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·本文來源：劉勝軍大局觀（劉勝軍微財經出品）

我是劉勝軍，關注我，擁抱“大歷史觀”和“政治經濟學”，走出“大變局抑郁癥”。

5月底，房地產新政頻出，市場歡呼“歷史性轉折點”、“史詩級利好”、“重磅王炸”，形容詞都用盡了。

真的如此嗎？市場是最好的老師。我們一定要敬畏市場，敬畏市場就是敬畏規律。以上證房地產指數為例，5月17日政策組合拳出臺后，指數并未出現預期的大漲。

這說明了什么？市場還在疑慮、觀望和等待。

從成都、杭州等熱門城市解除限購，到降首付、降公積金貸款利率、取消房貸利率下限，再到設立3000億保障性住房再貸款，真金白銀去庫存。如此多的利好一起發力，傳遞出清晰的信號：決策層真的希望房地產能止跌回穩。

但，為什么市場反應不及預期？筆者認為，問題出在以下幾個方面：

1、京滬廣深仍未取消限購，市場的解讀是：決策層對政策力度仍有疑慮，擔心2016年“去庫存”后深圳房價一年暴漲96%的局面重現，以至過去三年的調控前功盡棄。

2、疫情三年的疤痕效應和世界百年未有大變局的心理沖擊，被低估了。很多人是真沒錢了，很多人是有錢不敢花了。在疫情中，“手停口停”導致中低收入階層收入來源銳減，恢復元氣需要相當長時間。雖然社會整體上“錢已經不少了”，但增加儲蓄以預防未來不確定性的心理很普遍。從2020 年1月到2024 年1 月，中國家庭銀行凈存58.24 萬億元，且82% 是定期存款，相當于2009 年到2019 年的總和。這是“預防心理”最明確的信號。黃金價格的大漲，雖然是國際市場帶動的，但也進一步強化了市場的“不確定性預期”（亂世黃金）。

這一輪刺激政策，核心是降低購房門檻，但如果不改變收入預期，大家還是不敢出手。買房者很清楚：低首付，意味著更高的月供負擔。

按筆者觀察，現在最有能力買房的不是剛需，而是改善性需求。但問題是，一線城市的改善性需要往往會遇到限購的紅線而只能作罷。

3、雖然從房價平均下跌幅度來看，并不特別嚇人，但市場的感知往往是從身邊的觀察得出的。實際上，與高點相比，樓盤價格腰斬的并不少見。這樣一來，大家腦海中原來的“買房賺錢”觀念被身邊的“買房套牢”案例所取代。中指研究院《2023年全國法拍市場監測報告》顯示，2023年全國法拍房掛拍套數較上一年增加36.7%，達到79.6萬套，但成交數量只有14.9萬套。每一套法拍房背后，都有一個傷心的家庭。“一朝被蛇咬，十年怕井繩”。這種心理轉變所形成的沖擊不可小覷。

4、過去幾年，由于經濟增速下行、疫情沖擊、市場出清、三條紅線，不少企業陷入“資金鏈危機”，拋房套現的需求很大。這種拋售壓力，限制了房價回溫的空間。截止2024年4月，房價已經連續25個月負增長。無論一二三線城市，普通民眾隨從可見空置的或爛尾的樓盤，這種肉眼可見的“供大于求”現象，也會給購房者的沖動潑一盆冷水。

5、經過這幾年的房地產下行，很多沖動型購房者正在清醒過來。最典型的就是當時滿懷“面朝大海，春暖花開”之沖動去海邊買房的人，現在發現不僅沒空去住，而且海景房的潮濕是個大麻煩。簡而言之，現在大家買房更理性、更冷靜。

6、雖然決策層鼓勵地方政府收購商品房作公租房，且杭州臨安已經公告宣布收購，但總數預計在200套以內。市場很清楚，由于土地出讓金的銳減，現在地方政府斷糧，連應付公務員工資都心力憔悴，即使有收購愿望，能力恐怕有限。巧婦難為無米之炊。

政府收購商品房還存在一個突出的結構性矛盾：對公租房需求最大的是一線城市，但房地產庫存最嚴重的是三線城市。換言之，三線城市收購商品房干什么？

7、雖然中央明確“保交樓”，但買房者依然擔心會遇到爛尾樓。前段時間，連“尖子生”萬科都陷入資金危局，在這種情況下，有哪個開發商是安全可靠的？這恐怕是影響購房者買房決策的頭等大事，畢竟一套房背后就是一個家庭甚至六個錢包。自2024年1月下旬城市房地產融資協調機制建立以來，‘白名單’項目貸款審批金額已達到9350億元，但由于信息不對稱問題和白名單覆蓋面有限，公眾的開發商安全焦慮依存。1～4月TOP100房企銷售額同步下降47.9%，全國房企到位資金同比下降24.9%，這些數據讓人放心不下。目前期房銷售大幅下滑、現房銷售顯著增長，證明了這一點。

結論是什么？正如李清照那句詞所形容的：過去幾年的嚴厲調控勢大力沉，讓房地產市場陷入“尋尋覓覓，冷冷清清，凄凄慘慘戚戚”。最近的大力度政策，令人驚喜，但可謂“乍暖還寒時候，最難將息。三杯兩盞淡酒，怎敵他、晚來風急！”

怎么辦？

接下來，政策發力點應該瞄準：1）改善民眾收入預期；2）降低開發商風險系數，改善資金鏈狀況，最小化購房者的后顧之憂。

只有供給側（穩定開發商）、需求側（解除購房限制）同步發力，才能取得顯著效果。

具體而言，建議：

1、通過大規模的消費券，緩解疤痕效應，提振消費信心；

2、探索以個人房貸利息抵扣個人所得稅方式，鼓勵中產階層買房積極性；

3、進一步解除一線城市限購，借鑒新加坡模式，以階梯式印花稅方式提高多套房產的邊際成本；

4、通過落實《關于促進民營經濟發展壯大的意見》，以實打實的具體行動穩民企，進而穩就業、穩收入，改善收入預期；

5、借鑒新加坡模式，解除對開發商的貸款限制，但開發商的資金使用須由銀行監管，杜絕資金挪用所導致的爛尾樓現象。從長期來看，從期房轉為現房銷售也是可以努力的方向（“以人民為中心”的新加坡房地產，很神奇又很簡單）；

6、擴大REITS模式，實現開發商融資來源多樣化，將房地產風險和收益從銀行體系外移到社會公眾分享，市場定價比銀行定價更為合理。開發商很容易收買銀行高管，但不大可能收買分散的社會公眾；

7、建議中央明確未來若干年大幅度縮減土地供應指標，引導社會預期。

劉勝軍

致公黨上海市經濟委員會委員

堅持講真話的經濟學家

政治經濟學+大歷史觀

2014 年參加總理經濟座談會

劉勝軍微財經創始人

山東省人力資源發展促進會首席專家

著有《下一個十年》

山東·菏澤·定陶人