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上周六杭州某如突然電話聯系我，說給我發了一份解約協議，要賠我違約金并強制解約退房。

這讓我感到很意外。眾所周知，2020年蛋殼公寓倒閉后，長租品牌就不剩幾家了，而某如可以說是龍頭。

我杭州這套房子是2017年委托給某如，去年續約過一次，合同到期日是2026年。整個疫情三年，某如也沒解約過，這次卻寧愿賠付兩個月的違約金也要退房。

另外我上海也有一套房即將到期，上海某如也堅持不續簽合同了。

顯然，某如強制解約的直接原因，是當下一二線城市不斷下滑的租金，已經擊穿了某如簽約的成本線。

但我認為并非表面這么簡單，因為無論上海還是杭州，我都嘗試過和某如協商降價續約，但某如不肯，依然堅持要解約。

如果僅僅是租金下滑，大不了按降價后的價格重簽一份協議就行。所以這背后一定有讓某如感到害怕的租賃市場的不確定性事件。而這個不確定事件會對某如造成不可控的虧損。

那么這個不確定事件是什么？是否對我們的日常買房決策也會產生重大影響？

投資股票我們是專業的，而分析股票就是分析背后的公司。所以我們分析公司就是專業的。這次我們來嘗試分析下，某如怕的不確定性，到底是什么？

如果我們分析某如的盈利模式，可以立即想到的有以下這三種：

1 租金差價

這個很好理解，比如市場價1萬的房子，你托管給某如8500元，中間的1500，就是某如的差價收入，用于給員工發工資和獲得盈利。

2 裝修利潤

某如每拿到一套毛坯房，就會裝修和置辦家具。由于是大批量裝修和置辦家具，所以可以直接找工廠生產拿貨。和我們自己裝修的零售價是有很大差別的。但房東如果中途違約，是要按照零售價賠付裝修和家具家電的。

3 保潔服務

某如的房子，都是強制保潔的，這部分費用，也是客戶要強制支付費用的。

但以上三點，其實都沒有說到某如的盈利核心上。因為即使是租金下跌，在這三點上某如都是可以賺錢的，并不影響某如降價續約。

那么，影響某如續約的，其實就在于某如的一個隱秘的盈利項目。

那就是：通脹！

找某如托管過房子的兄弟們大概都知道一個事實，那就是托管的時間越長，某如給的租金價格越高，并且每年還會有小幅調漲。對于那些需要某如裝修的毛坯房，某如的簽約要求至少是4~5年。

第一年和房東簽約時，當下的簽約租金讓房東滿意，然后匹配昂貴的違約金（一般是裝修費+3個月的違約金）鎖定房東側成本，賭和房東未來的通脹預期差，在最后兩年賺到超額利潤，就成了某如賺錢的核心底層邏輯。

某如，賭的就是通脹超預期，也就是市場租金上漲的超預期。

但很明顯，這幾年，某如賭錯了，租金不漲反跌，于是原本讓某如賺到超額利潤的邏輯，反而導致了某如的虧損。

而當下某如之所以不肯續約的原因，是因為他們的定價體系已經崩塌。

也就是說，如果要續約，我到底要按照什么價格續約？如果按照當下的市場價，比如說市場租價1萬的房子，按8500簽約了，兩年后市場租金跌到8000了怎么辦？

為了規避這個租金下滑的風險，那么市場價1萬的房子，我按7000收行不行？

答案是不行，理由有兩個，第一個價格如果和市場價相差過大，房東可能不認可，第二個是7000就能保證不虧嗎？萬一租金下跌超預期怎么辦？

所以，這種保底模式的簽約，從商業模式上，就已經被不可預測的租金下跌，搞得崩塌了。

這就是某如遭遇的最大的不確定性。

如果我們順著這個不確定性再深挖下去，我們可以從影響租金的三個層面來做一個大致的預測。

1 貨幣層面

這個央行已經在5月的報告中提過，要適應M2增速的放緩，不要有規模情結。

“當前，信貸增長已由供給約束轉化為需求約束，對該變化還有個認識、適應的過程，仍有“規模情結”現象。”

也就是說，未來貨幣總量可能要漲不動了。

2 供給層面

大量的新建公租房保租房，以及收儲的開發商庫存，未來都可能會推向市場，增加供給。

3 需求層面

如果我們假設一個中產，25歲碩士畢業開始租房，那么從2024年碩士畢業倒推回去，今年畢業的學生應該就是1999年出生，當時的出生人口1900萬+，而四年后的2003年就下降到1500萬+，人數劇減20%左右。

也就是說，無論貨幣增速放緩，還是供給增加，又或是需求人口萎縮，似乎都指向了同一個結論。

那就是，租金下跌。

基于這個巨大的不確定性，某如，也害怕了。

因為房租不斷上漲的邏輯，已經發生了根本性變化。

分析到這里，文章開頭提出的問題，應該已經有了結論。但寫這篇文章的目的并不在這里，因為租金，對大多數人是無關緊要的。

租金漲一點跌一點，最多就是影響一點現金流，對我們持有的財富體量本身影響并不大。

但這里面有個要命的問題，就是租金會直接影響到房價的估值邏輯。

資產怎么定價？

資產的價格，在于其未來所有現金流的折現。

換句話說，房產價格，在于其未來所有租金的折現。

而租金有兩個要素，一個是租金本身，另一個就是租金增速。

我們假定，在一線城市，在租金維持不變的情況下（租金增速=0），4%租金回報是合理估值。那么也就意味著25年，我們可以通過租金拿回我們的房價本金。

但如果租金回報只有2%，25年我們可以拿回我們的本金嗎？

這個取決于租金增速，當租金年均增長5%時，假設房價不變，25年后，租金回報會增長到6.77%。那么如果以這25年為整個周期，平均租金回報是在4%以上的，也就是25年可以拿回房價本金。

也就是說，2%租金回報的房價是否合理，取決于預期租金增長速度。如果增速為5%，則房價的性價比，反而高于那些4%租金回報，但租金不漲的房子。

這也是為什么過去20年，我們國家的租售比遠低于發達國家，但房價還能持續上漲的原因，其根本原因在于我們的租金增速遠高于發達國家（背后的邏輯在于居民收入增速很高）。所以算下來的房價反而比發達國家更具性價比。

但現在，這個租金增長預期沒有了，從某如的解約行為，我深深感受到了這種租金增長預期改變后的可怕。

這是不是也對應著，房產的估值，也要發生劇烈的變動了。。。

后記：

寫這一篇文章，是因為最近有個粉絲問我，在他的家鄉（某弱二線或三線城市），可以買到4%租金回報的房子，然后貸款利息只有3%左右。問是不是可以通過買入，抵押，再買入，再抵押這個循環來套利？

但這其中的危險在于，債務是剛性的，而租金是浮動的。由于我們現在的出生人口已跌至1000萬以下，所以未來遠期的租金水平，是有著巨大的不確定性的，特別是對于人口可能流出的弱二線或三線城市。

你買到了4%租金回報的房子，只用了3%的貸款，并不代表你就一定比對手盤聰明。因為現在看起來可以套利的利差，未來也可能因為租金下跌而轉負。而屆時如果房價不值錢，剛性的債務則全部需要你靠勞動來償還。

也就是說，在租金可能面臨下跌的不確定性下，我們負債買入房產的行為，需要更加謹慎。

全文完。既然已經看到這里，請隨手點個贊和“在看”吧。

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