5.28，深圳跟進落地“四支箭”，今日起執行。首套首付20%，利率3.5%；二套首付30%，利率3.9%。

問了幾位操盤手，上門大概和先前差不多，新房沒啥興奮點。先前預期吊的太高了，觀眾的心理該消化都消化了。地產股也如預料之中繼續調整，政策預期消化完了，聰明的一周前都跑了。

存量房貸利率是現在“房奴大冤種”們關注的大問題，我覺得許多童靴的認識是錯的，腰桿可以挺直一點，要求存量房貸利率下調，不是福利是權利。我發了視頻說這個事兒，點擊聽聽。

后臺一些粉絲來詢問買房的事，我昨晚做了直播，全部都結合著說一下。各個城市的首付比、利率，網上很多都計算的很完整了，樂有家的圖需要的童靴可以收藏。

1、政策回應了呼聲。人們呼吁深圳要落地四支箭，深圳沒打頭，緊跟著上海落地了。力度比廣州弱，但看齊上海。基本都在預期內，回應了呼聲，速度也夠快。這里說一句，人們的呼吁，并不意味著說，他們相信政策就一定能起到巨大作用，但是你要出政策。因為在這樣的大行情衰T面前，除了政府能夠做點努力之外，實在也沒有誰能指望的了。

2、政策還有后手。昨天是廣州、深圳，今天是天津，只有一個北京了，應該也非常快了。整體上，這一波“四支箭”的政策算是基本出完了。估計在7月底之前，10月底之前，乃至中央經濟工作會議之前，政策的基本思路都如此了。但是，顯然，上海、深圳是收著出政策的（北京也會一樣），這意味著，他們相對廣州還有更多的后手——首付比、利率，深圳還有下調的空間。此外，如果政策效果不好，那么，除了首付比、利率，像存量房貸利率、稅費減免、限售解除等等，深圳還都有“工具”。還是原來說的那句話，之前的限制性政策遲早都會全部松開，全部松開，不要懷疑，一個一個來。

3、大級別政策關鍵看落地。之前說了，4月底以來的政策大思路，方向是對的。現在依據“四支箭”落地的其實都是前菜，不是主菜。主菜指向的是供求關系重整，比如土地供應量的調整，地方保障房收儲等等。但這些政策，需要時間，需要行動，有不確定性。如果你方向對，但你不行動，或者太慢，效果也會打很大折扣。比如地方保障房收儲，推進起來不容易，很不容易，地方主政官估計也沒什么動力。這個時間，毛估得半年才能看出來一點門道。

4、降首付、降利率，預期效果一般。肯定有用，但是用處不會很明顯。首付降低了，但月供增加了，同等首付條件下，100萬月供每月減少了300塊，也不錯，蚊子肉也是肉。那么，首付降低，月供增加，多少人會選？這是個問題。兩種情況，一種是購房人不愿意上杠桿，還是按原來的首付比走，那就意味著降首付意義等于0。另一種情況，那些積蓄很少，但是收入很不錯的年輕人，現金流很好，月供收入比非常健康（控制到3-4成）。首付降了，他們有可能會入市。總之，肯定有用，但感覺像是撈窮人，就是網口收小了，多抓點“漏網之魚”是也。

5、二手比新房好，新房還是會軟。這個要提醒一下，2023年以來，每次政策之后，二手房的表現都要優于新房。我認為，這次市場還是會延續這樣的曲線。至于原因，不單單是政策的因素，或者說主要跟政策沒毛關系。兩個原因，一個是新房因為期房的交付危機（實質上就是爛尾），導致大家害怕，更愿意現貨交易。第二個原因，二手房降價降得更狠，新盤其實還是有限價、維W的約束的。大家回頭對比一下2021.2.08，看看那時候和這時候深圳新盤VS二手房的價差，就完全懂了。價格下調，買家進場，價格規律自己在悄悄發揮作用。所以，這次還是一樣。二手房的量會繼續有起色，4月成交挺好，5月預計略低，但是6月預計會起得比較猛，下面就不知道了。至于新盤，還是相對會比較軟，因為上面兩個原因它都沒有。這里我再強調一點，我說過好多次：未來開發商真正的賽道就是產品賽道《》，誰的產品做的好，誰就能跑贏。你不做，市場會逼著你做。所以，少玩點營銷噱頭，沒什么意義了。別人家走過的路，我們不過是重復走一遍罷了。

6、用家要買房子。我不主張用家一直等，一直等，本質就是預測底部。我預測不了底，我也不認為有誰能預測得了。我20年的房地產觀察經驗告訴我，人們在預測底部上花費的精力和從底部得到的回報相比，太不劃算了，所以我不干這種事。我覺得把精力花到尋找合適的樓盤上面，更正確。

用家不能一直等，你的錢不是無限的，同樣樓盤也不是無限的。用家買樓跟投資買樓不一樣，“增值論”肯定是解釋不完全的。有人說，房子預期不漲價，誰買呢？實不能一概而論，用家還是會買。他買到房子，他提前享受了，每個人對此的理解不同。比如一粉絲，搬家的時候孩子把墻面刮花了，賠了房東2000塊，她說：“還是得有一套自己的房子”。就這么簡單。在這個問題上，有房子的人常常說話給人的感覺是“曾經滄海難為水”了，但讓他回到不曾擁有過的時候，心理則又會不同。你讓我現在說，我覺得住到惠州去我都OK，東江邊上買一套，陽臺上魚竿一架，每天釣魚吃。但回到N年前，我就想在深圳有套房。就醬，人在不同的年齡，把該做的事做好就很好。

所以，如果你是用家，我覺得使用“匹配度”的思維去解決問題，很有用。a、設定好你的紀律，尤其是低杠桿；b、選最合適自己的盤，像使用網約車那樣去做供需匹配；c、價錢買得起，就買了，別只計算價格，那不是人生的全部。

投資的話，則需要很耐心，和用家不同，你重點要考慮的是回報率和機會成本。如果市場上有更好的選擇，我們當然不應該選房子。比如，去年起就把錢去買銀行的黃金理財（或者買納指），現在不但跑贏房地產，還跑贏大多數。但是這需要你的能力圈拓展，因人而異，大時代變遷，都要從頭學習。

如果說用家和投資有沒有相通之處，我覺得是：都要耐心，不要被焦慮感捆綁。無論是別人給你的，還是自己制造的，都要耐心從容，把自己放到一個相對舒適的位置。時代在變，市場在變，一切都不一樣了，不要急，急也沒毛用。這也是我為什么這么多年，都強烈反對人們使用高杠桿的緣故，你用了自己不該用的錢，心態就很容易失控，動作會很容易變形。最終造成你看起來和別人同樣的選擇，但是不同的結果。

7、有的房子要果斷賣。看這一輪，什么樣的房子好賣？最便宜的那種，比如老破小，賣的不錯。原因無它，跌的狠啊。對于賣主，尤其是那種需要倒騰換房的童靴而言，這樣的市場，會一直是調倉的好市場。不要考慮你的買入成本，不要苦等著市場反轉，考慮你持有盤的價值，考慮你的機會成本。有些房子無論是此時，還是未來，都已經不再適合，該賣出就要果斷的出掉。具體我寫在了這里《》，不重復了。

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