǎng)紅城市，也是西部地區(qū)最熱門的買房去處，成都新開盤項(xiàng)目去化率保持在60%以高位水平。截至目前，除海南省外，只剩下北京、上海、廣州、深圳四大一線城市和杭州（新房）、天津、西安等核心區(qū)仍維持限購(gòu)政策。全面取消限購(gòu)為時(shí)不遠(yuǎn)；2）供給側(cè)：央行力推開發(fā)商“白名單”，這比單純保交樓是一個(gè)很大的突破。截至3月末，第一批“白名單”審批同意項(xiàng)目數(shù)量超過2100個(gè)，總金額超過5200億元（房地產(chǎn)急剎車是難以承受之重：建議從“保交樓”走向“保主體”）。

形勢(shì)比人強(qiáng)。接下來，穩(wěn)地產(chǎn)的力度還會(huì)持續(xù)加碼，直到房地產(chǎn)觸底回升。

但，切不要以為房地產(chǎn)還會(huì)回到過去的“繁花”局面，“外甥打燈籠——照舊”。套用基辛格的話說：房地產(chǎn)再也回不到過去了。

為什么呢？中央說得很清楚：“我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系已經(jīng)發(fā)生重大變化”。認(rèn)清這句話的內(nèi)涵很重要：

1、至少在中短期內(nèi)，房地產(chǎn)已經(jīng)供大于求。中國(guó)城鎮(zhèn)居民住房自有率逾90%，可能超過世界上任何國(guó)家（美國(guó)自有率為66%，日本為62%）。據(jù)某些估計(jì)，中國(guó)城市目前有6500萬到8000萬套空置公寓。按一家3口計(jì)算，足夠2億人左右居住。因此，大水漫灌式的商品房建設(shè)階段已經(jīng)結(jié)束了。對(duì)開發(fā)商而言，最重要的任務(wù)是盡最大努力把手上的現(xiàn)有項(xiàng)目、土地開發(fā)完，而不是繼續(xù)拿地、擴(kuò)張。

過剩的還有商務(wù)樓。全國(guó)寫字樓存量最高的城市上海，2024年一季度甲級(jí)寫字樓空置率20.9%，為近20年來新高。包括青島等在內(nèi)的部分三線城市寫字樓空置率甚至已近40%。

2、受疫情影響，中低收入階層的需求側(cè)購(gòu)買力也受到?jīng)_擊，換言之，“剛需”購(gòu)買力下降；不僅如此，中國(guó)居民部門杠桿率已經(jīng)達(dá)到危險(xiǎn)水平，缺乏繼續(xù)加杠桿買房的空間；

3、總量不差房，關(guān)鍵是如何調(diào)結(jié)構(gòu)。房地產(chǎn)市場(chǎng)存在兩大結(jié)構(gòu)性矛盾：1）由于房地產(chǎn)是中國(guó)最重要的投資標(biāo)的，因此不少人手中有N套房（我遇到的高凈值人群，只有1套房的從來沒聽說過），這意味著還有不少人手中其實(shí)沒有房，“被平均”了。2）由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展，很多房地產(chǎn)項(xiàng)目品質(zhì)不高，蘿卜快了不洗泥?，F(xiàn)在不缺房，但缺“好房”，也就是居民的改善型需求難以滿足。所以出現(xiàn)了上海越貴的樓盤越好賣的反?，F(xiàn)象。

為什么回不到過去了？人不可能兩次踏進(jìn)同一條河流，如今的房地產(chǎn)牛市已經(jīng)是強(qiáng)弩之末，超出了社會(huì)承受能力：

1）房地產(chǎn)總體上供過于求；

2）房地產(chǎn)加劇了脫實(shí)向虛；

3）房地產(chǎn)導(dǎo)致了社會(huì)階層固化，加劇了躺平、內(nèi)卷現(xiàn)象；

4）房地產(chǎn)擴(kuò)大了貧富差距，不利于共同富裕；

5）房地產(chǎn)綁架了金融體系，成為超級(jí)灰犀牛。

寫到這里，有兩點(diǎn)結(jié)論：

1、2020年以來的房地產(chǎn)下行，是價(jià)格的修正，但并不意味著市場(chǎng)的崩潰；

2、不要指望房地產(chǎn)重回昔日盛況。千萬不要低估中央落實(shí)“房住不炒”的決心和定力。

接下來會(huì)怎么辦？中央已經(jīng)給出了答案：加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。什么樣的模式？新加坡模式可以視為標(biāo)桿（“以人民為中心”的新加坡房地產(chǎn)，很神奇又很簡(jiǎn)單）。中國(guó)國(guó)情比新加坡復(fù)雜，不可能完全復(fù)制，但可以借鑒。見仁見智，筆者以為，未來的新模式，可能包括以下要點(diǎn)：

1、保障性住房、城中村改造、“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施“等三大工程，將成為政策發(fā)力點(diǎn)；

2、開發(fā)商將商品房改為“長(zhǎng)租房”，將受到政策鼓勵(lì)；

3、以“空置稅”取代“房產(chǎn)稅”，將那些長(zhǎng)期閑置的毛坯房逼出來進(jìn)入租賃市場(chǎng)，轉(zhuǎn)化為有效供給，緩解結(jié)構(gòu)性矛盾；

4、開發(fā)商將聚焦于“改善型居住需求”；

5、REITS將取代貸款成為開發(fā)商關(guān)鍵融資渠道；

6、買房者的資金將受到嚴(yán)格監(jiān)管以避免被開發(fā)商挪用，進(jìn)而杜絕爛尾樓現(xiàn)象。

最后回答一下一個(gè)所有人都關(guān)心的問題：房子還能買嗎？

第一，總體原則是擇機(jī)逢高減持，逐步降低房地產(chǎn)在資產(chǎn)組合中的比重（房產(chǎn)在美國(guó)家庭財(cái)富中只占25%左右，遠(yuǎn)低于中國(guó)的60～70%）；

第二，核心城市、核心地段的房地產(chǎn)依然是具有長(zhǎng)期投資價(jià)值的標(biāo)的。“房地產(chǎn)信仰”還在。由于A股太不爭(zhēng)氣，目前還沒有可以取代房地產(chǎn)地位的資產(chǎn)池子；

第三，切記不要借錢炒房。

劉勝軍@寧波鄞州天童寺

堅(jiān)持講真話的經(jīng)濟(jì)學(xué)家

政治經(jīng)濟(jì)學(xué)+大歷史觀

2014 年參加總理經(jīng)濟(jì)座談會(huì)

劉勝軍微財(cái)經(jīng)創(chuàng)始人

致公黨上海市經(jīng)濟(jì)委員會(huì)委員

山東省人力資源發(fā)展促進(jìn)會(huì)首席專家

著有《下一個(gè)十年》

山東·菏澤·定陶人